Формирование подрядного рынка. Подрядные торги.
Договоры подряда, их виды и содержание, порядок заключения, ответственность сторон.
Организация подрядных отношений. Договоры подряда, их содержание, порядок составления;
Проектно-сметная документация в строительстве; Особенности ценообразования в строй-ве, виды цен, методы определения стоимости строительства.
Капитальное строительство, его технико-экономические особенности, организационные формы.
Реализация капитальных вложений, осуществляемых в сфере капитального строительства. Строительство базируется на общих принципах и методах организации пр-ва. Особенности капитального строительства вытекают из характера прод. строительства – подготовление к выпуску прод. произв. п/п или сооружения, объекты непроизводственного назначения, жилые дома, школы и т.д. Она неподвижна и используется там, где она создана, связана с землей.
Если в промышленности в процессе производства находится продукция, а орудия труда неподвижны, то в строительстве наоборот. Поэтому после окончания работ на 1-й площадке, кадры строительства переходят на другие площадки. Нужно правильное расположение строительных организаций. Эта особенность представляет специфическое требование к строительной технике и строительным кадрам специалистов. Особенностью строительства является длительный период работ и более высокая стоимость единицы готовой продукции. Для непрерывного и равномерного выпуска ГП надо иметь задел, т.е. незавершенное строительство. Его объем зависит от длительности производственного цикла.
В строительстве незавершенным производством являются объекты, находящиеся в различных стадиях готовности и еще не введенные в действие. Размеры незавершенного строительства составляют большую величину. Прод. строительство производится для конкретного потребителя.
Обязательным условием правильной организации строительства является наличие по каждому объекту технического плана строительства и расчета его сметы.
Массовая продукция создается по типовым проектам, но она должна быть привязана к условиям строительства. На основе проектов и смет организуется производство, техническая и экономическая работа. Поэтому осуществление строительства без проектов и смет невозможно.
Чтобы построить завод, фабрику или иное сооружение, необходимо по каждому объекту произвести соответствующие технические и экономические расчеты, которые находят отражения в проекте и смете. Принятию решения о строительстве и проектировании соответствующего объекта предшествует разработка ТЭО. Проекты и сметы на строительство составляются проектными организациями в соответствии с договорами на разработку этой документации. В них оговариваются стадийность проектирования, его состав и содержание ПСД или предпроектной документации, сроки ее разработки.
Заказчики, которые затем будут утверждать проектно-сметную документацию, передают проектной организации задание на проектирование, на основе которого ведется разработка проектно-сметной документации. Это задание определяет назначение сооружений и объектов, предполагаемые мощности, место и сроки строительства и другие показатели, устанавливает требования по внедрению новой техники и передового опыта, показателям эффективности капитальных вложений, снижению материалоемкости и трудоемкости производства.
На предпроектной стадии устанавливается расчетная стоимость строительства, которая не может быть в дальнейшем при проектировании и строительстве превышена. Эту цену строительной продукции называют лимитной.
Проектирование осуществляется в 1 или 2 стадии.
Проектирование основной массы объектов ведется в 1 стадию:
· Рабочий проект со сводным сметным расчетом стоимости.
К таким стройкам относятся технически несложные объекты, а также те, которые возводятся по типовым или повторно применяемым индивидуальным экономичным объектам.
Остальные объекты (крупные и сложные) проектируются в 2 стадии:
· Проект со сводным расчетом стоимости;
· Рабочая документация.
Проект строительства представляет собой комплекс графических, технических, экономических и текстовых документов и расчетов. Он определяет сырьевую и энергетическую базу будущего производства, объем и номенклатуру выпускаемой продукции, обеспечение производства кадрами, объемно-планировочные и конструктивные решения здания и сооружений, организацию строительства, наиболее важные технико-экономические показатели (производительность труда, рентабельность, уровень механизации и автоматизации, потребность в строительных материалах и т.д.).
Конкретное содержание проекта определяется назначением объектов (производственное и непроизводственное), формой воспроизводства основных фондов (новое строительство, расширение, реконструкция, техническое перевооружение), стадийностью проектирования.
Независимо от назначения проектируемых объектов в состав проекта (при двух стадиях) в качестве самостоятельной стадии включается рабочая документация, а при одной стадии рабочая документация разрабатывается в составе рабочего проекта.
