Решение:.
1) Юридические факты:
Обращение с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность или аренду, утверждение и выдача схемы ЗУ на кадастровом плане органом МС или ОИГВ, обращение с заявлением об осуществлении кадастрового учета, принятие ОИГВ решения о предоставлении в собственность или аренду гражданину земельного участка, заключение договора купли-продажи ЗУ или договора аренды ЗУ.
2) Это право собственности или аренда.
3) Последовательность действий установлена в ст. 34 ЗК.
Орловой надо обратиться в орган МС с заявлением о предоставлении ей ЗУ в собственность или аренду. В заявлении ей нужно указать цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
Орган местного самоуправления на основании заявления с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного решения.
Задача 2.
Гражданин Смирнов обратился с заявлением о предоставлении в собственность бесплатно земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Гражданин полагал, что он как инвалид Великой Отечественной воины имеет право на бесплатное предоставление земельного участка и является нуждающимся в улучшении жилищных условий, так как проживает вместе с женой и семьей сына, состоящей из четырех человек, в комнате в коммунальной квартире. Администрация в письме сообщила, что в настоящее время свободных участков для индивидуального жилищного строительства нет. Однако после утверждения проекта детальной планировки района в следующем году, когда будут выделены участки для индивидуального жилищного строительства, его заявление будет рассмотрено и он сможет участвовать в торгах по приобретению земельного участка для индивидуального жилищного строительства.
В чем особенности порядка предоставления земельных участков льготным категориям граждан? В чем особенности первоочередного предоставления земельных участков?
Правомерны ли требования гражданина Смирнова?
Какое может быть принято решение по жалобе гражданина?
Закон Лен. обл. 2008 г. О предоставлении льготным категориям граждан. Предоставляется в собственность и бесплатно. Можно ему помочь как-то иначе, не исключая предоставления ЗУ. Потом еще Указ президента об обеспечении ветеранов ВОВ. Если он живет на терр. лен. обл., он может претендовать на бесплатное предоставление ЗУ, если на терр. СПб – наш законодатель такого не разработал. Возможно, предоставить жилплощадь.
Согласно ст. 17 ФЗ «О соц. защите инвалидов», инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.
Согласно п. 17 Постановления Правительства РФ от 27.07.1996 N 901
"О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей - инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг", инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов, обеспечиваются в первоочередном порядке земельными участками для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства на основании заявления и приложенной к нему копии справки, подтверждающей факт установления инвалидности, выданной учреждением государственной службы медико-социальной экспертизы, подаваемых в установленном порядке в органы местного самоуправления.
Но согласно п. 2 ст. 28 ЗК, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Т.е. в системно толкуя данные нормы, можно прийти к выводу, что у инвалидов есть право на внеочередное предоставление ЗУ, но нет права на бесплатное предоставление, только если в законе субъекта установлено такое право.
В указанном Постановлении определяется, что одним из оснований для признания инвалидов и семей, имеющих детей - инвалидов, нуждающимися в улучшении жилищных условий для принятия на учет является обеспеченность жильем на каждого члена семьи ниже уровня, устанавливаемого органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Таким образом, данный гражданин должен быть признан в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий, т.е. быть принятым на учет.
Задача 3.
п. 4 ст. 33 ЗК.
Тех. регламент о строит-ве зданий, строений, сооружений – это д.б. ЗУ, предназначенный для строения зданий. Надо учитывать вспомогательные постройки.
Формирование земельного участка предусматривает появление нового объекта на местности. Это предусматривает межевание, установление границ, и в документах – постановка на кадастровый учет, создание кадастрововго паспорта. М.б. слияние, выдел, результат разганичения гос. собственности.
Они его построить могли на земле в гос. собственности или выкупить до введения в действие ЗК. Скорее всего, ЗУ у них на праве постоянного бессрочного пользования. Согласно ст. 24 ЗК, оно подлежит переоформлению, они могут заключить договор аренды или выкупить ЗУ.
Нужно поднять самые первые документы о предоставлении продавцу ЗУ, тогда все вопросы автоматически разрешаются, а документов может и не быть.
Тогда нужно смотреть документы на строит-во здания, какой миним. размер для обслуживания здания необходим.
Фактическое землепользование – э того института в ГК нет, хотя до недавнего времени был, а в ст. 36 ЗК он есть. Оно учитывается при установлении границ ЗУ. Чем оно отличается от самовольного занятия ЗУ. Правомерно – должен быть на чем-то основан.
То, что есть введенное в эксплуатацию здания – хороший признак добросовестности, собственник претензий не имел. Если не найти док-ты, можно предположить ,что добросовестность соблюдается. Нужны док-ты ,но если
их нет ,могут быть учтены свидетельские показания, т.к. если докажут ,что в теч. длит. времени общество использовало этих 9 тыс, особенно, если докажут, что использовали для здания – совсем хорошо.
В 2010 г. ВАС неоднократно высказывался по этому поводу.
ОАО "КАСКАД" обратилось за выкупом земельного участка площадью 9000 кв.м. под зданием, приобретенным на основании договора купли-продажи. В оформлении плана земельного участка площадью 9000 кв.м. органом архитектуры и градостроительства и комитетом по земельным ресурсам и землеустройству было отказано и предложено произвести формирование земельного участка в соответствии с нормами предоставления земельных участков. В соответствии со строительными нормами и правилами норма предоставления земельных участков для возведения такого типа строений составляет 6500 кв.м. ОАО "КАСКАД" не согласилось с уменьшением площади земельного участка.
Понятие и правовое значение формирования земельного участка. Правомерны ли действия органа архитектуры и градостроительства и комитета по земельным ресурсам и землеустройству? Какими правами обладает ОАО для защиты своих интересов? Решите дело.
Понятия формирования ЗУ нет в ЗК, но можно вывести через проведение работ по формированию ЗУ:
· выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
· определение разрешенного использования земельного участка;
· определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение);
· принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
· публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов)
Правовое значение формирования в том, что ЗУ таким образом становится объектом, в отношении которого могут устанавливаться различные права, который может быть объектом охраны, объектом недвижимости, могут заключаться сделки, т.е. он вводится в оборот.
В ст. 36 ЗК указано, что ЮЛ приобретают права на ЗУ под зданием в соответствии с ЗК. В п. 5 ст. 28 ФЗ «О приватизации» говорится, что земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 - 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.
По поводу норм предоставления в п. 3 ст. 33 ЗК указано, что для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Так что если это где-то урегулировано, наверно ,действия правомерны, хотя и сомнительно.
Задача 4.
ЗАО "Инструмент", созданное в процессе приватизации, обратилось с заявлением о выкупе земельного участка площадью 6000 кв.м. На территории 3600 кв.м. расположено выкупленное в процессе приватизации ЗАО имущество - здание склада. Территория площадью 2400 кв.м. является свободной от построек территорией, которая решением органа исполнительной власти до приватизации была предоставлена для расширения государственного предприятия. В приватизации земельного участка отказано, поскольку, по мнению уполномоченного государственного органа, ЗАО имеет право выкупить только участок, на котором располагались строения.
Основан ли на законе отказ уполномоченного государственного органа?
Каков порядок возникновения права собственности на земельные участки приватизированными предприятиями?
Какие права имеются у ЗАО для зашиты своих интересов?
Ст. 36 ЗК – должно было производиться отчуждение здания с отчуждением ЗУ, значит, отчуждение здания произошло до введения в действие ЗК. Закон об отчуждении гос. имущества говорит, что имущество отчуждается на возмездной основе.
Приватизация – по рыночной или кадастровой стоимости.
Когда-то этот ЗУ был предоставлен, неизвестно для чего – для строит-ва и т.д.
Это может быть 1 ЗУ или 2 ЗУ – под зданием и 2,4 тыс.
Опять говорим о документах и фактическом землепользовании.
Предприятие – это имущ. комплекс, и они могут доказать ,что участок 2,4 им жизненно необходим для использования предприятия
Задача 5.
Земельное законодательство устанавливает условия и порядок оформления и переоформления документов о правах на фактически используемые земельные участки.
Вопрос: Какие обстоятельства имеют значение (должны быть доказаны) при рассмотрении споров, связанных с переоформлением и оформлением юридическими лицами и гражданами документов о правах на фактически используемые земельные участки под объектами недвижимости?
Это будет зависеть, кто использует ФЛ или ЮЛ. Если ФЛ – граждане исп. ЗУ для инд. жил. строит-во или подсобного хозяйства. Они могут использовать ЗУ без титула – напр., ЗУ, передавались по наследству, и никто не оформил право наследования. Им нужно по возможности найти документы. Это будут ранее учтенные ЗУ. Если это невозможно – все равно нужно осуществлять процедуру землеустройства, ставить на кадастровый учет. Тогда свидетельские показания, соседи, они тоже хотят оттяпать себе кусок земли, и тогда судебные споры. Есть доказательства – забор, межевые знаки.
Если это ЮЛ – другой масштаб сложности, другие правоотношения, и тогда все зависит от возможности поддерживать здания, для многих объектов нужна промышленная сан. зона. Это тоже фактич. использование.
Поэтому права на землю надо оформлять и содержать документы в порядке.
Задача 6.
ООО "Бриг" распоряжением Губернатора предоставлен земельный участок для строительства административно-торгового комплекса на условиях аренды сроком 49 лет. Предметом торгов было право аренды земельного участка с правом его застройки. В соответствии с распоряжением на ООО "Бриг" дополнительно были возложены следующие обязанности:
- произвести ремонт коммуникаций детского сада и жилого дома, расположенных рядом;
- перечислить 348 567 рублей в счет компенсации затрат города на проведение коммуникаций к земельному участку, который был предоставлен ООО "Бриг",
- перечислить 117 000 рублей на социальные нужды района, на территории которого располагался земельный участок;
- приступить к строительству а течение 3 месяцев после оформления договора аренды земельного участка с КУГИ.
В особые условия договора аренды были включены все вышеперечисленные условия предоставления земельного участка как инвестиционные условия.
Разъясните порядок заключения договора аренда земельного участка.
Какие условия могут быть включены в договор? Какое значение имеют инвестиционные условия при заключении договора аренды земельного участка?
Оцените правомерность действий и решений администрации.
Есть 2 механизма предоставления ЗУ по ст. 30 – с предварительным согласованием и без предварительного согласования мест размещения объекта. По ст. 30 видно, что законодатель не намерен отдавать бесплатно в собственность ЗУ, когда возможно – торги.
Постановление Правительства о порядке проведения торгов. Закон 2004 г. Спб о порядке предоствления объектов недвижимости для строительства и реконструкции.
Инвестиционные условия должны быть связаны со спецификой предоставляемого объекта.
Закон предусматривает только арендную плату.
Здесь речь об условиях договора аренды, он срочный.
По условиям инвестиционного договора должен решиться вопрос, в чьей собственности будет построенный адм.-торг. комплекс.
По бщему правилу, арендатор должен возвратить земельный участок в первоначальном состоянии. Собственник может не согласиться на эту постройку.
Комплекс стройтся 1-3 года, а дальше вопрос ,как арендатор может использовать здание – его часть или полностью. Это тоже должно быть в инвестиционном договоре.
Условие о ремонте коммуникаций жил. дома и дет. сада– можно возложить в договоре эту обыязанность, если мы понимаем, что при строительстве будет неизбежно нанесен ущерб коммуникациям на соседних земельных участках. Но при этом надо оформить договорные отношения с собственниками на соседних участках, иначе, может, они против. Но даже если не оформим, все равно должны восстановить, т.к. ущерб причинен. Т.е. можно заранее оформить отношения или восстановить пост-фактум. На сосед. участках – свои собственники, которые должны нести бремя. НАДО СМОТРЕТЬ НА ОБСТОЯТЕЛЬСТВА!!!
