НА ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЯХ

Основные вопросы, решаемые ГКН на территории населенного застроенного пункта:

1) Инспекционные (проведение инвентаризации и формирование землеустроительного дела) с целью учета, оценки, контроля, планирования и регулирования использования земельных ресурсов и прочно связанных с землей объектов недвижимого имущества на территории города.

2) Фискальные (налоговые) с обязательным проведением качественной (поаспектной) и экономической оценки определенных городских территорий и земельных участков для установления обоснованной с точки зрения эффективного использования территориальных ресурсов величины платы за землю и прочно связанную с ней недвижимость в интересах управления городскими территориями экономическими методами, правильного определения земельного налога и взимания арендной платы.

3) Регистрационные – государственная регистрация недвижимости в государственном реестре прав на недвижимость с целью гарантии государством землепользователю условий пользования земельным участком.

4) Информационное обеспечение гражданского оборота земли.

Однако специалисты в области городского кадастра должны иметь более углубленные знания о земельно-кадастровых работах и объектах кадастра в городах, так как застроенные территории, а именно городские территории, кроме земель имеют сложную инфраструктуру как инженерную, так и территориальную и социальную.

Прежде, чем мы проведем обзор организации земельно-кадастровых работ в городах, необходимо ознакомиться с некоторыми определениями.

Ключевыми терминами кадастра являются: кадастровая информация, «объект кадастрового учета», кадастровые работы, кадастровые документы, недвижимость.

Кадастровая информация – это упорядоченная совокупность сведений о правовом, природном, хозяйственном, экономическом, социальном и пространственном положении объекта кадастра.

Упорядочивание любой информации позволяет повысить эффективность выполнения различных операций по ее обработке, хранению, поиску, преобразованию и выдаче. То же можно сказать и об упорядочении кадастровой информации, так как только в этом случае формируется информационная структура кадастра, которая позволяет оценить содержание и состав кадастровой информации с точки зрения использования ее в производстве (управление территориями, учет, оценка, защита прав, прогнозы, корректирование и т.д.).

Объект кадастрового учета – это совокупность некоторых свойств реальных объектов и явлений и отношений между ними, характеризирующих право собственности кого-либо на земельные участки и объекты. В системе государственного земельного кадастра застроенных территорий объектами кадастрового учета (объекты учета) являются земельные участки и городские угодья.

Кадастровые работы – это совокупность различных мероприятий и действий об объектах кадастра и реализации всех их информационных преобразований.

В зависимости от объекта кадастра в составе кадастровых работ на территории города выделяют: земельно-кадастровые работы, которые обеспечивают получение сведений о земельной собственности; инженерно-кадастровые работы, направленные на получение сведений о зданиях и сооружениях, инженерных сетях, находящихся в собственности; территориально-кадастровые работы, связанные с получением сведений об улицах и дорогах, проездах и т.д., переданных в собственность; кадастровые работы в сфере социальных явлений городской среды, связанные с получением сведений об этих объектах и явлениях с целью эффективного управления и развития социальной городской среды.

Каждые из перечисленных кадастровых работ содержат свои характерные особенности получения сведений и их информационного преобразования. Но все эти кадастровые работы имеют одно основное и самое важное требование – точность, т.е. достоверность результатов, полученных в процессе информационных преобразований сведений об объектах кадастра, которые регламентируются в нормативно-технических документах, причем точность должна быть не только обязательна для конечного преобразования (например, кадастрового плана), но и для промежуточных продуктов работы (например, точность исходных данных технических средств измерения, натурных измерений и исследований, точность при составлении планов, таблиц).

Кадастровые документы – это совокупность основных, вспомогательных и производных документов, ведение которых осуществляется на русском языке.

Основными документами являются: Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ), дежурные кадастровые карты, журналы учета кадастровых номеров, кадастровые дела.

Вспомогательными документами являются: книги учета документов и выданных сведений, каталоги координат пунктов опорной городской сети.

Производственные документы – это документы аналитического обзора, справочная литература, перечни по объектам кадастра, статистические отчеты, производные кадастровые карты, справки в налоговую инспекцию и т.д.

