Градостроительное зонирование

Федеральное законодательство предусматривает несколько разновидностей зонирования: экологическое, ценовое, градостроительное. В общем виде зонирование заключается в разделении определенной территории в соответствии с установленными критериями на несколько зон и в определении для каждой из зон особого режима (экологических ограничений хозяйственной и иной деятельности, дифференцированных размеров арендной платы и т.д.).

Градостроительное зонирование является одной из составляющих градостроительной деятельности в соответствии со ст.1 ГрК РФ. Градостроительное зонирование должно стать важнейшим и эффективным инструментом регулирования градостроительной деятельности и землепользования на территориях муниципальных образований, позволяющим муниципальным образованиям проводить самостоятельную муниципальную политику в области землепользования и застройки.

Одновременно институт градостроительного зонирования должен позволить населению соответствующих муниципальных образований эффективнее влиять на процесс застройки территории муниципального образования, отстаивать свои права и законные интересы не только в суде, но и на этапе планирования застройки. Кроме того, градостроительное зонирование призвано сделать процесс застройки более прозрачным для жителей и инвесторов, привлечь дополнительные инвестиции в строительство, снизить издержки и административные барьеры в строительстве.

Институт градостроительного зонирования был впервые введен на федеральном уровне ГрК РФ 1998 г., им были установлены основные элементы такого зонирования: правила землепользования и застройки и градостроительные регламенты. Следует отметить, что ГрК РФ 1998 г. помимо собственно зонирования выделял и понятие правового зонирования, под которым понималась деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований. Помимо ГрК РФ 1998 г. ряд важных норм, регулирующих градостроительное зонирование, были включены в ЗК РФ. При этом термин «градостроительное зонирование» в ЗК РФ и в ГрК РФ 1998 г. не использовался, а применялся термин «зонирование территорий».

В федеральном законодательстве до принятия ГрК РФ не был четко установлен порядок разработки, принятия и применения правил землепользования и застройки, не были должным образом урегулированы виды разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости, процедуры получения разрешения на отклонение от установленных параметров строительства и реконструкции и разрешения на использование земельных участков и объектов недвижимости, не предусмотренные градостроительным регламентом.

В результате институт градостроительного зонирования практически не использовался в градостроительной деятельности муниципальных образований, поскольку его применение не было обязательным при осуществлении градостроительной деятельности, и законодательством параллельно допускалась процедура предоставления земельных участков под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта. В итоге правила землепользования и застройки были разработаны и введены в действие только на территории ряда крупных муниципальных образований, таких как, например, Хабаровск, Чита, Челябинск, Саранск, Самара, Ульяновск.

С целью стимулирования органов местного самоуправления к зонированию территорий муниципальных образований Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» запретил с 1 января 2010г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов, за исключением ряда случаев.

 

ГрК РФ в ч.2-5 статьи 30 устанавливает закрытый перечень элементов, включаемых в правила землепользования и застройки, а также определяет их содержание. Это означает, что муниципальные образования при разработке собственных правил землепользования и застройки не могут варьировать состав и содержание правил землепользования и застройки, включать в их состав собственные элементы. В противном случае заинтересованные граждане и юридические лица могут в судебном порядке признать недействительными положения правил землепользования и застройки, не предусмотренные ч.2 и 3 статьи 30.

Одной из составных частей правил землепользования и застройки является карта градостроительного зонирования, на которой отображаются границы территориальных зон, а также границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Отношения, связанные с использованием картографических изображений, регулируются Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. № 209-ФЗ «О геодезии и картографии».

В соответствии с ФЗ от 26 декабря 1995г. работу по созданию карты градостроительного зонирования можно отнести к геодезическим и картографическим работам специального (отраслевого) назначения, к числу которых относятся:

- создание и обновление топографических планов, предназначенных для составления генеральных планов участков строительства различных объектов, подземных сетей и сооружений, привязки зданий и сооружений к участкам строительства, а также для выполнения иных специальных работ;

- создание и ведение географических информационных систем специального назначения;

- создание тематических карт, планов и атласов специального назначения в графической, цифровой и иных формах, издание этих карт, планов и атласов;

- геодезические, топографические, аэросъемочные и другие специальные работы при инженерных изысканиях, строительстве и эксплуатации зданий и сооружений, межевании земель, ведении кадастров, иных изысканиях и специальных работах.

Согласно ст.12 ФЗ от 26 декабря 1995г. картографическая деятельность подлежит лицензированию в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Таким образом, осуществлять подготовку карты градостроительного зонирования может только организация, имеющая лицензию на указанный вид деятельности.

Часть 6 статьи 30 ГрК РФ предусматривает закрытый состав градостроительного регламента, содержание которого не может быть изменено органами местного самоуправления.

В градостроительном регламенте в том числе указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Нормы предоставления земельных участков определяются в ст.33 ЗК РФ. Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Вместе с тем, ЗК РФ предусматривает особый порядок определения предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности, который установлен для определенных целей предоставления земель:

- для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства указанные размеры устанавливаются законами субъектов РФ;

- для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для указанных выше целей, устанавливаются:

- федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности;

- законами субъектов Российской Федерации - из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;

- нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

Помимо предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте указываются также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Ограничения использования земельных участков заключаются согласно ст.56 ЗК РФ в ограничении прав на землю, которые могут быть ограничены исключительно по основаниям, установленным ЗК РФ и иными федеральными законами, в том числе ГрК РФ.

ЗК РФ предусматривает следующие виды ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и иными федеральными законами.

К иным ограничениям использования земельного участка может быть отнесен публичный сервитут, предусмотренный ст.23 ЗК РФ. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

ЗК РФ устанавливает закрытый перечень целей установления публичного сервитута:

1) для прохода или проезда через земельный участок;

2) для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) для размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) для проведения дренажных работ на земельном участке;

5) для забора воды и водопоя;

6) для прогона скота через земельный участок;

7) для сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) для использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) для свободного доступа к прибрежной полосе.

Публичный сервитут может быть срочным или постоянным. Земельное требование содержит требование о том, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

 

По общему правилу правила землепользования и застройки должны разрабатываться в отношении всей территории муниципального образования. Однако не все муниципальные образования, особенно небольшие поселения, обладают необходимыми финансовыми и кадровыми ресурсами. Поэтому ч.1 статьи 31 ГрК РФ допускает возможность разработки проекта правил землепользования и застройки применительно к части территории муниципального образования. При этом часть территории поселения или городского округа не обязательно должна совпадать с административными границами муниципального образования (округами или районами). Например, частью территории может быть признана территория, отнесенная решением муниципального образования под застройку.

В отношении межселенных территорий подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться только в случае планирования застройки таких территорий. Под межселенными территориями в соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» понимается территория, находящаяся вне границ поселений. В соответствии с ФЗ от 6 октября 2003 г. территории субъектов РФ разграничиваются между поселениями, однако территории с низкой плотностью населения могут не включаться в состав территорий поселений. В таком случае указанные территории относятся к межселенным территориям и входят в состав муниципальных районов.

Ч.3 статьи 31 ГрК РФ закрепляет необходимость учета положений, содержащихся в документах территориального планирования, и требований технических регламентов. Между тем, требования технических регламентов в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. №184-ФЗ «О техническом регулировании» носят обязательный характер.

 

Правила землепользования и застройки должны соответствовать документам территориального планирования (схема территориального планирования РФ, схема территориального планирования субъектов РФ, схема территориального планирования муниципального района, генеральный план поселения, генеральный план городского округа) согласно ч.9 статьи 31 ГрК РФ. Кроме того, как это следует из п.1 ч.2 ст.33 ГрК РФ, несоответствие правил землепользования и застройки схеме территориального планирования муниципального района, генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа является основанием для внесения соответствующих изменений в правила землепользования и застройки. Что касается результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц, то они носят рекомендательный характер.

На органах местного самоуправления лежит задача проверки соответствия проекта правил землепользования и застройки на соответствие обязательным требованиям технических регламентов, а также документам территориального планирования. Указанную проверку органы местного самоуправления могут проводить как самостоятельно, так и с привлечением сторонней экспертной организации или экспертов - физических лиц на основании договора. Определение органа местного самоуправления, который будет проводить соответствующую проверку, осуществляется муниципальным образованием самостоятельно. Например, таким органом может быть орган местного самоуправления в области архитектуры и градостроительства.