Рабочая документацияокончательно уточняет вопросы размещения проектируемых объектов, инженерных коммуникаций, транспортных сооружений, решения по благоустройству площадки. В состав рабочей документации входят:
· рабочие чертежи,
· сметная документация,
· ведомости объемов строительных и монтажных работ,
· ведомости (сводные ведомости) потребности в материалах по видам строительных и монтажных работ,
· проектно-сметная документация на объекты пускового комплекса,
· некоторые другие документы.
На техническое перевооружение объектов или выполнение отдельных видов работ рабочая документация составляется обычно в сокращенном объеме и составе.
Основу проектирования составляют типовые проекты, типовые решения, типовые конструкции и детали. По типовым проектам осуществляется обычно строительство часто повторяющихся производственных зданий и сооружений, предприятий в целом со стабильной технологией, жилых домов, объектов социально-культурного назначения, коммунального назначения и т. д.
Вся проектно-сметная документация проходит государственную экспертизу :
- градостроительный департамент
- технико-экономические обоснования и проекты на строительство, реконструкцию расширение и т.п. предприятий, зданий и сооружений независимо от источника финансирования, форм собственности и принадлежности до из утверждения подлежат гос. экспертизе в органах государственной вневедомственной экспертизы в РФ, республиках, краях, областях, автономных образованиях, городах Москве и Санкт-Петербурге, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специальных уполномоченных гос. органах.
ТЭО на строительство объектов, имеющих важное народнохозяйственное значение, в том числе с привлечением иностранных инвесторов, рассматривается Государственной экспертной комиссией Минэкономики РФ с участием Главного управления Государственной Вневедомственной Экспертизы при Государственном комитете по вопросам архитектуры и строительства.
После прохождения экспертизы проектно-сметная документация подлежит утверждению, порядок которого зависит от источников финансирования:
1. Проекты строительства, осуществляемые за счет государственных капитальных вложений, финансируемые из федерального и региональных бюджетов РФ, утверждаются Государственным комитетом РФ по вопросам архитектуры и строительства или в порядке, им установленном;
2. Проекты строительства, осуществляемые за счет капитальных вложений, финансируемых из бюджетов субъектов федерации (республики, края, области, автономные образования, города Москва и Санкт-Петербург), утверждаются соответствующими органами государственного управления или в порядке, ими установленном;
3. Проекты строительства, осуществляемые за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов, включая иностранных инвесторов, утверждаются непосредственно самими заказчиками.
Исходя из принятых проектных решений устанавливается сметная стоимость проектируемого строительства в целом, отдельных объектов или видов работ. Сметная стоимостьпоказывает размер денежных затрат, которые потребуются для выполнения строительных и монтажных работ, приобретения оборудования, инструмента, инвентаря и осуществления других мероприятий, вытекающих из проекта. Утвержденная сметная стоимость – это цена строительной продукции. Сметная стоимость строительства предприятий, зданий, сооружений по проектно-сметной документации должна быть меньше или равна стоимости, определенной в ТЭО.
Другие основные технико-экономическим показатели также должны соответствовать или быть улучшены по сравнению с принятыми в ТЭО.
С использованием показателя сметной стоимости сравниваются варианты проектных решений, выбираются технологические, конструктивные, объемно-планировочные решения, обосновывается объем реконструкции и технического перевооружения предприятий, решаются вопросы выбора района строительства объекта и т. д.
Утвержденная сметная стоимость в ТЭО или сметная стоимость в рабочем проекте (проекте) выступает в качестве основного ориентира для определения лимита средств для осуществления строительства и служит основой для планирования капитальных вложений, решения вопроса об экономической целесообразности строительства. Показатель сметной стоимости необходим также и для планирования деятельности строительно-монтажных организаций. На основе этого показателя формируется договорная цена, финансируется строительство, заключаются договоры между заказчиком и подрядчиком.
Для определения сметной стоимости в составе проектно-сметной документации разрабатывается сметная документация, состав которой зависит от стадийности проектирования. В составе рабочего проекта (проекта) составляется следующая сметная документация:
· сводный сметный расчет,
· сводка затрат,
· объектные и локальные сметы или расчеты (при 1-стадийном проектировани),
· сметы на проектные и изыскательские работы,
· ведомость сметной стоимости объектов пускового комплекса.
В состав рабочей документации входят объектные и локальные сметы и ведомость сметной стоимости объектов пускового комплекса.
В локальных сметах (расчетах) определяется стоимость отдельных видов строительных и монтажных работ, сгруппированных по конструктивным элементам здания, сооружения.