Единый государственный реестр земель – это совокупность учетных форм, содержащий сведения о существующих и прекративших существование объектах кадастрового учета.

Кадастровое дело – совокупность документально оформленных технических, экономических и юридических характеристик объекта кадастра.

Формирование кадастрового дела можно представить тремя этапами:

I этап. Вся земельно-кадастровая информация собирается и оформляется в кадастровом деле объекта кадастра (земельный участок + прочно связанное с ним недвижимое имущество).

Кадастровое дело включает на этом этапе следующие операции: определение пространственно-площадных характеристик объекта (местоположение, адрес, границы на местности, координаты поворотных точек границ земельного участка, зданий, сооружений, согласование границ со смежными землепользователями и т.п.); определение или техническое описание объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, наименование, целевое назначение объекта, год постройки, этажность, материалы фундамента, стен, полов, перекрытий, наличие и тип коммуникаций, планировка, площадные характеристики объекта, благоустройство; экономическое описание объекта – цена, включающая показатель первоначальной (инвентарной) стоимости, восстановительной стоимости, рыночной стоимости.

II этап. Государственный кадастровый учет объекта кадастра путем внесения необходимой достоверной и достаточной информации об объекте в регистрационные документы ГКН.

Процедура кадастрового учета земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости заключается в проверке полноты и правильности формирования кадастрового дела: заполнения учетных форм на объекты недвижимости; занесения сведений об объекте в документацию ГКН, приобщения к кадастровому делу объекта новых правоустанавливающих документов для отслеживания правовой истории объекта недвижимости, нанесения границ объекта на дежурный кадастровый план (кадастровые кварталы, секции), изготовления документа, удостоверяющего право на объект недвижимости, закрытия кадастрового дела, передачи в архив органов государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

III этап. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости осуществляется органами юстиции в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, кадастровое дело содержит три группы документов:

Первая группа документов описывает собственно объект и включает в себя следующий набор реестров: топогеодезический (материалы съемок, кадастровый план, каталог координат, экспликацию участка, ведомость площадей); имущества (документы технических характеристик объекта); экономический (материалы стоимости оценки объекта на основе местоположения, инфраструктуры и прочих качественных характеристик), корректирующих общие сведения о налоговых сборах, и т.п.

Вторая группа включает документы, удостоверяющие самого субъекта права. Это регистр юридических атрибутов (для юридических лиц – название предприятия, организации, регистрационные данные, адрес, банковские реквизиты; для физических лиц – Ф.И.О., паспортные данные).

Третья группа документов подтверждает право субъекта на объект недвижимости: регистры титулов (правоустанавливающий документ и документы, подтверждающие правопреемственность), регистры ограничений (обременения и сервитута).

Дежурная кадастровая карта территории – специальная карта, на которой отображаются актуальные сведения о местоположении объектов кадастрового учета.

Для выполнения кадастрового зонирования на планово-картографическом материале и ведения текущего учета создается серия дежурных кадастровых карт и планов.

Дежурная кадастровая карта района (города) предназначена для отображения на ней границ кварталов с их нумерацией, начиная с единицы.

Дежурная кадастровая карта квартала предназначена для отображения на ней границ земельных участков с их нумерацией, начиная с единицы.

Кадастровый план объектов кадастрового учета (земельные участки и территориальные зоны) является фрагментом дежурной кадастровой карты (плана) территории населенного пункта с отображением объекта учета.

Так как кадастровые карты и планы представляют собой графическое отображение юридических описаний земельных участков, то они требуют обязательного подобного изображения в заданном масштабе основных структурных элементов территории: границы города или иного населенного пункта, гидрография, дорожная сеть, границы кварталов и земельных участков.

Недвижимость – это земельные участки и все, прочно связанные с землей, объекты и части таких объектов, перемещение которых невозможно без значительного ущерба для последних.