Общий порядок проведения публичных слушаний установлен также ФЗ от 6 октября 2003 г. В соответствии с ним для обсуждения проектов муниципальных правовых актов по вопросам местного значения с участием жителей муниципального образования представительным органом муниципального образования, главой муниципального образования могут проводиться публичные слушания. Публичные слушания могут проводиться по инициативе населения, представительного органа муниципального образования или главы муниципального образования. Публичные слушания, проводимые по инициативе населения или представительного органа муниципального образования, назначаются представительным органом муниципального образования, а по инициативе главы муниципального образования - главой муниципального образования.

На публичные слушания выносятся, в том числе, проекты правил землепользования и застройки, проекты планировки территорий и проекты межевания территорий, а также вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и должен предусматривать заблаговременное оповещение жителей муниципального образования о времени и месте проведения публичных слушаний, заблаговременное ознакомление с проектом муниципального правового акта, другие меры, обеспечивающие участие в публичных слушаниях жителей муниципального образования, опубликование (обнародование) результатов публичных слушаний.

 

В статье 32 приводится порядок утверждения правил землепользования и застройки.

В соответствии со ст.35 ФЗ от 6 октября 2003 г. представительный орган поселения состоит из депутатов, избираемых на муниципальных выборах. Если численность жителей поселения, обладающих избирательным правом, составляет менее 100 человек, то представительный орган поселения не формируется. В этом случае полномочия представительного органа осуществляются сходом граждан.

В соответствии с ФЗ от 6 октября 2003 г. нормативный правовой акт, в том числе правила землепользования и застройки, принятый представительным органом муниципального образования, направляется главе муниципального образования для подписания и обнародования. Глава муниципального образования, являющийся главой местной администрации, имеет право отклонить нормативный правовой акт, принятый представительным органом муниципального образования. В этом случае указанный нормативный правовой акт в течение 10 дней возвращается в представительный орган муниципального образования с мотивированным обоснованием его отклонения либо с предложениями о внесении в него изменений и дополнений.

Если глава муниципального образования отклонит нормативный правовой акт, он вновь рассматривается представительным органом муниципального образования. Если при повторном рассмотрении указанный нормативный правовой акт будет одобрен в ранее принятой редакции большинством не менее двух третей от установленной численности депутатов представительного органа муниципального образования, он подлежит подписанию главой муниципального образования в течение семи дней и обнародованию.

Правила землепользования и застройки могут быть оспорены в судебном порядке. Для физических и юридических лиц ГрК РФ не установил основания судебного обжалования правил землепользования и застройки, и общим критерием обжалования правил землепользования и застройки указанными лицами является нарушение их прав и законных интересов. Органы государственной власти РФ и субъектов РФ вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке исключительно в случае несоответствия правил землепользования и застройки законодательству РФ, а также документам территориального планирования: схемам территориального планирования РФ, схемам территориального планирования субъектов РФ, утвержденным до утверждения правил землепользования и застройки.

Порядок судебного обжалования правил землепользования и застройки установлен процессуальным законодательством РФ: Гражданским процессуальным кодексом РФ от 14 ноября 2002г. №138-ФЗ и Арбитражным процессуальным кодексом РФ от 24 июля 2002г. №95-ФЗ.

В соответствии со ст.27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, в том числе с участием РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления. Согласно ст.29 АПК РФ арбитражные суды рассматривают дела об оспаривании нормативных правовых актов, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда.

В соответствии со ст. 22, 245 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают дела, возникающие из публичных правоотношений, по заявлениям граждан, организаций, прокурора об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части, если рассмотрение этих заявлений не отнесено федеральным законом к компетенции иных судов.

Таким образом, индивидуальные предприниматели и юридические лица, а также органы государственной власти РФ и субъектов РФ обращаются в арбитражный суд об оспаривании правил землепользования и застройки. Граждане РФ должны обращаться с соответствующими исками в суды общей юрисдикции.

 

Далее рассмотрим порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки (статья 33 ГрК РФ).

Внесение изменений в правила землепользования и застройки производится в порядке, предусмотренном для принятия правил землепользования и застройки. ГрК РФ предусмотрены два вида оснований для внесения изменений в правила землепользования и застройки: обязательное основание (п.1 ч.2 ст.33 ГрК РФ) и необязательные основания (п.2 ч.2 ст.33 ГрК РФ). Глава местной администрации может принять или отклонить с указанием причин предложение о внесении изменений в правила землепользования и застройки по необязательным основаниям.

