IV. Проведение ремонтных работ

H_J=

тс

=^

7.1. Проведение осмотров помещений, оборудования
________ и коммуникаций для целей ремонта____________

Отдел закупок и логистики ^________ Л

7.2. Составление актов осмотра и дефектных ведомостей,
перечня и объемов ремонтных работ_____________

73. Устранение собственными силами выявленных неисправностей

Своевременность учета и подготовки расчетов

по приобретенным коммунальным услугам

1. Определение сроков, объемов и ориентировоч­ной стоимости ремонтных работ 2. Устранение аварийных ситуаций

ч

3,5/

 

 

:-.-■: =

8.1

*■ 8.2

+

. Заключение договоров

на проведение

ремонтных работ

8_2,

J.1. Подготовка, согласование и заключение договоров
_______ на выполнение ремонтных работ______________

8.2. Передача экземпляров заключенных договоров
________________ подрядчику, клиенту__________________

 

Подрядчик

 

В течение 15 дней после осмотра

В течение 1 дня

Отбор подрядчика,
предлагающего оптималь­
ное соотношени «цена -
качество» в установлен-
ные сроки

 

1. Своевременное и каче­ственное проведение ремонта 2. Данные для внесения в техпаспорта

9. Технический контроль

и надзор за

выполнением работ

9.1. Проведение мероприятий по техническому надзору за выполнением ремонтных работ помещений,

инженерных систем и оборудования___________

9.2. Оформление актов выполненных работ, их утверждение, учет изменений в техпаспортах

Ршс. 46. Техническая эксплуатация объектов недвижимости и производственного оборудования автодилерского центра

тов недвижимости — уборке и обустройству здания и прилегающей террито­рии. Можно выделить следующие основные операции: уборка мест общего пользования на прилегающей территории; мытье окон; устранение бытовых отходов; очистка территории и помещений от мусора; внесение удобрений в почву, подстригание травы и уход за деревьями и кустарниками; чистка тро­туаров и автостоянок.

Регламентное выполнение указанных регулярных операций позволяет без задержки и по установленной технологии обеспечить достижение таких эксплуатационных характеристик, которые в первую очередь влияют на ка­чество обслуживания и имидж автоцентра. Это и придание зданию и приле­гающей к нему территории привлекательного внешнего вида, и обеспечение чистоты и порядка в служебных и производственных помещениях, что бла­готворно сказывается на рабочей атмосфере. На все эти факторы обращают внимание и потенциальные клиенты.

Для исключения неэффективных трудозатрат рекомендуется нормиро­вать продолжительность выполнения операций. Разрабатываемая техноло­гия проведения работ может устанавливать нормы расхода материалов для выполнения определенных процедур. Технологическая карта, являясь осно­ванием для планирования объемов работ и календарных графиков проведе­ния мероприятий, позволяет оценить загрузку работников на протяжении оцениваемого периода и на основе этого предотвратить пики нагрузки либо 11сдостаточной производительности труда, а также «дисциплинировать» рас­ходы материалов.

Так, в рассматриваемом нами примере (см. рис. 46) непосредственные мероприятия по реализации функций технического обслуживания и сани-тарного содержания объектов недвижимости могут быть разделены между техническим сектором (ТС) дилерского центра, эксплуатирующими орга­низациями и клининговыми компаниями. При этом взаимодействие с внешними исполнителями, которое построено на условиях заключенных договоров, можно регламентировать, зафиксировав в приложениях к основ­ному договору удобный график проведения работ, не мешающий основной деятельности автосалона и сервисного центра дилера.

Для контроля качества и повышения исполнительской дисциплины взя­тых контрагентом обязательств по отдельным приложениям к заключенным договорам с эксплуатирующими организациями и клининговыми компани­ями должно быть уделено особе внимание следующим аспектам:

• перечень закрепленных за внешним исполнителем объектов недвижи­мости, прилегающей территории, отдельных служебных и производ­ственных помещений для проведения технического обслуживания и са­нитарного содержания;

• разделение мероприятий по техническому обслуживанию и санитарному содержанию между техническим сектором компании и внешним испол­нителем по заключенному договору обслуживания (подряда);

• периодичность и сроки проведения эксплуатирующей организацией (клининговой компанией, специализированной организацией и т.д.) ме­роприятий по техническому обслуживанию и санитарному содержанию;

• критерии (показатели) оценки качества выполняемых исполнителем ра­бот значения параметров ЭКСПЛуаТВЦИО........................................... -i\ качеств объектов педии

жимости и помещений, характеризующихся натуральными и стоимост­ными величинами.

