Залоговое право

Эмфитевзис (emphyteusis)

 

В постклассическом праве эмфитевзис появился как особый вид долгосрочной аренды земли. Предметом эмфитевзиса были участки с определенной культурой, а также необраба­тывавшиеся до этого участки, входившие в состав императорских земель.

Эмфитевтор, или арендатор таких земельных участков, благодаря сделанным им инвестициям, на определенное время ос­вобождался от выплаты арендной платы. После истечения этого срока он должен был платить арендную плату. Другие права и обязанности эмфитевторов были такими же, как права и обязан­ности арендаторов. Защитой признанных прав служили посессорные интердикты.

В Юстиниановой кодификации договор об эмфитевзисе был изменен в пользу собственника земли или арендодателя. Кроме права получения арендной платы, Юстиниан предоставил арендодателю право первой купли, когда эм­фитевтор правовым актом распоряжался своими право­мочиями. Арендодатель, который не использовал это право, требовал возмещения, т. e. эмфитевтор должен был ему отчислить 2% от цены. Кроме того, арендодатель имел право требовать регулярной вы­платы ренты и других общественных налогов со стороны эмфитевтора, как и содержания арендуемого имущества в хорошем состоя­нии. Последнее обязательство эмфитевтора возникло, потому что в постклассическое время, при переходе к натуральному хозяйству, арендная плата часто устанавливалась в натуре: как определенная часть от произведенного продукта.

Права эмфитевтора погашались в случае, когда он три года подряд не вносил арендную плату или не выполнял арендных обязательств.

Эмфитевтор при продаже участка обязан был уведомить собственника земли, который мог воспользоваться правом преимущественной покупки в течение двух месяцев. При отчуждении эмфитевзиса собственник имел право на получение двух процентов покупной цены. Эмфитевтор обязан был уплачивать соб­ственнику арендную плату, а также вносить государственный земельный налог.

Эмфитевзис прекращался, если арендная плата не вносилась в течение трех лет.

Договоры о залоге являлись древним институтом римского права. Они возникли как дополнительные соглашения при первич­ных кредитных акциях. Кредиторы, которые при кредитных акциях откладывали для должника на определенное время выпол­нение им взятых на себя обязательств, требовали у должника обес­печить по истечении этого срока выполнение этих обязательств.

Это обеспечение могло быть различным: персональным или реаль­ным. Персональное обеспечение существовало тогда, когда кроме должника и какие-либо другие лица, при определенных условиях, обязывались выплатить долг кредитору. Это были соглашения о гарантии. Реальное обеспечение существовало тогда, когда креди­торы требовали от должника какую-либо вещь, которая служила гарантией, что они действительно получат исправно и вовремя вы­плату долга.

В древнем Риме реальное обеспечение было широко распространено. Считалось, что это лучший вид обеспечения кре­дитора.

Источниками реального обеспечения кредитора были согла­шения о залоге: соглашения, на основании которых должники га­рантировали кредиторам своими вещами, что исправно и вовремя выплатят долг. В соответствии с этим, заключение и действие дого­воров о залоге зависели от существования одного предшествующе­го главного обязательства должника.

Пока существова­ло соглашение, кредитор благодаря наличию предмета залога был защищен от всех, даже и от собственника залога. Кредитор терял право на залог лишь в том случае, если обязательство должника погашалось. В этом случае собственник залога повторно получал право свободного распоряжения своей вещью.

История договоров о залоге как источников акцессорных прав на чужие вещи в течение развития римского права прошла три отдельных этапа.

В древнее время договором о залоге служила fiducia cum creditore, в начале развития классического права поя­вился pignus, а затем — ипотека.