Решение главы местной администрации об отклонении предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки может быть обжаловано в судебном порядке заинтересованными гражданами, юридическими лицами, органами государственной власти РФ или субъектов РФ.

 

Далее рассмотрим порядок установления территориальных зон (статья 34 ГрК РФ).

При установлении территориальных зон учитываются различные факторы, предусмотренные пунктами 1-6 ч.1 ст.34 ГрК РФ. Однако, они имеют различную степень обязательности. Так, при установлении территориальных зон обязательны требования пунктов 1, 2 и 3 ч.1 ст.34 ГрК РФ. А требования пунктов 4, 5 и 6 ч.1 ст.34 ГрК РФ носят рекомендательный характер и могут не учитываться при установлении территориальных зон.

Границы территориальных зон изменяются вместе с границами объектов, перечисленных пунктами 1-7 ч.2 ст.34 ГрК РФ, по которым указанные зоны устанавливаются. Например, границы территориальных зон, установленные по границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований и границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, изменяются вместе с изменением указанных границ.

Порядок изменения границ населенных пунктов установлен ст.84 ЗК РФ. Внешние границы земель населенных пунктов называются чертой городских и сельских поселений. Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

Утверждение и изменение черты городских, сельских поселений осуществляются органами государственной власти субъектов РФ, за исключением черты городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга, которая утверждается и изменяется федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов города Москвы и законодательных (представительных) органов Московской области, законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и законодательных (представительных) органов Ленинградской области. Утверждение и изменение черты городских поселений, входящих в состав закрытых административно-территориальных образований, осуществляются Правительством РФ.

Статья 12 ФЗ от 6 октября 2003г. устанавливает порядок изменения границ муниципального образования, согласно которой изменение границ муниципального образования осуществляется законом субъекта РФ по инициативе населения, органов местного самоуправления, органов государственной власти субъекта РФ, федеральных органов государственной власти.

Изменение границ муниципальных районов, влекущее отнесение территорий отдельных входящих в их состав поселений и (или) населенных пунктов к территориям других муниципальных районов, осуществляется с согласия населения данных поселений и (или) населенных пунктов, выраженного путем голосования, либо на сходах граждан с учетом мнения представительных органов соответствующих муниципальных районов.

Изменение границ поселений, влекущее отнесение территорий отдельных входящих в их состав населенных пунктов к территориям других поселений, осуществляется с согласия населения данных населенных пунктов, выраженного путем голосования либо на сходах граждан с учетом мнения представительных органов соответствующих поселений. Изменение границ муниципальных районов и поселений, не влекущее отнесения территорий отдельных входящих в их состав поселений и (или) населенных пунктов соответственно к территориям других муниципальных районов или поселений, осуществляется с учетом мнения населения, выраженного представительными органами соответствующих муниципальных районов и поселений.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 10 января 2002г. №7-ФЗ «Об охране окружающей среды» под природным объектом понимаются естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства. Под естественной экологической системой ФЗ от 10 января 2002г. понимает объективно существующую часть природной среды, которая имеет пространственно-территориальные границы и в которой живые (растения, животные и другие организмы) и неживые ее элементы взаимодействуют как единое функциональное целое и связаны между собой обменом веществом и энергией. Природный ландшафт - территория, которая не подверглась изменению в результате хозяйственной и иной деятельности и характеризуется сочетанием определенных типов рельефа местности, почв, растительности, сформированных в единых климатических условиях. Элементарными примерами природных объектов являются леса и водные объекты. Естественный характер границ природных объектов означает, что они определялись в результате природных изменений без вмешательства человека.

 

Зоны с особыми условиями использования территорий, к которым ГрК РФ отнесены охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ, могут не совпадать с границами, а накладываются на территориальные зоны различных видов, определенные ст.35 ГрК РФ.

 

Далее рассмотрим виды и состав территориальных зон (статья 35 ГрК РФ).

