Результаты расчета

Расчет стоимости объекта методом анализа дисконтированных денежных потоков представлен в табл. 5.22.

По статистике, к концу 5-го года стабилизируются все расходы и доходы, которые определяют чистый операционный доход будущего владельца объектов. Поэтому, для данного анализа выбирается расчетный период, равный 5 годам (без учёта срока проектирования и строительства).

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки,
определенная в рамках доходного подхода,
составляет (без учета НДС) 13012 295 у.е.

Таблица 5.22

Расчет рыночной стоимости объекта

Обобщение разных методов оценки

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов является сопоставление расчетных стоимостей. Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемые объекты на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков проведенных расчетов, которые оцениваются по следующим критериям:

1. достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;

2. способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения;

3. действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски);

4. способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

На заключительной стадии расчета необходимо обозначить сильные и слабые стороны каждого подхода по критериям, обозначенным выше, и, в соответствии с проведенными рассуждениями, присвоить результатам подходов соответствующие веса.

В зависимости от примененного подхода возможны, например, следующие результаты (табл. 5.23):

Таблица 5.23

Рекомендуемая литература:

1. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: Учебник.− СПб.: Гуманистика, 2003.

2. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: Учеб. Пособие /А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, Е.И. Рыбнов, А.Ф. Клюев.− М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2000.

3. Барановская, Н. И. Технико-экономическое обоснование градостроительных проектов, зданий и сооружений в дипломных проектах: Учеб. Пособие / Н. И. Барановская, Н. А. Малинина, К. В. Малинина.− СПб.: СПбГАСУ, 2003.

4. Бузова, И. А. Коммерческая оценка инвестиций / И. А. Бузова, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова. Под ред. В. Е. Есипова.− СПб.: Питер, 2004

5. Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. пособие.− М.: ЮНИТИ ДАТА, 2001.

6. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости.− М.: Маркетинг, 2002.

7. Грибовский, С. В. Оценка доходной недвижимости.− СПб.: Питер, 2001.

8. Григорьев, В. В. Оценка и переоценка основных фондов.− М.: Инфра-М, 1997.

9. Грюнштам, В. А. Оплата труда в строительстве.− СПб.: Питер, 2002.

10. Жуков, Д. М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города.− М.: Владос-Пресс, 2003.

11. Закон Санкт-Петербурга от 25.11.2009 г. № 605-104 «О бюджете Санкт-Петербурга на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов».

12. Ковалев, В. В., Волкова О. Н. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: Учебник.− М.: Изд-во «Проспект», 2004.

13. Крутик А. Б. Экономика недвижимости: Учебник / А.Б. Крутик, Н.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов.− СПб.: Изд-во «Лань», 2000.

14. Максимов, С. Н. Экономика недвижимости.− СПб., 2003.

15. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция) / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; Рук. авт. кол.: В. В. Косов, В. Н. Лившиц,
А. Г. Шахназаров − М.: ОАО «НПО “Изд-во Экономика”», 2000.

16. Определение стоимости строительной продукции.− М.: Изд-во ПРИОР, 2002.

17. Организация и методы оценки предприятия: Учебник / Под ред. В. И. Кошкина.− М.: ИКФ «ЭКСМОС», 2002.

18. Осипенкова, О. П. Управленческий учет: Учеб. пособие.− М.: Изд-во «Экзамен», 2002.

19. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой.− М.: Финансы и статистика, 1999.

20. Постановление Правительства РФ от 01.01.2002 г. № 1 «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы».

21. Постановление Правительства Санкт-Петербурга № 1561 от 14.09.2004 г. «О методиках определения арендной платы за земельные участки» (с изменениями на 03.07.2008 г.)

22. Селезнева, Н. Н. Финансовый анализ: Учеб. пособие / Н.Н. Селезнева, А.Ф. Ионова.− М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.

23. Составление смет в строительстве на основе сметно-нормативной базы 2001 года: Практическое пособие / П. В. Горячкин, А. Г. Иванов и др.; Под общ. ред. П. В. Горячкина.− М., 2004.

24. Строительство: Учет и налогообложение / Под ред. Л. В. Тереховой.-2-е изд., перераб. и доп.− М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 2001.

25. Тарасевич, Е. И. Методы оценки недвижимости.− СПб.: Технобалт, 1997.

26. Теплова, Т. В. Финансовый менеджмент: управление капиталом и инвестициями: Учебник для вузов.− М.: ГУ ВШЭ, 2000.

27. Управление финансами (Финансы предприятий): Учебник / А. А. Володин и др.− М.: ИНФРА-М, 2004.-(Высшее образование).

28. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г

29. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред. Е. С. Стояновой.- 5-е изд., перераб. и доп.− М.: Изд-во «Перспектива», 2002.

30. Финансы и кредит в недвижимости / Под общ. ред. П. Г. Грабового и Н. Ю. Яськовой.− СПб.: ООО «Издательство Лимбус Пресс», 2003.

31. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.− М., 1995.

32. Цвиркун, А. Д. Анализ инвестиций и бизнес-план: Методы и инструментальные средства / А.Д. Цвиркун, В.К. Акинфеев.− М.: Изд-во «Ось-89», 2002.

33. Шеремет, А. Д. Методика финансового анализа деятельности коммерческих организаций / А.Д. Шеремет, Е.В. Негашев.− М.: ИНФРА-М, 2004.

34. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / П. Г. Грабовый, Ю. Н. Кулаков, И. Г. Лукманова и др.; Под ред. П. Г. Грабового.− М., 2000.

35. Экономика строительства / Под общ. ред. И. С. Степанова.-2-е изд., перераб.− М.: Юрайт, 2003.

36. Экономика строительства: Учебник: В 2 ч. / Н. И. Барановская, Ю. Н Казанский, А. Ф. Клюев, Л. А. Косолапов, И. Н. Любимов, Ю. П. Панибратов; Под ред. Ю. Н. Казанского, Ю. П. Панибратова.- М.; СПб.: Изд-во АСВ; СПбГАСУ, 2003.

Интернет-сайты: