Установление границ землепользований в существующей застройке города.
Земельно-кадастровые работы по установлению границ землепользовании в существующей застройке городов (поселков) выполняются для официального закрепления земельной собственности юридических лиц и граждан, которые фактически используют земельные участки в своей хозяйственной деятельности, но собственностью они не являются на основании «Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений».
В нормативно-технических документах и специальной литературе по землеустройству, градостроительству и кадастру все действия в отношении границ земельных участков находят выражение в трех основных понятиях: установление, закрепление и восстановление.
О закреплении и восстановлении границ речь уже шла в разделах об инвентаризации и отводе земель. Поэтому рассмотрим содержание организации земельно-кадастровых работ, выполняемых при установлении границ земельных участков, и особенности этих работ в условиях городской застройки.
Под установлением границ землепользований в застройке городов понимаются работы, связанные с распределением и закреплением земель в собственность или пользование юридическим лицом и гражданами, которые пользуются земельными участками для хозяйственной деятельности, но в силу каких-либо причин не оформили свои права собственности.
Установление границ состоит из следующих этапов: проведения организационно-подготовительных работ; разработки планов внутриквартального землеустройства; выноса границ земельного участка в натуру; оформления материалов по установлению границ земельного участка и составления землеустроительного дела.
В составе организационных работ особое внимание уделяется подготовке постановления главы администрации города о проведении данных работ, которая осуществляется горкомземом совместно с управлением архитектуры и градостроительства.
К проведению работ на законном основании привлекаются юридические лица и граждане, пользующиеся земельными участками, которые требуют работ по установлению границ. Они обязаны подать в земельный комитет города декларацию или заявление об установлении границ земельного участка. Декларацию или заявление регистрируют и изучают работники земельного комитета.
Подготовительные работы включают: сбор и изучение исходных материалов; составление планов использования земель; анализ деклараций юридических и физических лиц; обследование землепользовании в границах кварталов.
Сбор исходных материалов осуществляется в таких организациях и службах города, как УАиГ, горкомзем, БТИ, предприятия Роскартографии; организации, занимающиеся инженерно-геодезическими изысканиями и т.п. Сбору подлежат следующие документы и материалы: планы структуризации в масштабе 1:2 000, каталоги координат межевых знаков границ города, инвентаризационные дела, планы красных линий, топопланы в масштабе 1:500-1:2 000, материалы об отводе земельных участков и т.д.
Планы структуризации используют в качестве исходных данных, так как все работы по установлению границ землепользований выполняются в пределах кадастровой учетной единицы, границы которой обозначены только на таких планах.
В пределах границ квартала сбор и изучение исходных материалов для установления границ землепользовании осуществляют на основе инвентаризационных дел и анализа деклараций юридических и физических лиц.
В процессе изучения инвентаризационных дел все данные о землепользователях и земельных участках, объектах недвижимости, имеющих место в данном квартале, заносятся в ведомость, а по координатам межевых знаков проинвентаризированных земельных участков составляется план использования земель квартала в масштабе 1:2 000 (1:500), на которых отображают границы земельных участков и их кадастровые номера. На планы использования земель квартала наносят все жилые дома, административные здания, проезды, проходы, границы отводов земель.
При незначительной плотности застройки в качестве плана использования земель квартала может использоваться топографический план того же масштаба, содержание которого дополнено красными линиями застройки, границами природоохранных, санитарных зон и др.
В случаях значительного устарения топопланов, данных инвентаризации и сведений о юридических и физических лицах составленные планы использования земель в квартале подлежат натурным обследованиям, в процессе которых производят корректировку планов использования земель кварталов, уточняют количество земельных участков и их границы, основные сведения о землепользователях, сведения об юридических и физических лицах, обладающих объектами недвижимости или недвижимой собственностью. Изменения вносят во все документы (ведомости) о земельных участках, ведомости о юридических и физических лицах, в план использования земель города.
Перечисленные материалы становятся основой разработки планов внутриквартального землеустройства. Данные планы разрабатываются в процессе земельно-градостроительного проектирования, которое предусматривает выполнение аналитических расчетов и составление планов внутриквартального землеустройства.
Аналитические расчеты выполняют для обоснования проектных размеров и местоположения земельных участков, выделяемых юридическим и физическим лицам, имеющим недвижимость в данном квартале. Для проведения расчетов используют планы использования земель кварталов, сведения о юридических и физических лицах, градостроительные нормативы на размеры земельных участков, учитывают градостроительную обстановку.