Согласно ч.1 ст.35 ГрК РФ в результате градостроительного зонирования могут быть установлены жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Аналогичные виды территориальных зон предусмотрены ст. 85 ЗК РФ. В соответствии со ст. 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Земельный и Градостроительный кодексы РФ устанавливают примерный перечень видов разрешенного использования каждой из территориальных зон и объектов, которые можно размещать в соответствующих территориальных зонах. Так, например, согласно ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

В соответствии с ЗК РФ земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Согласно ЗК РФ земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

В соответствии с ЗК РФ и ГрК РФ земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма, а также для физической культуры и спорта. В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В отличие от ЗК РФ, который только упоминает зоны специального назначения, ГрК РФ раскрывает их состав: в них могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

 

 

Далее рассмотрим градостроительный регламент.

Неотъемлемым элементом правил землепользования и застройки являются градостроительные регламенты, которыми согласно ч.1 ст.36 ГрК РФ определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Понятие градостроительного регламента не нужно понимать слишком широко. Так, градостроительный регламент не определяет правовой режим недр, который регулируется Законом РФ от 21 февраля 1992 г. «О недрах», в соответствии с которым недрами признается часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Например, согласно ст.8 Закона РФ от 21 февраля 1992г. пользование недрами на территориях населенных пунктов, пригородных зон, объектов промышленности, транспорта и связи может быть частично или полностью запрещено в случаях, если это пользование может создать угрозу жизни и здоровью людей, нанести ущерб хозяйственным объектам или окружающей природной среде. Кроме того, на пользование недрами необходимо получение специального основания (лицензии).

Законом РФ от 21 февраля 1992 г. установлены условия застройки и землепользования на площадях залегания полезных ископаемых. Проектирование и строительство населенных пунктов, промышленных комплексов и других хозяйственных объектов разрешаются только после получения заключения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки.

Застройка площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускаются с разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориальных органов и органов государственного горного надзора только при условии обеспечения возможности извлечения полезных ископаемых или доказанности экономической целесообразности застройки. Самовольная застройка площадей залегания полезных ископаемых прекращается без возмещения произведенных затрат и затрат по рекультивации территории и демонтажу возведенных объектов.

Земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с геологическим изучением и использованием недр, временно или постоянно могут отчуждаться для государственных нужд с возмещением собственникам указанных земельных участков их стоимости в соответствии с земельным законодательством. Решение об отчуждении таких земельных участков принимается федеральными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с разделением их полномочий.

Правовое регулирование использования градостроительных регламентов предусматривает ЗК РФ. В частности, ЗК РФ устанавливает обязанность собственников земельных участков и иных землепользователей при использовании земельных участков соблюдать требования градостроительных регламентов. В соответствии с ЗК РФ и ГрК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

- их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования. Вместе с тем ГрК РФ устанавливает два исключения из данного правила.

Во-первых, предусматриваются случаи, когда земельные участки подвергаются зонированию и включаются в состав правил землепользования и застройки, но действие градостроительного регламента на них не распространяется.

Во-вторых, ГрК РФ предусматривает ряд категорий земель, которые не подвергаются зонированию и в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются: земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса, земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Это связано с особой экологической ценностью земель лесного фонда, земель водного фонда, земель особо охраняемых природных территорий, особой значимостью сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения для обеспечения продовольственной безопасности страны.

В соответствии со ст. 102 Водного кодекса РФ помимо земель, занятых водными объектами, на которые градостроительный регламент не распространяется, к землям водного фонда относятся земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов. Соответственно действие градостроительного регламента распространяется на указанные земли в составе земель водного фонда.

Федеральный закон от 25 июня 2002г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» определяет понятие памятников и ансамблей. Под памятниками понимаются отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки (далее - объекты археологического наследия).

Ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи.

Согласно ст.15, 16 Федеральный закона от 25 июня 2002г. №73-ФЗ в Российской Федерации ведется Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, содержащий сведения об объектах культурного наследия. Реестр представляет собой государственную информационную систему, включающую в себя банк данных, единство и сопоставимость которых обеспечиваются за счет общих принципов формирования, методов и формы ведения реестра. Сведения, содержащиеся в реестре, являются основными источниками информации об объектах культурного наследия и их территориях, а также о зонах охраны объектов культурного наследия при формировании и ведении государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра, иных информационных систем или банков данных, использующих (учитывающих) данную информацию.

Реестр формируется посредством включения в него объектов культурного наследия, в отношении которых было принято решение о включении их в реестр, а также посредством исключения из реестра объектов культурного наследия, в отношении которых было принято решение об исключении их из реестра. Объекты, которые представляют собой историко-культурную ценность и в отношении которых вынесено заключение государственной историко-культурной экспертизы о включении их в реестр как объектов культурного наследия, относятся к выявленным объектам культурного наследия со дня поступления в федеральный орган охраны объектов культурного наследия или в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия, установленного перечня документов.

Под территориями общего пользования п.12 ст.85 ЗК РФ понимает земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Понятие линейных объектов в федеральном законодательстве четко не определено. В соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2004г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» к линейным объектам отнесены дороги, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

На практике возникает следующий вопрос: распространяется ли правовой режим линейных объектов на объекты, предназначенные для их обслуживания? Думается, что линейный объект представляет собой главную вещь, а объект, необходимый для эксплуатации указанного объекта, является принадлежностью главной вещи.

Предоставление земельных участков для целей недропользования регулируется земельным законодательством и законодательством о недрах. В соответствии с Законом РФ от 21 февраля 1992г. «О недрах» участок недр предоставляется пользователю в виде горного отвода - геометризованного блока недр в соответствии с лицензией на пользование недрами, в том числе для добычи полезных ископаемых.

При определении границ горного отвода учитываются пространственные контуры месторождения полезных ископаемых, положение участка строительства и эксплуатации подземных сооружений, границы безопасного ведения горных и взрывных работ, зоны охраны от вредного влияния горных разработок, зоны сдвижения горных пород, контуры предохранительных целиков под природными объектами, зданиями и сооружениями, разносы бортов карьеров и разрезов и другие факторы, влияющие на состояние недр и земной поверхности в связи с процессом геологического изучения и использования недр.

Предварительные границы горного отвода устанавливаются при предоставлении лицензии на пользование недрами. После разработки технического проекта, получения на него положительного заключения государственной экспертизы, согласования указанного проекта с органами государственного горного надзора и государственными органами охраны окружающей природной среды документы, определяющие уточненные границы горного отвода (с характерными разрезами, ведомостью координат угловых точек), включаются в лицензию в качестве неотъемлемой составной части.

Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» под историческим поселением понимает городское или сельское поселение, в границах территории которого расположены объекты культурного наследия: памятники, ансамбли, достопримечательные места, а также иные культурные ценности, созданные в прошлом, представляющие собой археологическую, историческую, архитектурную, градостроительную, эстетическую, научную или социально-культурную ценность, имеющие важное значение для сохранения самобытности народов Российской Федерации, их вклада в мировую цивилизацию.

В историческом поселении государственной охране подлежат все исторически ценные градоформирующие объекты: планировка, застройка, композиция, природный ландшафт, археологический слой, соотношение между различными городскими пространствами (свободными, застроенными, озелененными), объемно-пространственная структура, фрагментарное и руинированное градостроительное наследие, форма и облик зданий и сооружений, объединенных масштабом, объемом, структурой, стилем, материалами, цветом и декоративными элементами, соотношение с природным и созданным человеком окружением, различные функции исторического поселения, приобретенные им в процессе развития, а также другие ценные объекты.

Градостроительная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех исторически ценных градоформирующих объектов данного поселения. В целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия, а также иных объектов, представляющих собой историко-культурную ценность или имеющих природоохранное, рекреационное или оздоровительное значение, в историческом поселении градостроительная деятельность подлежит особому регулированию в соответствии с ГрК РФ, Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и законодательством субъектов РФ.

Особое регулирование градостроительной деятельности в историческом поселении осуществляется посредством проведения под контролем соответствующих органов охраны объектов культурного наследия и органов исполнительной власти в области регулирования градостроительной деятельности комплекса мероприятий по охране объектов культурного наследия и включает:

- составление на основе историко-архитектурных, историко-градостроительных, архивных и археологических исследований историко-культурного опорного плана в границах исторического поселения с обозначением всех градостроительных элементов и сооружений на земельных участках, представляющих собой историко-культурную ценность, как сохранившихся, так и утраченных, характеризующих этапы развития данного поселения;

- разработку градостроительных регламентов, касающихся размеров и пропорций зданий и сооружений, использования отдельных строительных материалов, цветового решения, запрета или ограничения размещения автостоянок, рекламы и вывесок, других ограничений, необходимых для обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех исторически ценных градоформирующих объектов данного поселения.