В настоящее время наиболее изученным видом кадастровых работ в городе являются кадастровые работы, обеспечивающие формирование различных форм собственности на земельные участки и объекты недвижимости, реализацию платного землепользования и т.д. К таким работам относятся: создание кадастровой геодезической сети; вынос в натуру проекта городской черты; структуризация территории города; инвентаризация земель; отвод земель и закрепление их границ на местности; установление границ землепользовании в существующей застройке города; кадастровая съемка; качественная и экономическая оценка городских земель; формирование земельной собственности.

В составе земельно-кадастровых работ особое место занимают: работы по созданию надежной кадастровой геодезической сети, непрерывно поддерживаемой в рабочем состоянии; вынос проекта городской черты, который заключается в установлении на местности точного положения границ города и закреплении поворотных точек границ межевыми знаками.

Городская черта (черта поселков и сельских поселений) – это внешняя граница земель города (поселка, сельского поселения), которая отделяет их от иных категорий земель.

Вынос проекта границ города, как правило, осуществляется на основе «Проекта городской черты» (проекта черты города) или по данным Генерального плана.

Вынос проекта городской черты состоит из следующих этапов: изучения «Проекта городской черты» или Генплана; сбора данных о геодезической изученности города; полевого обследования и оценки состояния геодезических пунктов; составления разбивочного чертежа; разбивочных работ; установки межевых знаков; определения координат межевых знаков; составления плана границ города; контроля и приемки работ; составления технического отчета о выполненных работах.

Изучение «Проекта городской черты» или Генплана заключается в ознакомлении с содержанием пояснительной записки, планом городской черты, списком координат межевых знаков и описанием их местоположения. По результатам анализа материалов и их оценки делается вывод о достаточности информации для выноса и закрепления границ на местности.

Полевое обследование пунктов геодезической сети производится с целью проверки их сохранности. Местоположение пункта определяется по наружному знаку, а оценка его сохранности – по центру. В случае отсутствия наружных знаков местоположение геодезических пунктов устанавливается по абрису или инструментально.

Для вынесения на местности утвержденных «Проектов границ города» (городской черты) составляется разбивочный чертеж.

Разбивочный чертеж составляется на бумаге и такого размера, который позволяет свободно и четко разместить: подписи названий исходных геодезических пунктов; номера проектных точек границ города, подлежащих выносу в натуру и закреплению межевыми знаками; значения разбивочных элементов, условные обозначения и экспликацию.

Границы проекта выносят геодезическими методами, которые обеспечивают точность взаимного положения поворотных точек не ниже 1:5 000.

Городскую черту закрепляют на местности постоянными знаками (межевыми столбами) через 200 м в пределах прямой видимости (приложение 1). На разбивочном чертеже указывают измеренные дирекционные направления, а под ними расстояние (в метрах).

Работы по установлению (восстановлению) городской черты проводятся в процессе инвентаризации материалов, относимых к содержанию кадастра. При необходимости ход этой работы может контролировать рабочая комиссия путем полевого обследования, измерениями на местности и т.п. Результаты контроля заносят в акт инвентаризации.

После выполнения работ по выносу в натуру проекта границ города и их закреплению межевыми знаками составляется технический отчет.

Технический отчет содержит: пояснительную записку, план границ города, каталог координат межевых знаков. Особое внимание в отчете уделяется: геодезической изученности района работ; результатам анализа и оценки состояния геодезических пунктов, их технических характеристик; расчетам разбивочных элементов и составлению разбивочного чертежа; обоснованию выбора способов выполнения разбивочных работ; техническим характеристикам применяемых средств; анализу полученных результатов измерений и оценке их точности.

К пояснительной записке прилагаются: разбивочный чертеж, абрисы местоположения межевых знаков, ведомости вычисления разбивочных элементов, ведомости уравнения угловых и линейных измерений, копии актов о сдаче межевых знаков на хранение, копия акта сдачи-приемки работ по выносу в натуру проекта границ города и передачи исполнительной документации (журналов, рабочих материалов).

План границ города и каталог координат межевых знаков прилагается к техническому отчету в виде отдельных приложений. План границ города составляется в масштабе:

1:50 000 – для крупнейших городов;

1:25 000 – 1:10 000 – для городов площадью 100-50 км².

Для городов площадью менее 50 км² проект границ города может разрабатываться на планах более крупных масштабов.