При земельно-градостроительном проектировании исключаются земельные участки, предоставленные в пользование до начала проектирования.
В процессе земельно-градостроительного проектирования следует учитывать характер сложившейся инфраструктуры и градостроительные нормативы, в зависимости от которых требования к размещению границ земельных участков могут существенно различаться. Так, в кварталах жилой приусадебной застройки можно полностью удовлетворять пожелания потенциальных землепользователей насчет размеров земельного участка и его границ, поскольку нормативы на размеры таких земельных участков колеблются от 300 до 1 500 м2.
В кварталах многоэтажной жилой застройки возможности удовлетворять желания землепользователей ограничены тем, что в первую очередь должны удовлетворяться заявки различных домовладельцев-коммунальщиков на выделение земельных участков для придомовых территорий. Придомовые территории по размерам должны соответствовать всем нормативным требованиям (строительным нормам и правилам) и на этих территориях должны быть предусмотрены объекты благоустройства: детские, спортивные и хозяйственные площадки, озеленение, ограждение и т. п.
Наиболее сложен процесс проектирования границ земельных участков в кварталах общественной застройки, для которых характерны многофункциональные здания и временные постройки, находящиеся в долевой или совместной собственности. В квартале общественной застройки границы земельных участков предприятий, учреждений, организаций, владеющих зданиями, сооружениями, жилой недвижимостью, проектируют с учетом функционального назначения здания и градостроительной ситуации, сложившейся в этом квартале.
В тех случаях, когда административное здание находится в собственности нескольких предприятий и организаций, проектируют единый земельный участок для ассоциации этих организаций, а его размеры устанавливают в соответствии с основным функциональным назначением здания. Земельные участки под временные торговые точки в квартале общественной застройки проектируют по минимальным нормам или непосредственно по границе строения и зоны их обслуживания.
Практически не возникает особых сложностей при определении границ земельных участков в кварталах промышленной застройки, так как расчет земельных участков, занимаемых предприятиями, выполняют в соответствии с нормативами, равными отношению площади застройки к значению показателя нормативной плотности застройки площадок промышленных предприятий.
В кварталах смешанного типа застройки границы земельных участков проектируют в соответствии с требованиями для каждого типа застройки.
В результате земельно-кадастрового проектирования составляют планы внутриквартального землеустройства квартала. На этих планах отражают варианты размещения границ земельных участков, выполняют согласования границ с потенциальными и существующими землепользователями, после чего приступают к составлению планов границ земельных участков по каждому кварталу.
План границ земельных участков квартала составляют в масштабе 1:2 000, на котором подлежат отображению: границы квартала, земельных участков; межевые знаки; контуры зданий и сооружений; сервитут обременения; кадастровые номера. К планам прилагают списки землепользователей с указанием кадастровых номеров на земельные участки. План границ земельных участков и списки землепользователей являются основанием для выноса границ в натуру, который осуществляется в соответствии с разбивочным чертежом.
Разбивочный чертеж составляют в масштабе плана границ земельного участка. На разбивочном чертеже показывают проектные границы, подлежащие выносу в натуру; пункты геодезической сети; четко опознаваемые контурные точки ситуации, относительно которых может быть осуществлен вынос точек границ земельного участка. Вынос точек границ земельного участка в натуру производят геодезическими инструментами, обеспечивающими погрешность положения точки границ относительно геодезических пунктов по требованиям инвентаризации.
Как правило, поворотные точки границ земельного участка внутри квартала многоэтажной застройки не закрепляют межевыми знаками. Точки поворота границ земельных участков в существующей капитальной застройке закрепляют металлическими штырями длиной 0,3 м, а в отдельных случаях для обозначения точек на местности используют элементы ситуации. На незастроенных территориях города границы земельного участка закрепляют межевыми знаками. Местоположение межевых знаков подлежит обязательному показу землепользователю в натуре, о чем составляется акт.
С учетом результатов работ, выполненных по установлению границ землепользования в существующей застройке города, на каждый квартал составляют землеустроительное дело. Оно состоит из пояснительной записки; схемы границ участка землепользований; проекта внутриквартального землеустройства; плана границ земельных участков; списка координат участков землепользования; разбивочного чертежа; акта выноса в натуру границ участков землепользований. В пояснительной записке находят отражение сведения об исходных материалах и результатах их анализа, особенностях внутриквартального земельно-градостроительного проектирования, о выносе в натуру и закреплении границ земельных участков.
Материалы об установлении границ участков землепользований, принятые городским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, могут являться основанием для подготовки документов о праве собственности на земельные участки. Кроме того, такие материалы могут использоваться при градостроительном проектировании, для разработки программ по рациональному использованию территории кварталов, микрорайонов и промышленных зон, в работах по эксплуатации инженерных сетей и в других мероприятиях.
-----------------------------------------------------------------------------------------
Контрольные вопросы:
1. Основные задачи инвентаризации земель населенных пунктов.
2. Какие показатели отражают достоверные данные об использовании земель и состоянии земельной собственности?
3. Какие работы включает в себя подготовительный этап при инвентаризации земель города (поселка)?
4. Что можно принять в качестве кадастрового квартала в населенном пункте?
5. Полевое кадастровое дешифрирование и его основные этапы.
6. Последовательность выполнения полевого этапа кадастрового дешифрирования.
7. Какие требования предъявляются к точности кадастрового дешифрирования?
8. Какие данные следует отражать в журнале полевого дешифрирования?
9. Основной документ землеустроительного дела при инвентаризации земель города (поселка) и порядок его заполнения.
10. Какие основные картографические материалы необходимо составлять на объект кадастра (квартал, земельный участок)?
11. Что показывают на чертежах инвентаризации земель населенных пунктов?
12. Особенности проведения инвентаризации в городах.
13. Этапы формирования земельной собственности при отводе земельных участков.
14. Что следует понимать под установлением границ землепользования в застройке городов и основные этапы работ?
15. Как следует учитывать характер сложившейся инфраструктуры и градостроительные нормативы в процессе земельно-градостроительного проектирования?
16. Планы внутриквартального землеустройства.
17. Разбивочный чертеж границ земельных участков.
___________________________________________________________
РАЗДЕЛ VI. КАДАСТРОВАЯ СЪЕМКА
Земельно-кадастровая съемка – это специальная (геодезическая) съемка объектов кадастрового учета, обособленных в правовом, территориальном и хозяйственном отношении, проводимая с целью формирования и составления земельно-кадастровой документации и установления границ объектов кадастрового учета в натуре.
Объектами кадастрового учета при выполнении земельно-кадастровых съемок в городах являются земельные участки, городские угодья и наименьшие единицы кадастрового зонирования – кадастровые кварталы, которые характеризуются следующими показателями: формой, размером, местоположением, площадью. Эти показатели могут быть получены только путем специальных натурных измерений в процессе проведения кадастровой съемки, в результате которой получают информацию о пространственном положении объекта кадастра, определяют застроенную и благоустроенную площадь земельных участков, наличие твердых покрытий и газонов, характеристики строений и т.п.
По результатам выполненных земельно-кадастровых съемок земель застроенных территорий формируются пространственные данные двух типов: картографические и описательные (фактографические).
Картографические данные – это кадастровая карта (план) в цифровой форме или в виде твердой копии. Все объекты, представленные на кадастровой карте (плане), имеют пространственную привязку, т.е. их положение определено в той или иной системе координат, принятой при создании карты (плана).
Картографические данные должны отвечать следующим требованиям: полноте охвата всех участков и иных земель территории (угодья, кварталы), что означает отражение в материалах кадастровой съемки сведений обо всех участках и землях территории (например, баланс территорий застроенных микрорайонов); использованию в качестве основной учетной единицы таких объектов кадастра, как земельный участок или городское угодье (например, при разработке Проекта межевания территории квартала, при правовом зонировании и установлении градостроительных регламентов в квартале); отражению фактической ситуации в отношении сложившихся границ и использовании земельных участков.
Технология кадастровой съемки земельных участков и земельных угодий, из которых состоят участки, имеет определенные особенности и сложности, которые зависят от идентификации земельных участков и угодий, т.е. однозначного определения их вида и функционального назначения. Описание функционального назначения земельных участков не регламентируется какими-либо правилами и осуществляется произвольно. Поэтому описание функционального назначения земельного участка часто бывает неточным. Например, нередко одинаковые по составу земельных угодий земельные участки определяются по-разному.
Для того чтобы избежать подобных неточностей и давать однозначное описание земельных участков, необходимо использовать понятия «вид угодья» или «приоритетность угодья» (по соотношению их площадей на земельном участке). Например, если земельный участок имеет следующие угодья: земли под жилыми зданиями – 60 % от площади земельного участка; земли под ограждениями – 20 %; земли под хозяйственными постройками – 20 %, то назначение земельного участка описывается как «индивидуальная, жилая застройка».