Градостроительная документация, разрабатываемая для исторических поселений, и градостроительные регламенты, устанавливаемые в пределах территорий объектов культурного наследия и их зон охраны, включаемые в правила застройки муниципальных образований, подлежат обязательному согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия в порядке, установленном Правительством РФ, и с органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном законом данного субъекта РФ.

Данные, содержащиеся в историко-культурных опорных планах, сведения о границах территорий объектов культурного наследия как объектов градостроительной деятельности особого регулирования, границах зон охраны объектов культурного наследия подлежат внесению в градостроительный кадастр, а с 1 января 2006г. - в информационные системы обеспечения градостроительной деятельности.

Согласно Федеральному закону «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» под достопримечательными местами понимаются творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок; места совершения религиозных обрядов. Статья 99 ЗК РФ относит земли достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, к землям историко-культурного назначения.

В соответствии со ст. 96 ЗК РФ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым природным территориям и предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями минеральных вод, лечебных грязей, рапой лиманов и озер), благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. Специальным федеральным законом, регулирующим вопросы образования и функционирования лечебно-оздоровительных местностей и курортов, является Федеральный закон от 23 февраля 1995г. «26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах».

В соответствии со ст. 101 ЗК РФ к землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и др.) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.). Границы земель лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства.

Согласно ст. 102 ЗК РФ к землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

К землям особо охраняемых природных территорий ст. 95 ЗК РФ отнесены земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Земельный кодекс РФ понимает под сельскохозяйственными угодьями земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли запаса включены в данный перечень постольку, поскольку земли запаса не имеют самостоятельного режима использования, и в соответствии со ст. 103 ЗК РФ использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию.

Градостроительный регламент не распространяется также на земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон. Правовой режим особых экономических зон определяется Федеральным законом от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации».

Особая экономическая зона - определяемая Правительством РФ часть территории Российской Федерации, на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности. На территории Российской Федерации могут создаваться особые экономические зоны следующих типов:

1) промышленно-производственные особые экономические зоны;

2) технико-внедренческие особые экономические зоны.

Промышленно-производственные особые экономические зоны создаются на участках территории, площадь которых составляет не более 20 км. Технико-внедренческие особые экономические зоны создаются не более чем на двух участках территории, общая площадь которых составляет не более 2 км.

Особые экономические зоны могут создаваться только на земельных участках, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности. На момент создания промышленно-производственной особой экономической зоны земельные участки, образующие ее территорию, не должны находиться во владении и (или) в пользовании граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые предоставлены для размещения и использования объектов инженерной инфраструктуры и на которых размещены такие объекты.

На момент создания технико-внедренческой особой экономической зоны земельные участки, образующие ее территорию, за исключением земельных участков, которые предоставлены для размещения и использования объектов инженерной инфраструктуры и на которых размещены такие объекты, не должны находиться во владении и (или) в пользовании граждан и юридических лиц, за исключением образовательных и (или) научно-исследовательских организаций.

На момент создания промышленно-производственной особой экономической зоны на земельных участках, образующих ее территорию, могут быть расположены только объекты, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности и не находящиеся во владении и (или) в пользовании граждан и юридических лиц, за исключением объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

Органы управления особыми экономическими зонами управляют и распоряжаются земельными участками в пределах ее территории на основании соглашения о создании особой экономической зоны в соответствии с законодательством РФ. Земельные участки в пределах территории особой экономической зоны могут предоставляться во временное владение и пользование исключительно на основании договора аренды. Арендаторы земельных участков в пределах территории особой экономической зоны - собственники созданных ими объектов недвижимости имеют право выкупа расположенных под указанными объектами земельных участков в соответствии с законодательством РФ.

В настоящее время на территории Российской Федерации созданы следующие особые экономические зоны:

- на территории Елабужского района Республики Татарстан (особая экономическая зона промышленно-производственного типа);

- на территории г.Томска (особая экономическая зона технико-внедренческого типа);

- на территории Грязинского района Липецкой области (особая экономическая зона промышленно-производственного типа);

- на территории г.Дубны Московской области (особая экономическая зона технико-внедренческого типа);

- на территории г.Санкт-Петербурга (особая экономическая зона технико-внедренческого типа);

- на территории г.Москвы (особая экономическая зона технико-внедренческого типа).