На основе локальных смет составляются объектные сметы, которые устанавливают стоимость отдельного здания или сооружения. Объектные сметы и сметы на проектные и изыскательские работы служат основой для разработки сводного сметного расчета, который определяет общую сметную стоимость.
Сводка затрат составляется в случаях, когда по проектируемому предприятию одновременно предусматриваются средства на жилищное, гражданское и прочее строительство.
Таким образом, можно говорить о том, что формы сметной документации позволяют составлять ее в определенной последовательности, постепенно переходя от мелких к более крупным элементам строительства: объект Þ пусковой комплекс Þ очередь строительства Þ стройка в целом.
Затраты включаются в сметы в соответствии со сметными нормами и исчисляются по сметным ценам и расценкам. Сметные нормы – совокупность нормативов, примененных при определении сметной стоимости строительства:
- норма расхода производственных ресурсов
- норма определения сметной стоимости работы, строительных машин и оборудования
При определении сметной стоимости используются укрупненные СН.
СЦ включают цены на строительство, материалы, изделия, конструкции, тарифы на тепло и электроэнергию, грузовые перевозки, ставки з/п.
Таки образом особенностью формирования цен на строительную продукцию является использование нормативного методаее образования. До 1991 г. использование системы сметных норм и цен было общеобязательным. В настоящее время нормам придан рекомендательный характер с использованием поправочных коэффициентов на рыночную стоимость инвестиционных ресурсов. Таким образом, механизм ценообразования в строительстве основан на калькулировании затрат по каждой стройке путем оценки проектных объемов и ресурсов с использованием сотен и тысяч норм и цен. При этом цены строек, основанные на калькулировании издержек, не учитывают объема и структуры потребительского спроса в инвестиционной сфере. Это приводит к недооценке таких факторов повышения эффективности, как, например, повышение производительности труда, ресурсосбережение, снижение затрат и т. д. Становление и развитие рынка инвестиционных ресурсов – кап. вложений; проектов, строительных услуг – требует принципиально новых подходов к определению цен на строительную продукцию. В этой связи стоит задача перенести центр тяжести в процессе ценообразования с калькуляционных методов к экономическим методам, основанным на широком применении договорных цен на готовую строительную продукцию и предприятие в целом, пусковые комплексы, отдельные объекты.. При этом единственным документом при формировании цены на строительную продукцию в текущем уровне цен должна стать так называемая ресурсная смета.
Ресурсная смета является функцией от норм расхода каждого ресурса на выполненные в рассмотренном периоде виды строительно-монтажных работ и их объем.
Реализация капитальных вложений происходит в сфере строительства, которая собственно и обеспечивает создание, развитие и совершенствование основных фондов производственного и непроизводственного назначения. Выполнение программы капитальных вложений, ввода в действие во многом зависит от организации способа строительства. Организационные формы строительства характеризуются способом его осуществления (2 способа):
1. подрядный;
2. хозяйственный.
При подрядном способеведения строительства работы выполняют специально созданные для этого строительно-монтажные организации. По мере окончания работ на одной стройке строительно-монтажная организация переходит на другие стройки или объекты. Поэтому они накапливают производственный опыт. Все это создает определенные организационно-технические предпосылки для высокого уровня индустриализации строительства и увеличения его эффективности. Значительный объем работ делается именно подрядным способом.
При хозяйственном способеведения строительства строительно-монтажные работы выполняются непосредственно силами предприятия, которое осуществляет капитальные вложения. В этом случае строительное подразделение создается каждый раз заново. После окончания строительства эти подразделения расформировываются, рабочие кадры распускаются, материально-техническая база расформировывается. Опыт не сохраняется, используется где нет подрядных организаций.
В строительстве, осуществляемом подрядным способом, в хозяйственные договорные отношения вступают 2 лица: подрядчики заказчик(инвестор). Отношения между ними регламентируются ГК РФ, ФЗ "об инвестиционной деятельности осуществляемой в форме КВ" (от 25.02.99) и др. Оформление и заключение договоров подряда осуществляется в соответствии с Руководством по составлению договора подряда, которое разработано на основе действующего законодательства и является методическим пособием и не носит директивного характера. Самостоятельное решение вопроса при заключении и составлении договоров подряда моет быть реализовано только в рамках правового регулирования, которые включает лицензирование, нормирование, стандартизацию, налогообложение, финансово-кредитную систему, экологический и санитарный контроль, антимонопольные меры и др.