Условие о перечислении средств на коммуникации – коммуникации: газ ,вода, канализация. Порядок подключения газа ,воды, электричества – заключить массу договоров с каждой из этих компаний. Этим должен заниматься собственник или пользователь здания, тот, кто строит. По идее, в Законе 2004 г. такая возможность гипотетически предусмотрена ,но город сам не будет предоставлять ни газ, ни воду. Но раз они согласились… И сумма какая-то смешная – 500 тыс. Обычно в Ленэнерго подключение – 3 фазы, на каждую надо 500 тыс. Еще телефон сюда впишется, если не считать работу по рытью канала.В принципе, такой платеж с них можно взять, это и предусмотрено в п. 2 ст. 30 ЗК также. Но сумма смешная.
В принципе, можно включить эту сумму, стоимость коммуникаций в арендную плату. ЭТО НАДО ОГОВОРИТЬ, Т.К. ГОРОД НИЧЕГО НЕ БУДЕТ ПОДВОДИТЬ!!!
Но все на все согласились, эти обязательства взяли на себя пост-фактум. Но у Ключкановой это условие вызывает сомнения, лучше просто включить эту сумму в арендную плату.
Условие о соц. нуждах – соц. нуждами района занимаются органы МСУ, органы исп. власти. Соц. политика, соц. обеспечение – задача публичной власти, юр. лицо этим не обязано заниматься, иначе это будет благотворительностью юр. лица. Здесь благотворительность недобровольная, что вызывает сомнения. Категорические возражения против этого условия. Еще можно было бы как-то заложить эту сумму в арендную плату…СОВСЕМ НЕХОРОШО!!!
***Лесной кодекс оговаривает, что лицам, желающим заключить договор на лесной участок, проводится организованный выезд для осмотра участка. А ЗК такого не оговаривает специально. ЗУ надо посмотреть, т.к в СПб грунтовые воды, и построить ничего будет нельзя.
Условие о начале строительства – такая практика много где встречается, где лицензирование, природопользование, сроки начала работ оговариваются. Ничего в этом плохого нет. Инвест. проект должен быть готов, и 3 месяцев должно быть достаточно, чтобы приступить к реализации проекта. НОРМАЛЬНОЕ УСЛОВИЕ!!!
Решение.
Порядок регулируется в ст. 30 ЗК.
Можно выделить 4 этапа предоставления:
1) Подготовительный: формирование ЗУ, принятие решения об изменении статуса ЗУ, оформление документово предоставлении ЗУ.
На каждом этапе спец. уполном. ОГВ или ОМС явл. основ. участниками, ведущими субъектами и они на кажд. этапе произв. опред. действия.
Если вы желаете получить ЗУ для осущ. коммер. деятельности, решили построить торговый комплекс, какие условия нужно знать для реализации:
1) ПЗЗ.
Имеется ли на терр., где вы решили заняться строит-вом адм-торг. комплекса, приняты ли Правила землепольз. и застройки. Если они приняты, предос. будет без предв. соглас. места застройки. Если не приняты на данной терр., то предоставление будет с предв. соглас. места размещ. объекта. Для этого на подгот. этапе важна процедура выбора ЗУ, она есть, если нет ПЗЗ. Если есть ПЗЗ, лицо просто знакомится с градостроит. регламентов, в границах кот. планируется застройка адм.-торг. комплекса.
2) Наличие своб. ЗУ в этой зоне.
Формирование проводится спец. органами пгос. власти. При форм. опред. качеств. хар-ки ЗУ, имеющие значение для правообладателя, т.е. потребит. свойства и оказывающие влияние на содерж. пр. и об-тей. При формировании, по сути, опр. его качест. хар-ки.