 

Далее рассмотрим виды разрешенного использования земельных участков
и объектов капитального строительства.

В соответствии с ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Градостроительный кодекс РФ, во-первых, распространяет механизм разрешенного использования не только на земельные участки, но и на объекты капитального строительства (объекты недвижимости); во-вторых, устанавливает классификацию видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

1) на основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. ГрК РФ предусматривает одно исключение из указанного правила: основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Следует отметить, что ГрК РФ не устанавливает конкретных оснований судебного обжалования решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения, поэтому основанием для обращения в суд общей юрисдикции или арбитражный суд является нарушение прав и законных интересов физического или юридического лица. Порядок и процедуры судебного обжалования указанного решения определены АПК РФ и ГПК РФ.

 

Далее рассмотрим предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры
земельных участков и предельные параметры разрешенного
строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Задача установления предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства заключается в таком регулировании землепользования и застройки на территории муниципального образования, при котором при сохранении публичных начал решение вопросов строительства и реконструкции оставалось за застройщиком, который мог бы самостоятельно, а не с разрешения или согласования регулирующих органов государственной власти или органа местного самоуправления выбрать подходящий вариант строительства или реконструкции из вариантов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Вместе с тем установление минимальных отступов от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, и максимального процента застройки в границах земельного участка позволяет защитить права собственников соседних земельных участков, а также граждан, проживающих на данной территории, от практики так называемой точечной застройки, при которой новые объекты капитального строительства размещаются среди уже существующих, часто без учета требований нормативных документов.

Кроме того, установление подобных параметров и размеров сможет стать эффективным инструментом градостроительной и земельной политики муниципальных образований, позволит эффективнее использовать земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные на них, снизит административные издержки при ведении предпринимательской деятельности в сфере строительства.

 

Далее рассмотрим порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

В отличие от порядка использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного для основного вида разрешенного использования, при котором владелец земельного участка или объекта капитального строительства самостоятельно выбирает вид использования из нескольких видов разрешенного использования, предусмотренных в градостроительном регламенте для данной территориальной зоны или подзоны, разрешение на условно разрешенный вид использования выдается органом местного самоуправления. Это обусловлено тем, что условно разрешенный вид использования является видом разрешенного использования, не предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны или подзоны, исключением из общего правила. Для того чтобы получить указанное разрешение, заинтересованное физическое или юридическое лицо направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки.

Отметим, что замечания и предложения участников публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования носят рекомендательный характер, однако они должны быть рассмотрены комиссией и на них должны быть даны обоснованные ответы, которые подлежат включению в заключение о результатах публичных слушаний.

Также, если вид условно разрешенного использования земельного участка или объекта капитального строительства не был включен в градостроительный регламент, то проводится обязательное публичное слушание по данному вопросу. Если вид условно разрешенного использования земельного участка или объекта капитального строительства уже включен в градостроительный регламент и по данному вопросу уже проводились публичные слушания при внесении соответствующих изменений в правила землепользования и застройки, то проведения дополнительных публичных слушаний не требуется.

Любые физические или юридические лица вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения, в случае если данное решение, по их мнению, нарушает их права и законные интересы. Порядок такого обжалования установлен АПК РФ применительно к ненормативным правовым актам органов местного самоуправления, а также ГПК РФ.

Согласно ст. 197 АПК РФ дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов органов местного самоуправления рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства. Производство по делам об оспаривании ненормативных правовых актов органов местного самоуправления возбуждается на основании заявления заинтересованного лица, обратившегося в арбитражный суд с требованием о признании недействительными ненормативных правовых актов или о признании незаконными решений и действий (бездействия) указанных органов и лиц.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев с того дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом. Дела об оспаривании ненормативных правовых актов органов местного самоуправления рассматриваются судьей единолично в срок, не превышающий двух месяцев со дня поступления соответствующего заявления в арбитражный суд, включая срок на подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу, если иной срок не установлен федеральным законом.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов органов местного самоуправления арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.