В качестве заказчиков по строительству объектов могут выступать физические и юридические лица, которые производят реализацию ИП. заказчиками могут быть сами инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения кап. вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (и/или гос. контрактом). По договору подряда заказчик берет на себя обязательство предоставить подрядчику строительную площадку или обеспечить фронт работ, принять работы и оплатить их. Более конкретно на заказчика могут быть возложены следующие обязательства:
1. передача подрядчику строительной площадки (если это обязательство не возложено на подрядчика);
2. обеспечение проектно-сметной документации на строительство в объеме и сроке, предусмотренных договором;
3. поставка за свой счет местных строительных материалов, которые не входят в объем поставок подрядчика;
4. предоставление услуг по номенклатуре в количестве, согласованном с подрядчиком (например, обеспечение строительной площадки водой);
5. передача исходных данных на проектирование, оборудование, технических условий на подключение объектов к сетям и коммуникациям, программы инженерных изысканий и других данных для разработки проектно-сметной документации;
6. обеспечение поставки сырья и материалов, необходимых для выполнения пуско-наладочных работ, испытания и вывода объекта на проектную мощность;
7. передача подрядчику перечня документов, необходимых для сдачи объекта в гарантийную эксплуатацию;
8. прием и оплата выполненных работ;
9. контроль и надзор за качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качества предоставляемых подрядчиком материалов, правильного использования этих материалов и т. п. без вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Заказчик может передать право управления договором подряда другому физическому или юридическому лицу, которое является доверенным лицом заказчика, действует от его имени и представляет его интересы в течение всего инвестиционного цикла. Многие предприятия и отдельные граждане не имеют спец. служб и не могут квалифицированно выполнять функции заказчика. Заказчики, не имеющие у себя профессионалов в области строительства, вправе заключать договор с посреднической фирмой, она действует от имени заказчика (совершает все необходимые операции, начиная с заключения договора подряда и заканчивая приемкой готового подряда).
Заказчик должен оплачивать услуги подрядчика.
Подрядчики – Физ. или Юр. лица в соответствии с договором подряда, производят на свой риск, своими силами и средствами работы по возведению предприятия, здания в соответствии с условиями договора.
Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию.
Подрядчик может по согласованию с заказчиком привлечь к исполнению отдельных видов работ другие организации – субподрядчиков. В этом случае подрядчик выступает перед заказчиком в качестве Генерального подрядчика, а перед субподрядчиком – в качестве заказчика. Всю ответственность перед заказчиком за результаты работы субподрядчиков несет Генеральный подрядчик. Генеральными подрядчиками могут быть строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, а также отдельные физические и юридические лица, получившие в установленном порядке право на участие в осуществлении строительства. В этой роли могут выступать также организации посредники (по линии заказчика и подрядчика), принимающие на себя все функции по координации работ, зарегистрированные и получившие лицензии на строительную деятельность.
Функции подрядчика включают:
1. выполнение своими и привлеченными силами в счет принятой договорной цены всех работ в объеме, предусмотренном в договоре, и сдача этих работ заказчику;
2. возведение на строительной площадке всех временных зданий и сооружений, необходимых для хранения материалов и выполнения работ;
3. обеспечение строительства проектно-сметной документацией в объеме и в сроки, оговоренные договором подряда.
4. поставка всех необходимых для работ материалов, оборудования, конструкций, комплектующих изделий и строительной техники (если иное не предусмотрено договором);
5. обеспечение заказчика информацией о ходе строительства
6. обеспечение эксплуатации объекта после получения его заказчиком в течение указанного в договоре срока.
Обязательства и функции заказчика и подрядчика могут изменяться и уточняться в зависимости от вида договора, его предмета и принимаемых этими сторонами решений при заключении договора. Порядок, сроки и условия обязательств устанавливаются сторонами при заключении договора.
В условиях рынка заказчик и подрядчик могут обанкротиться и перестать существовать как юридическое лицо и хозяйствующий субъект. Это может произойти и в процессе реализации договора. Поэтому заказчик должен иметь гаранта, который в случаях финансовых затруднений и банкротств рассчитается с подрядчиком. Таким гарантом может быть банк заказчика. В свою очередь и заказчик не застрахован от банкротства подрядчика и невозможности выполнить им работы в полном объеме. Поручителем в этом случае (по линии подрядчика) может быть также банк, страховая компания, учредитель, иное юридическое лицо. Если участники строительства сочтут необходимым наличие гарантов-поручителей, то они должны быть и у заказчика, и у подрядчика. Но если подрядчик или заказчик не смогут найти для себя поручителя, то при заключении договора можно предусмотреть условие, гарантирующее соблюдение интересов заказчика и подрядчика на случай несостоятельности их (обоих) или одной стороны договора. Для заказчика таким условием может быть удержание (депонирование) денежных средств при расчетах за выполненные работы, а для подрядчика – условия, обеспечивающие ему гарантию имуществом заказчика.
Фирма – девелопер или девелопер. деятельность. Они выполняют одновременно 4 ф-ции:
- инвестора
- заказчика (доверительное лицо, занимающееся финансами и отвечающее за распределение строительного подряда, подгатовку и утверждение необходимой документации)
- подрядчика (собственно строителя)
- брокера, реализующего строительную продукцию.
Это жилищное строительство.
Основным правовым документом является договор подряда, который регулирует отношения между заказчиком и подрядчиком. Договоры подряда заключаются на новое строительство, реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, ремонт действующих предприятий, зданий и сооружений. Может заключаться также единый проектно-строительный договор подряда на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию зданий, сооружений производственного назначения. В строительной практике заказчик заключает договор с одним подрядчиком (а именно – Генеральным). Генеральный подрядчик выполняет основную часть работ и принимает на себя обязательства по координации работ и ответственность за своевременное и качественное выполнение всего комплекса работ, предусмотренных договором, и привлекает для выполнения отдельных специальных видов работ организации субподрядчиков. Помимо этого основного договора(Генерального), то есть договора с Генеральным подрядчиком, заказчик может заключать договоры на выполнение отдельных видов и комплексов работ, необходимых для сооружения данного объекта. В этом случае координация работ, предусмотренных основным (Генеральным) договором, с работами, предусмотренными другими договорами, обеспечивается самим заказчиком, который несет ответственность за своевременное завершение всех работ перед инвестором.
Заказчик может заключать также отдельные договора с подрядчиками на выполнение фиксированных объемов строительных и монтажных работ (с поставкой или без поставки оборудования), отдельные договоры на поставку и монтаж оборудования, также на строительство отдельных зданий и сооружений в составе стройки и выполнение работ, входящих в комплекс строительства, а также другие договора. По отдельному договорукаждый подрядчик несет ответственность перед заказчиком только по своим прямым обязательствам – за свои работы и услуги, предусмотренные договором. Заказчик же координирует выполнение поставок и услуг таким образом, чтобы различные исполнители не препятствовали друг другу и выполняли свои работы и поставки в необходимой последовательности. В этом случае ответственность за своевременное предоставление фронта работ каждому подрядчику лежит на заказчике.
Для Генерального подрядчика отдельным договором (по аналогии с заказчиком) является договор субподряда.
Могут быть заключены также другие договора:
· Заказчик может заключить с подрядчиком договор на строительство объекта "под ключ". Этот договор предусматривает выполнение подрядчиком цикла "проектирование Þ строительные, монтажные и специальные работы Þ сдача объекта в эксплуатацию". По договоренности сторон заказчик может взять на себя часть работ, поставок и прочих обязательств, однако ответственность за сдачу объекта "под ключ" остается на подрядчике, который обязан сдать заказчику объект, готовый к эксплуатации в соответствии с условиями договора.
· Может быть заключен многосторонний договор подряда между всеми участниками инвестиционного процесса: заказчиком; подрядчиками, выполняющими работы по изысканию, проектированию, общестроительные, специализированные и пуско-наладочные работы; предприятиями-изготовителями оборудования; снабженческими и другими организациями. Такой договор заключается на равноправной основе с учетом всех взаимосогласованных условий.