Анализ отчетности таких показателей дает возможность лучше контроли­ровать исполнение договорных обязательств, а также применять методы фи­нансового воздействия на контрагента в виде штрафов, премий, задержки расчетов до устранения выявленных недостатков в работе.

Работа по техническому обслуживанию инженерных систем и производ­ственного оборудованиядолжна быть построена на тех же принципах, что и техническое обслуживание и санитарное содержание. Вместе с тем она должна предполагать взаимодействие с поставщиками такого оборудования. Техническое обслуживание производственного оборудования может также осуществляться собственными силами автодилера либо силами специализи­рованных компаний — поставщиков данного оборудования. Прежде всего это относится к оборудованию автосервисной станции, от технического со­стояния и исправности которого зависят качество и объем выполняемых ав­тосервисным центром работ.

Особенность процессов обеспечения объектов недвижимости коммуналь­ными услугами— пообъектный учет затрат на электроэнергию, тепло, воду и газ. Фиксация объемов расходов энергоресурсов за каждым центром ответ­ственности производится благодаря установке соответствующих приборов учета. Стоит отметить, что иногда достаточно аналитичный пообъектный учет невозможен из-за трудностей, связанных с нераздельным учетом по­требления. Поэтому рекомендуется закладывать необходимость раздельной раздачи и учета расходования ресурсов еще на стадии проектирования тор-гово-сервисного центра.

Так, возможность адресного учета потребляемой электроэнергии в раз­резе цехов автосервиса позволит более объективно распределить затраты на электроэнергию между ними, а в дальнейшем это обеспечит проведение эко­номической оценки энергопотребления, поможет проанализировать реаль­ную рентабельность услуг, оказываемых в этих цехах, а на основе нормирова­ния расхода точнее спланировать затраты на коммунальное обслуживание.

Проведение планово-предупредительных ремонтных работна объектах не­движимости и инженерного оборудования — основа профилактики аварий­ных ситуаций на объектах.

Обычно часто допускается ошибка, когда все техническое обслуживание и текущий ремонт объекта и оборудования производятся после того, как они уже вышли из строя. Вследствие этого компании тратят все свое время па

устранение экстренно возникающих неисправностей и принятие авари й \

мер, потому что не могут контролировать ситуацию. Чтобы не допуска и, не исправности и сбои, необходимо выстраивать комплекс мероприятий по планово-предупредительному ремонту. План ремонтных работ при этом должен быть составлен таким образом, чтобы свести к минимуму нсудоб ства, причиняемые основному производственному персоналу и клиентам автодилерского центра.

Основу программы планово-предупредительного ремонта должны 00 ставлнть результаты техническою мониторинга. Она должна предусматри­вать выполнение профилактических ремонтных работ, текущих ремонтов, работ по капитальному ремонту и модерни шции Ки * мое н ■ перечисленных

направлений ремонта характеризуется конкретными целями и задачами, на достижение и реализацию которых ориентированы соответствующие ме­роприятии и регламенты работ.

В разделах программы технического обслуживания и текущего ремонта рекомендуется предусмотреть профилактические работы:

• по устранению неисправностей, выявленных в ходе проверок и осмотров на основе данных технического мониторинга и диагностики;

• определению сроков и проведению работ по ремонту с учетом всех уточ­нений или рекомендаций со стороны изготовителя узлов и деталей обо­рудования;

• контролю выполнения программы текущего и капитального ремонта в целях окончания работ в запланированные сроки.

Регламентация выполнения мероприятий по модернизации и капиталь­ному ремонту определяется соответствующими целями и задачами, заклю­чающимися в улучшении состояния объектов и оборудования в целях повы­шения эффективности их работы, например повышение пропускной спо­собности ремонтной зоны сервисного центра.

Критерием эффективного формирования программы является улучше­ние целевых значений технико-эксплуатационных и экономических пока­зателей эксплуатируемого оборудования. Так, например, регламентом, оп­ределяющим порядок реализации мероприятий по модернизации покрасоч­ной камеры, в качестве целевого результата может быть предусмотрено повышение качества и скорости покраски автомобилей. Это также должно дать еще больше возможностей для получения прибыли от реализации ма­лярных услуг посредством либо снижения текущих операционных затрат на нормочас за счет повышения продуктивности, либо увеличения стоимости 1 юрмочаса для клиента автосервиса за счет более высокого качества и скоро­сти обслуживания. Для того чтобы оценить целесообразность проведения модернизации и капитального ремонта, бизнес-процесс должен предусмат­ривать подготовку экономического обоснования и уточнение финансового плана проведения ремонтных работ для покрытия понесенных затрат, а после — разработку и утверждение сметы расходов.

Следовательно, инженер, прежде чем подготовить и заключить договор на модернизацию, должен согласовать смету расходов с экономическими службами, которые в свою очередь оценивают соответствие величины затрат утвержденным нормативам, показателям и бюджетам. Затем согласовывать с отделом маркетинга и продаж перечень мер, увеличивающих стоимость i юрмочаса, объемы продаж и загрузку постов автосервиса, которые окупят издержки на усовершенствование. Такой регламентированный подход, ос­нованный на тесном взаимодействии эксплуатационных, маркетинговых и финансово-экономических служб, обеспечит управляемость рентабель­ности затрат и достижение приемлемых сроков окупаемости.

20. Экономическая, информационная

и физическая защита деятельности автоцентра

Процесс обеспечения безопасности функционирования автодилерской компании не менее значим, чем, например, реализация маркетинговых про­грамм. Сохранить достигнутое и снизить риски потерь активов, конкурент­ных преимуществ — вот основная цель защиты деятельности.

В структуре бизнес-процесса обеспечения безопасности можно выделить следующие основные элементы: экономическая безопасность; обеспечение физической и личной защиты, безопасности имущества и активов автоди­лера; информационная безопасность.

Функциональные различия между целями и задачами указанных направ­лений заставляют разделять весь процесс обеспечения безопасности на его составные части. Между тем различные сферы защиты могут координиро­ваться и реализовываться из одного центра ответственности — службы без­опасности компании. Другой вариант: каждое направление закрепляется за различными структурными подразделениями, которые разрабатывают и реализуют мероприятия по безопасности и охране в пределах своей компе­тенции.

Особенность бизнес-процесса обеспечения безопасности деятельности автодилера — сквозной характер операций по выявлению (разведка и контр­разведка) и анализу угроз, планированию мероприятий по их упреждению и предотвращению (разработка оперативных мероприятий, инструкций и рег­ламентов), реализации мер по ликвидации рисков и угроз, оценке эффек­тивности проведенных мероприятий.

В случае реализации всех указанных элементов силами одного подразде­ления, например службы безопасности, можно рекомендовать использовать организационно-функциональную структуру такого центра ответствен­ности, представленную на рис. 47.

В соответствии со схемой на группу мониторинга и анализа рисков в основном возлагается аналитическая работа, направленная на выявление возможных угроз различного характера во внешней и внутренней среде, на­пример проверка благонадежности контрагентов. Данное подразделение осуществляет разработку мер упреждающего действия, а также ведет мето­дологическую поддержку работы всей системы безопасности, разрабатывая соответствующие инструкции, регламенты взаимодействия служб и подраз­делений компании.

Отличительной особенностью функций, возлагаемых на группу Сов ственной безопасности, являются усилия по снижению и предотвращению рисков, возникающих внутри компании, защите корпоративной информа­ции, выявлению и ликвидации угроз со стороны деятельности персонала компании. Логически правильным было бы поставить перед данным под­разделением задачу реализации мер по укрепленности объектов и нженерНО техническими средствами защиты.

В свою очередь группа режима и охраны выполняет физическую защиту
объектов недвижимости автодилера, его имущества и ТОВарНО-матврИвЛЬ
пых ценностей: осуществляет реализацию пропускного реЖИМНОГО внутри
обЪеХТНОГО икринка, охрану персоплпл И ЦОЛЖН1... >1Х НИЦ компании n.i

■ ■ ■ ■■■■. ■ :; ;' ;. . ■■■ л :■. :

Начальник

:

;, ■■■ ■,■:.;.

ii^-;!'-:M-a,:i;J-j::---:-;i- :;;,й! *'.w л!

■;,■.■■■■.■ ■. ■ ■ ■■ .- ■ ■ ■ ■ . ' ■