Описание функционального назначения земельного участка по такому принципу возможно лишь тогда, когда идентификация угодий производится особенно тщательно, а точность определения их площади достаточно высока.
Сложность определения площади угодий обусловлена в основном нечеткостью их границ, которая не позволяет иногда добиться требуемой точности. Поэтому все угодья разделяют на две группы: к первой относят угодья с четкими границами, которые хорошо обозначены на местности (например, земли под зданиями и сооружениями); ко второй относятся угодья с нечеткими границами (например, нарушенные земли, овраги, городские леса).
При производстве кадастровой съемки для создания кадастровых карт (планов) застроенных территорий рекомендуются масштабы 1:2 000; 1:1000, а при обоснованной необходимости – 1:500.
Таким образом, координаты поворотных точек границ земельных участков и городских угодий определяются с точностью кадастровой съемки, т.е. с точностью отображения этих точек на кадастровой карте (плане) соответствующего масштаба. При этом: средняя погрешность положения четко определяемых на местности границ земельных участков относительно ближайших точек съемочного обоснования или точек опорной межевой сети не должна превышать 0,5 мм в масштабе карты (плана); средняя погрешность взаимного положения точек границ не должна превышать 0,3 мм масштаба карты (плана); для земельных угодий с четкими границами средняя погрешность взаимного положения двух точек контура не должна превышать 0,2 мм в масштабе карты (плана), а средняя погрешность площади угодья должна составлять 0,3 мм2; для земельных угодий с нечеткими границами средняя погрешность взаимного положения двух точек контура не должна превышать 0,4 мм в масштабе карты (плана), а средняя погрешность площади угодья должна составлять 0,6 мм2. Точность представления положения объектов (земельных участков, угодий) на кадастровой карте (плане) определяется не только масштабом карты (плана), но и методами кадастровой съемки.
Одним из основных методов кадастровой съемки является аэрофототопографический с использованием цифровой технологии, как наиболее производительный и эффективный. Этот метод съемки применяется для застроенных участков больших размеров в масштабе 1:2 000 и мельче. Причем для застроенной территории следует применять стереотопографическую съемку, а для территорий вне населенных пунктов – съемку на ортофотоплане. Для застроенных территорий эти методы могут сочетаться, при этом здания и высокие сооружения должны сниматься путем стереотопографических измерений, а остальная часть – с использованием ортофотоплана. Для съемки небольших территорий в крупных масштабах (1:500) целесообразно применять тахеометрическую или теодолитную съемку.
Для кадастровых съемок может использоваться как государственная, так и местная система координат. При использовании местных систем координат необходимо определять и хранить параметры перехода к государственной системе координат. Важно, чтобы единая система координат распространялась на всю территорию проведения работ. Для кадастровых карт (планов) населенных пунктов целесообразно использовать прямоугольную условную разграфку листов и номенклатур. Для карт в масштабе 1:10 000, составленных в государственной системе координат, должна применяться стандартная разграфка и номенклатура.
-----------------------------------------------------------------------------------------
Контрольные вопросы:
1. С какой целью выполняется земельно-кадастровая съемка на территории населенного пункта?
2. Что является объектами кадастрового учета при выполнении земельно-кадастровой съемки и какими показателями они характеризуются?
3. Какие данные формируются по результатам земельно-кадастровой съемки?
4. Каким требованиям должны отвечать картографические данные?
5. Особенности проведения кадастровой съемки земельных участков и угодий на территории населенных пунктов.
6. В чем заключается сложность определения площади городских угодий?
7. Точность представления положения земельных участков и угодий.
8. Основные методы кадастровой съемки для территорий населенных пунктов.
9. Какие системы координат могут использоваться для кадастровых съемок?
___________________________________________________________
РАЗДЕЛ VII. ФИСКАЛЬНЫЙ (НАЛОГОВЫЙ) КАДАСТР
Информационная система, служащая основой для исчисления налога на земельные участки, в мировой практике именуется фискальным или налоговым кадастром. Функции возникших в далеком прошлом налоговых кадастров к настоящему времени вышли во многих странах далеко за рамки фискальных, так как: служат источником данных, необходимых для инвестиционных проектов и программ, направленных на территориальное развитие регионов; обеспечивают контроль и регулирование рынка земель и прочей недвижимости; оказывают поддержку органам, занимающимся вопросами оптимизации земельных ресурсов; предоставляют кадастровую информацию разным ведомствам, имеющим дело с земельными ресурсами.