Договорная документациясостоит из договора подряда любого вида и приложений, которые являются его неотъемлемой частью. Приложения включают необходимые пояснения и уточнения договора. Это, как правило, различные графики, расчеты (например, расчеты передачи оборудования, материалов и изделий, расчеты возможного снижения или увеличения стоимости строительства) и другие материалы. Перечень и содержание приложений определяется сторонами при заключении договора подряда. Договор подряда содержит общие и особые условия. Общие условия определены действующими законодательными и нормативными актами и остаются неизменными, как правило, во всех случаях. В особых условиях стороны отражают специфику конкретного объекта строительства или необычные местные обстоятельства, которые требуют включения дополнительных согласованных обязательств. Содержание конкретного договора подряда закладывается в формулировках его конкретных статей. Перечень рекомендуемых статей достаточно универсален и может быть использован при заключении различных видов договоров. В качестве основных статей можно назвать следующие:
· полное название сторон договора ("определение");
· предмет договора (это может быть законченный строительством и подготовленный к эксплуатации объект или определенные комплексы, виды, этапы работ);
· стоимость строительства (предмет договора);
· сроки начала и завершения работ по договору;
· порядок и условия расчетов и платежей;
· обязательства сторон по договору;
· порядок производства работ;
· приемка работ;
· поручительства и гарантии по договору;
· меры ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств;
· условия и порядок расторжения договора.
Исходя из специфики строящегося объекта, его месторасположения и других условий статьи договора могут быть дополнены и изменены.
Стоимость предмета договора устанавливается на основе договорной цены на строительство прод., в договоре есть указания на неизменность договорной цены или возможность ее уточнения при завершении строительства.
В многостороннем договоре общая цена определяется с учетом полного инвестиционного цикла с обязательным выделением цены работ, услуг, выполненных каждым участником.
Продолжительность строительства: исходят из сроков, установленных нормами продолжительности строительства и проектно-сметной документации, при этом заключают договор окончательно.
В многостороннем договоре стороны указывают общий срок выполнения работ по всему циклу и по каждому участнику.
Стороны устанавливают порядок расчетов за выполнение работ в период строительства.
Также согласовываются вопросы, связанные с производством работ ( получение нужных документов, организация производства работ при реконструкции и т.д)
В договоре предусматриваются меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору. Может быть установлена имущественная ответственность сторон в виде:
1. определенного размера неустоек (штрафы, пени), действующих как непрерывно (в течение всего периода нарушения обязательств), так и единовременно;
2. возмещения виновной стороной другой стороне фактически нанесенных убытков, включая упущенную выгоду;
3. приостановление работ или расторжение договора.
Причинами приостановления работ могут быть как невыполнение одной из сторон обязательств, так и не зависящие от исполнительности другой стороны. Договора подряда могут быть расторгнуты. На случай расторжения договора стороны должны предусмотреть:
· порядок расторжения договора; как правило, это письменное уведомление стороной, решающей расторгнуть договор, другую сторону с изложением объяснений и указанием срока, в течение которого желательно получить ответ;
· порядок расчетов за выполненные работы, возмещение убытков виновной стороной, включая упущенную выгоду;
· меры имущественной ответственности сторон за неисполнение обязательств при расторжении договора и др.
В договоре следует предусмотреть обязательства и ответственность сторон, порядок расчетов и возмещения убытков при расторжении.
После принятия заказчиком решения о выборе договора и подрядчика стороны оставляют протокол о намерениях, который выполняет функции документации по планированию и защите интересов сторон на случай разрыва хоз. отношений.
Подписав протокол о намерениях, стороны могут планировать деятельность, создавать ПСД, разрабатывать организационно-технические проекты, заключать договор на поставку материалов и оборудования, и создавать аналогичные протоколы с субподрядчиками.
Наличие протокола о намерениях дает возможность точного подсчета средств и возможность использования кредита.
В существующей практике проект договора готовит подрядчик.
Размещение заказов (выбор подрядчиков) на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, выполнение проектных, инженерно-изыскательских, конструкторских, строительных, монтажных, пуско-наладочных и других работ, поставку комплектного технологического оборудования, управление проектом, консультирование и надзор и т. п. в условиях рынка осуществляется на основе подрядных торгов.
В зависимости от признака, положенного в основу классификации, различают несколько видов торгов.
Основные виды подрядных торгов:
1. В зависимости от проведения организатором торгов предварительного отбора претендентов:
· с предварительной квалификацией;
· без предварительной квалификации;
2. В зависимости от участия иностранных оферентов:
· с участием иностранных оферентов;
· без участия иностранных оферентов;
Оферент– это лицо, от имени которого представлено предложение (оферта) заключить контракт в отношении конкретного объекта на условиях, определяемых в тендерной документации, которая представляет собой комплект документов, содержащих исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и других характеристиках объектов и предметов торга, а также об условиях и процедуре торгов;
3. в зависимости от участия оферентов в процедуре торгов и оглашения их результатов:
· гласные торги;
· негласные торги;
4. в зависимости от того, в который раз начинаются торги по данному предмету торгов:
· первичные;
· вторичные.