Лицо, жел. постр. адм.-торг. комплекс, при наличии ПЗЗ, должен выяснить, есть ли своб. ЗУ в публ. собст-ти, кот. д.б. выставл. на торги. При 1 нач. предост. опред. тех. хар-ки ЗУ, инженерные сети или стоимость подключ. к ним. … Цел. назн. и виды разреш. использ. уже определены.
Орган публ. власти формир. инф. о ЗУ, выст. на торги, и она имеет значение для лица – потенц. инвестора. Если он хочет приобрести на 2-рич. рынке, здесь инф-я о ЗУ, выст. на продажу.
Напр., лицо выяснило, что есть ЗУ, инф-я о нем опубл. Инф. о ЗУ, выст. на торги, публикуется в СМИ или в спец. бюллетене органа публ. власти, надел. спец. полн. относительно ЗУ, выст. на торги. Оформляется ПС или право аренды. Спосб принятия решения о предост. м.б. различным. Общеуст. правило – торги, но есть искл. – целевое предоставление. Решение о цел. предост. ЗУ принимается для ЗУ, предост. в соответ. со ст. 20 ЗК, это ЗУ ,предост. учреждениям и иным предпр., указ. в ст. 20, на ППБП, это м.б. целевое предосчт. гражданам льгот. кеатегорий в соотв. с законами субъектов РФ, напр. Героям войны бесплатно на ППБС, многодетным семьям в собственность бесплатно целевым спобобом. Предоставление м.б. 2 способами – торги (общеуст. способ) и целевой. И в том и другом способе изменение прав. статуса – торги, и лицо получает ПС или ЗУ передается в аренду, если предмет торгов – право аренды ЗУ или застройки ЗУ. С победителем торгов закл. д-р аренды или, согласно усл-ям торгов, инвестиц. д-р. Включение вдоговор условий, не вкл. в усл. торгов, недопустимо, но вкл. условий торгов обязательно вкл. в д-р аренды.
Лицо участвует в торгах и в случае победы может претендовать на закл. договора аренды.
М.б. инвест. усл-я, их хар-р опред. НПА субъекта. Закон СПб об инвест. деятельности.
Но есть усл-я, которые включаются в торги, в соотв. с требованиями федер. зак-ва:
1) Условия, связанные с подкл. объекта к инжен. обесп., с инжен. сетями. Стоимость подкл. инжен. сетей – то, что вкл. в усл. торгов, в соотв. со ст. 10 ЗК.
2) В усл-я торгов м.б. вкл. обязанность арендатора или собственника осущ. работы по устан. границ ЗУ.
3) При предост. ЗУ с предвар. соглас. места размещ. объекта обязанность по оплате установления границ ЗУ возложено на соискателя (п. 1 ст. 32 ЗК).
Остальные инвест. усл-я опред. в законах субъектов РФ.
Задача 7.
Гражданин Кравченко получил по наследству жилой дом и земельный участок площадью 0,20 га, на котором располагался такой дом. Однако при оформлении наследства выяснилось, что площадь земельного участка, на котором располагался жилой дом, составляла 0,15 га. Участок 0,05 га использовался наследодателем по договору аренды сроком на 5 лет под огород. Срок договора не истек. Администрация поселка предложила Кравченко освободить участок площадью 0,05 га после сбора урожая. Гражданин не согласился с таким требованием, полагая, что в соответствии с законодательством не допустимо изъятие такого земельного участка.
Правомерны ли требования Кравченко? Сформулируйте требования гражданина Кравченко.
Составьте решение суда в соответствии с требованиями гражданина Кравченко со ссылками на нормы материального права.
Исходя из ч. 2 ст. 617 ГК, оснований для расторжения аренды нет. Если администрация категорически желает расторгнуть договор аренды, то д-р м.б. расторгнут, но в суд. порядке, если соглашение сторон не достигнуто. Но Кравченко должны выплатить компенсацию. проще договориться и расторгнуть по соглашению сторон.