Первостепенная задача фискального кадастра состоит в выявлении и обозначении (идентифицировании) каждой единицы недвижимости, представляющей собой объект налогообложения. Такой единицей может быть земельный участок, земля с жилым домом или иными постройками, часть дома, например, квартира, т.е. все то, на что может быть начислен налог на недвижимость. Для обозначения такой единицы в зарубежных фискальных кадастрах чаще всего используется термин «парцелла». Каждый объект относится к тому или иному таксону классификации, разрабатываемой специально для целей налогообложения. Затем рассчитывается оценочная рыночная стоимость каждого из них, величина которой служит основой для исчисления соответствующего налога. Определяются лица, ответственные за уплату налога на имущество, ими чаще всего, но не всегда, являются собственники. Налоговое законодательство некоторых стран возлагает обязанность выплачивать этот налог на тех, кто фактически пользуется недвижимостью или арендует ее.
Однако в большинстве развитых стран уплата налога на землю и прочую недвижимость возложена, в основном, на собственников. В связи с этим важное значение приобретает связь фискального кадастра с системой регистрации прав на недвижимость и юридическим кадастром, если таковой имеется, которые содержат информацию о том, кому именно каждый конкретный участок земли или объект недвижимости принадлежит и где именно этот собственник проживает.
Для осуществления своей прямой функции фискальный кадастр должен содержать разностороннюю информацию, как о самом объекте, так и о внешних факторах, влияющих на стоимость недвижимости. Данные о собственно участке включают топографические условия, характер почв или грунтов, состояние и назначение возведенных на земельном участке построек и множество других сведений. К внешним факторам относятся местоположение участка, транспортная доступность, наличие и качество сети услуг и т.п.
Являясь инструментом налогообложения недвижимости, фискальный кадастр может служить информационной базой для исчисления ряда других налогов. Так, например, в Дании действует совокупный имущественный налог («налог на богатство»), исчисляемый на стоимость всего имущества физического лица, включая стоимость недвижимого и определенного вида движимого имущества (предметов длительного пользования, ценных бумаг, депозитов в банках). Налог взимается в тех случаях, когда общая стоимость оцениваемого имущества превышает определенную величину.
Содержащаяся в фискальном кадастре информация имеет также большое значение при определении суммы компенсации при отчуждении недвижимого имущества для общественных нужд.
Ведение фискального кадастра предусматривает выполнение ряда операций, по каждой из которых осуществляется сбор соответствующих данных:
- выявление и картографирование всех земельных участков и находящихся на этих участках объектов прочей недвижимости, подлежащих налогообложению;
- составление и ведение актуальной постоянно обновляемой карты, на которой представлены все имеющиеся единицы недвижимости, идентифицируемые уникальным номером, к которым осуществляется привязка всей информации, характеризующей эти объекты. Наличие таких карт служит гарантией того, что все облагаемые налогом земельные участки и единицы прочей недвижимости выявлены и ни на один из них не начислен налог дважды. Содержащиеся на карте данные, такие как местоположение участка, его размер, конфигурация, могут быть использованы при определении оценочной стоимости;
- отнесение каждой единицы недвижимого имущества к определенному таксону классификации, разрабатываемой с учетом таких характеристик, как вид использования, размер, тип здания, его состояние и т.п.;
- сбор и обработка данных о рынке недвижимости, в том числе сведений о ценах продаж тех или иных видов недвижимости, размерах арендной платы, стоимости содержания зданий и других характеристик с отметкой о времени, которому эти данные соответствуют;
- определение стоимости каждого участка и объекта прочей недвижимости; выявление лица или лиц, которые несут ответственность за уплату налога на недвижимость. Важное значение имеет также определение юридического собственника имущества, если обязанность выплачивать налог возложена не на него, например, в случае принудительной продажи недвижимости из-за неуплаты налога;
- подготовка списков плательщиков налога;
- выписка счетов и уведомление конкретных налогоплательщиков о величине оценочной стоимости их недвижимого имущества и размерах налогов;
- сбор налога в том случае, если законодательством страны эта функция возложена на службу фискального кадастра, а не на специальный налоговый орган;
- работа с жалобами по поводу несогласия отдельных налогоплательщиков с определенной службой фискального кадастра оценочной стоимостью имущества.
Информация, необходимая для формирования базы данных фискального кадастра, может быть получена разными способами, в том числе и путем прямого обследования земельных участков и прочей находящейся на ней недвижимости, а также косвенным образом из других ведомств и служб.