Решение о назначении и времени проведения торгов принимает заказчик после утверждения ТЭО проекта или рабочей документации. В торгах могут участвовать любые российские и иностранные предприятия, независимо от форм собственности, но обязательно имеющие лицензию на осуществление своей деятельности.
Основные участники торгов:
1) заказчик;
2) организатор торгов – это лицо, которому заказчиком поручено проведение торгов;
3) тендерный комитет – это постоянно действующий или временный орган, создаваемый заказчиком или организатором торгов для организации и проведения торгов;
4) претенденты – это лица, решившие принять участие в торгах до момента регистрации оферты; после регистрации претендент приобретает статус оферента;
5) оференты.
Проведению торгов обязательно предшествует их объявление, которое обязательно публикуется. Предоставленные на торги оферты проверяются на предмет их соответствия требованиям, содержащимся в тендерной документации. При несоответствии или когда исправление недостатков изменяет предложение оферента, такая оферта не принимается к рассмотрению. Оферты оценивает специальная оценочная комиссия. Отдельно оцениваются техническая и коммерческая части оферт. В технической части оцениваются следующие разделы:
· сроки и реализация проекта;
· качество планирования и работ (техническая документация, строительные и монтажные, отделочные и другие работы, технологическое оборудование и т. д.).
В коммерческой части оцениваются следующие разделы:
· общая стоимость строительства с разбивкой по видам работ;
· удельные стоимостные показатели по всем видам работ и оборудованию.
В результате рассмотрения оферт по каждому из них составляется отчет, в котором наряду с другими материалами (таблицы, балльные оценки, заключения по технической части) даются рекомендации тендерному комитету. Тендерный комитет выбирает победителя и извещает участников торгов об их результатах, в том числе в течение 3-х дней направляет извещение победителю. Решение тендерного комитета утверждается заказчиком, и только после этого торги считаются завершенными. После получения уведомления победитель вносит на расчетный счет заказчика второй задаток (первый вносится до предоставления оферты). После этого между заказчиком и победителем заключается контракт. Расходы по проведению торгов производятся за счет средств заказчика и относятся на стоимость строительства. По результатам торгов обычно осуществляется анализ спроса на рынке объектов капитального строительства, изучается соотношение между спросом и предложением, и на этой основе подрядные организации формируют свой портфель заказов (подрядов). Необходимость такого исследования обоснована также и тем, что развитие мощностей подрядных организаций должно регулироваться в соответствии с требованиями рынка.
Для анализа спроса используется показатель предельный доход, который равняется доходу, полученному от дополнительно заключенного контракта.
При изменении объема производства (количества контрактов) издержки на выпуск каждой единицы продукции будут изменяться. Как и доход, издержки бывают средние и предельные.
Величина предельных издержек равняется издержкам создания каждой дополнительной единицы товара.
Считается, что самым выгодным объемом производства и количеством контрактов будет то, при котором превышение совокупного дохода над совокупными издержками будет максимальным.
Строительной организации выгодно расширять производственные мощности до тех пор, пока предельный доход будет превышать предельные издержки. Максимальная прибыль будет тогда, когда предельный доход равен предельным издержка. При превышении предельных издержек над предельным доходом с каждым дополнительным заключенным контрактом совокупная прибыль будет снижаться на разницу между предельными издержками и совокупным доходом.
Договорная (свободная) ценана строительную продукцию (работы, услуги) определяется подрядчиком и заказчиком на равноправной основе при заключении договора подряда на капитальное строительство, в том числе и по результатам торгов. Исходным моментом для определения договорных цен является базисная сметная стоимостьк проекту, учитывающая конкретные технологические, конструктивные и объемно-планировочные решения, экономико-географические и природно-климатические условия районов и зон, особенности "привязки" стройки к местным условиям, а также дополнительные затраты, вызванные рыночными отношениями. При ее определении используют традиционную схему составления объектных, локальных и сводных сметных расчетов (смет), основанную на применении рекомендуемых государственных норм, цен и расценок. Договорная цена определяется на стройку в целом с распределением по объектам и пусковым комплексам, входящим в состав стройки. Договорные цены могут устанавливаться также на комплексы и виды работ, поручаемых отдельным строительным организациям. Договорная (свободная) цена на строительную продукцию включает:
I. сметную стоимость строительства – базисную стоимость;
II. дополнительные затраты сверх базисной стоимости.
В сметной стоимости строительства учитываются:
· сметная стоимость СМР;
· предельные нормы накладных расходов;
· плановые накопления на строительные работы;
· стоимость оборудования, определяемая по свободным оптовым ценам;
· средства на строительство временных зданий и сооружений;
· средства на покрытие прочих работ и затрат, которые определяются в зависимости от конкретных условий стройки (например, выполнение СМР в зимних условиях, затраты на содержание службы единого заказчика, стоимость проектных работ, затраты на финансирование НИОКР и т. д.).
Определенная таким образом сметная стоимость строительства принимается за базисную стоимость и является основой для установления договорной цены.
Сверх базисной стоимости учитываются дополнительные затраты подрядных организаций, вызванные формированием рыночных отношений. Эти дополнительные затраты включаются в свободную цену на строительную продукцию на основании расчетов, согласованных с заказчиком. Такие затраты включают:
1. удорожание материальных ресурсов, приобретаемых по свободным оптовым ценам;
2. увеличение заработной платы рабочих, занятых в строительстве;
3. затраты на расширение и воспроизводство основных фондов, развитие и модернизацию материально-технической базы, социальной сферы и улучшение условий труда самих строителей.
Если предполагаемая цена неприемлема для заказчика, то он может отказаться от услуг данного посредника. Если у заказчика нет возможности привлечь другого подрядчика, то должны быть предоставлены необходимые расчетные материалы,, которые подтверждают уровень этих цен.
Договорная цена по каждому объекту, входящему в состав стройки, с выделением стоимости СМР, приводится в сводных сметных расчетах стоимости.
Рассмотренный порядок установления договорной цены на основе цены, определяемой по законченному проекту, применяется тогда, когда подрядчик может достаточно точно определить свои издержки по таким проектам с хорошо отработанной технологией, когда подрядчик может достаточно точно определить свои издержки.
При строительстве крупных, уникальных объектов, при сжатых сроках строительства, когда необходимо совмещение процессов проектирования и строительства или когда невозможно определить точную стоимость строительства, применяется следующий способ определения стоимости:
возмещается фактическая стоимость строительства по текущим ценам на материально-технические ресурсы + прибыль подрядчика = так называемая "открытая" цена.
В этом случае следует заранее оговорить максимальную стоимость объекта строительства и условия долевого участия сторон в компенсации возможных перерасходов. Для сокращения срока строительства и недопущения перерасхода максимальной стоимости в договоре предусматривают обычно вознаграждение подрядчика и порядок его выплаты заказчиком.
Принятая заказчиком и подрядчиком договорная цена не может быть изменена ни одной из сторон без взаимного согласия.
Установленная в договоре подряда стоимость может быть изменена в следующих случаях (эти случаи устанавливаются законодательством):
· при внесении изменений в объемы и содержание работ по предложению заказчика;
· при изменении по предложению заказчика продолжительности строительства;
· при изменении номенклатуры материалов и оборудования, поставляемых заказчиком, если договорная цена определялась с учетом их стоимости;
· при обоюдном согласии заказчика и подрядчика;
· с связи с текущими изменениями в стоимости строительных материалов, изделий, оборудования, тарифов и оплаты труда и т. д.
Переход на действительно договорные цены сопряжен со значительными трудностями. Получив право устанавливать цену по договоренности, большая часть заказчиков и подрядчиков на двухсторонних переговорах просто не могут назвать эту цену, так как не знают, как ее вывести. Назначая свою цену на объект, подрядчик должен точно знать будущую себестоимость его строительства и желательно – размер своей прибыли. Сумма этих 2-х величин (себестоимость + прибыль) и есть цена предложения. Этими же данными должен располагать и заказчик.
За рубежом заказчики и подрядчики, начиная переговоры, имеют обширную статистику по фактической себестоимости строительства. По каналам так называемого "строительного обмена" фирмы могут получить информацию о стоимости строительства уже построенных аналогичных объектов. В РФ большинство подрядных организаций, как правило, не имеют собственной статистики себестоимости даже повторяющихся объектов, так как не ведут пообъектного учета. Учет осуществляется, как правило, в целом по строительной организации в целом. Цены на СМР и т.п. не являются стабильными.
Тема №8: Финансирование и кредитование капитальных вложений