Ипотека

Pignus

Fiducia cum creditore

Древнейшим видом договора о залоге в Риме была fiducia cum creditore, или соглашение между кредитором и должником, по которому должник передавал предмет залога в собственность кредитору, обя­зывая последнего возвратить ему этот предмет после исправного и своевременного выполнения взятых должником обязательств.

Основным правовым следствием соглашения fiducia cum cred­itore было установление права собственности кредитора на пред­мет fiducia.

Кредитор мог решать: или требовать выполнения главного обя­зательства, или, вместо оплаты, удерживать предмет, принятый в fiducia. Такое право кредитора было невыгодно должнику, особенно в случае, когда предмет залога имел большую ценность, чем пред­мет главного долга. Поэтому такая альтернатива была отменена с введением actio fiduciae. По actio fiduciae должники, которые были готовы исполнить взятые обязательства, могли требовать или воз­вращения предмета, или возмещения ущерба, если поручители не соглашались вернуть им предмет залога.

Actio fiduciae не могла быть вынесена против лица, которому недобросовестный кредитор передал предмет залога, и не могла применяться и со стороны должников, которые просрочили исполнение взятых обязательств. В таких случаях предмет залога, даже если и был дороже основного долга, оставался в собственно­сти кредитора.

Пигнус являлся видом договора о залоге, устанавливаемым путем передачи движимой и недвижимой вещи со стороны долж­ника кредитору как гарантии исправного и своевременного испол­нения взятого обязательства. На основании pignus кредитор был правомочен обладать вещью и продавать ее, а из вырученной стои­мости вернуть себе долг, который должник не вернул в установ­ленный договором срок.

Pignus устранил некоторые негативные свойства fiducia cum creditore, особенно в отношении передачи права собственности. На основании пигнуса кредитор получал предмет не в собственность, а лишь во владение, как и условное право продать его, чтобы возместить долг. Право продать заложенный предмет, кре­диторы получали в случае неуплаты долга в срок. При пигнусе было запрещено соглашение, согласно которому предмет залога мог ос­таваться в собственности кредитора, если должник не выплачивал долг вовремя.

После продажи заложенного предмета кредиторы были право­мочны из вырученной суммы удерживать сумму долга. Если предмет нельзя было выгодно продать, кредитор мог требовать у государственных органов оставить предмет залога в своей собственности.

На основании заключенного соглашения о пигнусе должники имели право требовать от кредитора хранить заложенный пред­мет, не пользоваться им, возвратить его при получении долга, а после продажи предмета, если долг не был вовремя уплачен, пол­ностью передать должнику разницу между вырученной от прода­жи суммой и величиной долга.

Когда в Риме начало ослабевать рабовладельческое хозяйство и когда собственники больших латифундий были вынуждены усту­пать части своих земель мелким арендаторам для обработки, был обнаружен большой недостаток пигнуса. Беря в аренду участки латифундий, мелкие арендаторы, как правило, не располагали дру­гим имуществом, кроме предметов, необходи­мых для обработки земли и удовлетворения самых необходимых потребностей арендаторов. В этих правилах взятие в залог означало невозможность обработки земли.

Поэтому, в связи с тем, что крупные землевладельцы не соглашались оставаться без какого-либо реального обеспечения, в римском праве была уста­новлена ипотека, известная и в греческом праве как залог без пере­дачи владения залогом кредитору.

Собственники крупных поместий могли требовать владе­ния мелких арендаторов указанными средствами, если арендаторы не выполняли обязательства по соглашению об аренде. Возможность требовать владения вещами должников, ко­гда не выполнялись взятые обязательства, позже была распростра­нена и на многие другие случаи. Так появилась ипотека как залого­вый договор без права владения заложенной вещью до истечения срока возврата долга.

Согласно этому, ипотека была договором о залоге и одновре­менно договором о гарантии того, что взятые обязательства будут исправно выполнены, на основании такого соглашения кредитор получал право после истечения срока требовать владения зало­женной вещью, возможностью ее продать и из продажной стоимо­сти вычесть сумму долга.

Ипотека устанавливалась простым соглашением между кре­дитором и должником, а в постклассическое время было принято составлять об этом официальные и неофициальные документы. Офи­циальные документы обладали полной доказательной силой о существовании ипотеки. Этой же силой обладали и частные документы, если были подписаны не менее, чем тремя свидетелями.

Кроме договорных ипотек, римское право знало и многие за­конные, или легальные, ипотеки, которые устанавливались и действовали без предварительного согласия сторон. Некоторые из видов этих ипотек были введены по обычаю и назывались «неопределенные ипотеки». К ним причислялись ипоте­ка арендодателя на собственность арендатора сельскохозяйствен­ных участков и жилищ. Другие ипотеки были известны как «определенные законно», так как вводились по предписаниям римских императоров. К ним причислялись ипотека инвестора на предмет инвестиции, ипотека фиска на имущество неплательщика налогов, ипотека подопечного на иму­щество опекуна или попечителя, ипотека жены на имущество мужа для обеспечения приданого и ипотека церкви на имущество арен­даторов церковных земель.

