Залоговое право
Эмфитевзис (emphyteusis)
В постклассическом праве эмфитевзис появился как особый вид долгосрочной аренды земли. Предметом эмфитевзиса были участки с определенной культурой, а также необрабатывавшиеся до этого участки, входившие в состав императорских земель.
Эмфитевтор, или арендатор таких земельных участков, благодаря сделанным им инвестициям, на определенное время освобождался от выплаты арендной платы. После истечения этого срока он должен был платить арендную плату. Другие права и обязанности эмфитевторов были такими же, как права и обязанности арендаторов. Защитой признанных прав служили посессорные интердикты.
В Юстиниановой кодификации договор об эмфитевзисе был изменен в пользу собственника земли или арендодателя. Кроме права получения арендной платы, Юстиниан предоставил арендодателю право первой купли, когда эмфитевтор правовым актом распоряжался своими правомочиями. Арендодатель, который не использовал это право, требовал возмещения, т. e. эмфитевтор должен был ему отчислить 2% от цены. Кроме того, арендодатель имел право требовать регулярной выплаты ренты и других общественных налогов со стороны эмфитевтора, как и содержания арендуемого имущества в хорошем состоянии. Последнее обязательство эмфитевтора возникло, потому что в постклассическое время, при переходе к натуральному хозяйству, арендная плата часто устанавливалась в натуре: как определенная часть от произведенного продукта.
Права эмфитевтора погашались в случае, когда он три года подряд не вносил арендную плату или не выполнял арендных обязательств.
Эмфитевтор при продаже участка обязан был уведомить собственника земли, который мог воспользоваться правом преимущественной покупки в течение двух месяцев. При отчуждении эмфитевзиса собственник имел право на получение двух процентов покупной цены. Эмфитевтор обязан был уплачивать собственнику арендную плату, а также вносить государственный земельный налог.
Эмфитевзис прекращался, если арендная плата не вносилась в течение трех лет.
Договоры о залоге являлись древним институтом римского права. Они возникли как дополнительные соглашения при первичных кредитных акциях. Кредиторы, которые при кредитных акциях откладывали для должника на определенное время выполнение им взятых на себя обязательств, требовали у должника обеспечить по истечении этого срока выполнение этих обязательств.
Это обеспечение могло быть различным: персональным или реальным. Персональное обеспечение существовало тогда, когда кроме должника и какие-либо другие лица, при определенных условиях, обязывались выплатить долг кредитору. Это были соглашения о гарантии. Реальное обеспечение существовало тогда, когда кредиторы требовали от должника какую-либо вещь, которая служила гарантией, что они действительно получат исправно и вовремя выплату долга.
В древнем Риме реальное обеспечение было широко распространено. Считалось, что это лучший вид обеспечения кредитора.
Источниками реального обеспечения кредитора были соглашения о залоге: соглашения, на основании которых должники гарантировали кредиторам своими вещами, что исправно и вовремя выплатят долг. В соответствии с этим, заключение и действие договоров о залоге зависели от существования одного предшествующего главного обязательства должника.
Пока существовало соглашение, кредитор благодаря наличию предмета залога был защищен от всех, даже и от собственника залога. Кредитор терял право на залог лишь в том случае, если обязательство должника погашалось. В этом случае собственник залога повторно получал право свободного распоряжения своей вещью.
История договоров о залоге как источников акцессорных прав на чужие вещи в течение развития римского права прошла три отдельных этапа.
В древнее время договором о залоге служила fiducia cum creditore, в начале развития классического права появился pignus, а затем — ипотека.