Высотки по предоплате
Проект строительства второго кольца московских высоток буксует уже восемь лет – из 60 предполагаемых площадок освоено всего три. Столичные власти попытались реанимировать программу в этом году на новых условиях, однако большинство застройщиков уже потеряли к ней интерес. А против высоток все активнее начали выступать экологи и врачи.
Столетнее опоздание
Небоскребы как тип здания появились в Америке в 80-х годах XIX века. Их строительство стало возможным после изобретения лифта и разработки Элишей Гейтсом Отисом системы безопасности, останавливающей лифт при разрыве каната. До этого все проектируемые здания имели не более шести этажей.
История московских небоскребов берет начало 12 сентября 1947 года, когда было принято решение о строительстве в столице восьми высотных зданий. Страна, победившая в войне, обзаводилась высотками по политическим и идеологическим соображениям, поскольку основная причина строительства небоскребов на Западе – дороговизна земли в крупнейших американских мегаполисах, заставлявшая девелоперов стремиться строить максимально возможные площади на минимальном пространстве,– для СССР была в то время не актуальна.
В подавляющем большинстве западных стран с 70-х годов XX века вообще не строят многоэтажного жилья (не говоря уже о высотном), даже социального, дотируемого и бесплатного. А земли у них не больше, чем у нас, и она не дешевле. В Западной Европе не только не строят, но и разбирают уже стоящие небоскребы. По такому пути пошли Берлин, Париж, Франкфурт-на-Майне, Милан. Зато в Москве к настоящему моменту как раз сформировался спрос на дома высокой этажности, и, по оценкам риэлтеров, число желающих приобрести жилье в таком доме сегодня значительно больше, чем количество предложений.
Между тем хаотично строящиеся высотные здания далеко не всегда вписываются в существующую застройку столицы, нарушая архитектурную целостность микрорайонов, а также в некоторых случаях и нормы инсоляции, затемняя квартиры близлежащих домов. С точки зрения архитекторов, действительно удачных проектов высоток не так уж и много. Таковыми считаются башни "Квартала" на Ленинском проспекте, башни "Дон-строя" на Авиационной улице и "Редан" на Можайском шоссе.
Высотки по предоплате
В 1995 году возник проект под названием "Восьмая высотка Москвы". Его основой стала "Концепция размещения многофункциональных высотных комплексов в серединном и периферийном поясе г. Москвы", разработанная в 1995-1996 годах НИиПИ Генплана. В 1996 году компания "Агентство муниципального жилья" (АМН) представляла этот проект на выставке MIPIM-96 в Канне, однако инвесторов для его разработки найти так и не удалось. В итоге права на проект у АМН выкупила группа компаний "Конти", которая на его базе разработала программу "Новое кольцо Москвы", рассмотренную и одобренную президиумом архитектурного совета Москомархитектуры 28 марта 1996 года.
Для реализации программы в феврале 1999 года московское правительство учредило АО "Новое кольцо Москвы" (НКМ). Управляющей компанией проекта стала "Конти", которая выступила также инвестором и застройщиком пилотной высотки, 43-этажного жилого дома на Давыдковской улице. Приблизительный объем инвестиций в строительство высоток планировался на уровне $5 млрд. Проект предполагает до 2015 года строительство многофункциональных жилых комплексов высотой 30-70 этажей на 60 площадках общей площадью 400 тыс. кв. м. Все площадки расположены вдоль МКАД и четвертого транспортного кольца.
Несмотря на масштабность программы, с момента ее принятия работы начаты лишь на трех площадках. Задержка ее реализации объясняется рядом причин. Первая – сложность выделения земельных участков под строительство высотных зданий. Скученная планировка Москвы, ее насыщенность различными мелкими строениями и производствами создали дефицит земельных площадей, годных для высоток. В теле жилого массива башня высотой около 200 м ухудшает инсоляцию у домов в радиусе как минимум 100 м. Вторая причина – сложность поиска инвесторов. При реализации первых проектов город, выделяя участки, просил долю в размере 30-40% от общей площади. Теперь долю города надо отдавать не построенными площадями, а деньгами, причем заплатить вперед.
"Если строится дом в 10 тыс. кв. м и доля города составляет 30%, надо выложить сразу примерно $3 млн. Но если дом больше 11 тыс. кв. м, надо вперед отдать городу свыше $30 млн. Возникает необходимость разработки схемы, лояльной к инвестору, в виде поэтапной выплаты оговоренной суммы, тем более что гигантская проблема реконструкции пятиэтажек решается деньгами, которые привлекает инвестор",– поясняет президент и основатель компании "Конти" Тимур Тимербулатов. В результате 30 мая 2003 года господин Тимербулатов сложил с себя полномочия гендиректора НКМ, а "Конти" лишилась эксклюзивного права на строительство всех высотных зданий в рамках проекта и теперь участвует в программе на условиях, общих для всех инвесторов.