Права и обязанности арендатора. Правовые последствия ненадлежащего исполнения обязанностей арендатора. Договор субаренды.

Обязанности арендатора:

1. В отдельных видах договоров аренды на арендатора возлагается обязанность принять арендуемое имущество. Так, в арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение) Аналогичная обязанность лежит и на арендаторе предприятия. Нарушение этой обязанности арендатором означает незаконный односторонний отказ от исполнения обязательства со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями.

2. Арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества. Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу.

При неисполнении данной обязанности арендодатель вправе потребовать расторжение договора и возмещения убытков.

3. Арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и т. п.), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом необходимо понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом.

Если арендатор допускает ухудшение имущества, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

4. На арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Но если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и др.

В случае просрочки в платежах арендодатель, помимо взыскания процентов и взыскания убытков, может в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Права арендатора:

1. Как титульный владелец, истребовать арендованное имущество из любого чужого незаконного владения;

2. Требовать устранения препятствий в пользовании им;

3. Требовать возмещения ущерба, причиненного имуществу, от любого лица, включая арендодателя.

4. Осуществляя пользование арендованным имуществом, арендатор имеет право вносить в него улучшения, т. е. изменения в состояние имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности применения или иным образом повышающие стоимость сданного внаем имущества. Улучшения делятся на отделимые и неотделимые. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено самим договором. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

5. Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором.

6. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено другими нормами ГК, другими законами или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Такая форма распоряжения арендованным имуществом, как перенаем, по своей сути означает замену арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. Поэтому перенаем подчинен правилам норм о цессии и переводе долга.

При субаренде арендатор остается стороной в договоре аренды, но с согласия арендатора уступает права пользования субарендатору. При субаренде ответственным перед арендодателем остается арендатор.

Если иное не установлено законом или иными правовыми актами, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. В частности, форма договора поднайма должна соответствовать общим требованиям, а сам договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. По этой же причине ничтожность договора аренды влечет ничтожность заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Право аренды следует как за движимым, так и за недвижимым имуществом.

7. Арендатору предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора. В случае отказа арендодателя в заключении договора с арендатором на новый срок, но заключения договора аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

8. Законом или договором арендатору может быть предоставлено право выкупаарендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Право на выкуп арендованного имущества может быть оговорено в дополнительном соглашении, заключенном между арендодателем и арендатором.