Кроме соглашений, обычаев и законов источниками ипотеки являлись и завещания и судебные решения.

В классическом праве предметом ипотеки могли быть только материальные вещи. В постклассическое время ипотечные права могли устанавливаться и на нематериальные вещи (права).

Предметом ипотеки были и целые имущественные комплексы, и даже все имущество какого-либо лица. Ипотеки, имеющие своим предметом точно определенную вещь или точно определенную часть имущества какого-либо лица, назывались специальными, или осо­быми, ипотеками. Ипотеки, устанавливаемые на все имущество ка­кого-либо лица назывались общими, или генеральными, ипотеками.

Залоговое соглашение, по которому предмет залога не переходил во владение кредитора, пока не истекало вре­мя уплаты долга, давала возможность устанавливать большие ипо­течные права на один и тот же предмет, т. е. распространять ипоте­ки на нескольких кредиторов.

В первое время проблемы, связанные с распространением ипо­теки или с получением прав несколькими кредиторами, разреша­лись согласно правилу: кто раньше по времени, тот и сильнее в праве. На основании приведен­ного правила ипотечные кредиторы могли обсуждать выплаты долга только после полного удовлетворения кредиторов, чьи ипотеки были заключены ранее.

Последовательное применение приведенного правила стало возможным, когда ипотеки начали различаться и по рангу. Разли­чение ипотек по рангу началось в постклассическом праве. Высший ранг, т. е. наибольшую силу, имели так называемые привилегиро­ванные генеральные и определенные законные ипотеки: ипотека фиска на имущество должников при неуплате налогов, ипотека жены на имущество мужа для обеспечения приданого и ипотека инвесто­ра на предмет инвестиции. Ниже по рангу были другие определен­ные законные и неопределенные или обычные генеральные ипоте­ки. Среди договорных ипотек более высокий ранг имели те, по кото­рым были публично оформлены документы, за ними шли ипотеки, по которым были составлены частные документы, и наконец, ипо­теки, оформленные простым соглашением.

С тех пор, как было проведено такое разделение ипотек по рангам, правило " кто раньше по времени, тот и сильнее в праве " применялось для упорядочивания отношений между кредиторами одного и того же ранга, в то время как кредиторы более высокого ранга, незави­симо от времени основания ипотечного права, могли требовать вы­платы долга перед кредиторами низшего ранга.

В связи с тем, что такое решение угрожало правам кредиторов низшего ранга, было введено право креди­торов низшего ранга и ипотек, основанных в более позднее время, выплачивать долг кредиторам более высокого ранга и ипотек, осно­ванных ранее, а потом самим организовывать продажу предмета залога. Если они не использовали такое право, то были вынуждены ожидать, чтобы сначала рассчитались с кредиторами более высо­кого ранга и более раннего времени, а свои требования удовлетво­рять остатком от полученной после продажи суммы.

На основании соглашения об ипотеке, кредиторы получали право в момент окончания срока выплаты долга, требовать владе­ния предметом ипотеки. После установления владения предметом ипотеки кредиторы должны были организо­вать публичную продажу вещей, полученных во владение.

Продажа предмета ипотеки должна была быть организо­вана таким образом, чтобы были защищены интересы должника, Если продажу организовывал кредитор невысокого ранга, с прода­жей предмета не исчезали права кредиторов более высокого ранга и более раннего времени. Они и далее обладали предметом. После продажи предмета, кредитор, организовавший продажу, возвра­щал себе долг из вырученной суммы. Кредиторы более низкого ранга могли также удовлетворить свои требования. После удовлетворения этих кредиторов, остаток суммы в процент­ном выражении могли получить кредиторы, чьи требования не были защищены ипотечным правом. Если после этого еще что-то остава­лось, остаток передавался должнику.

Ипотечные кредиторы не имели права устанавливать собст­венность на предмет ипотеки. Соглашения между ипотечными кре­диторами и ипотечными должниками об установлении собственно­сти на предмет ипотеки были запрещены, так как противоречили интересам должников, сути ипотеки, а особенно ак­кумулированию ипотеки. В виде исключения, право собственности на предмет ипотеки могли получить те ипотечные кредиторы, кото­рые не сумели выгодно продать предмет. В этом случае, по просьбе ипотечного кредитора соответствующий орган принимал решение, по которому право собственности переходило к ипотечному кредитору при условии, что должник не выплатит долг в дополнительный срок (2 года).