Приобретение права собственности по давности владения (приобретательной давности).

Гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на него.

Применительно к жилому дому, приобретательная давность может возникнуть в результате покупки жилого дома без надлежащего оформления. По существу право собственности у приобретателя из договоров не возникло. Однако он открыто и добросовестно владеет домом, платит необходимые налоги, вносит квартплату и так далее.

право собственности на недвижимое имущество, подлежащее гос регистрации, возникает у лица, которое приобрело имущество по давности владения с момента регистрации. В данном случае речь идет о не имеющем правового основания фактическом владении имуществом в течение длительного срока.

давностный владелец может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого имуществом владел его предшественник, если его владение также удовлетворяло всем указанным в законе реквизитам.

течение срока приобретательской давности не может начаться до тех пор, пока не истек срок исковой давности по иску об истребовании имущества из незаконного владения лица, у которого оно находится.

Добросовестно - владея имуществом, владелец должен быть убежден, что владение правомерно. Эта добросовестность должна сохраняться на протяжении всего срока давности.

Открыто - возможность доступа к имуществу посторонних лиц, его обозначения, получения ими нужных сведений.

Непрерывно - течение прерывается совершением со стороны владельца действий, свидетельствующих о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, а также предъявлением к нему управомоченным лицом иска о возврате имущества.

добросовестный владелец отличается от титульного владельца, который знает о производном характере своего права на имущество.

давностного владельца до того, как он стал собственником может получить защиту против тех лиц, которые как и он, права на владение имуществом не имеют.

приобретательной давности придана обратная сила – в давностный срок засчитывается и время до введения ГК в действие.

3) Приобретение права собственности на жилое помещение после полной выплаты пая в ЖСК и ЖК.

Члены кооператива приобретают соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай.

Члену ЖСК принадлежит лишь право владения, пользования и ограниченного распоряжения предоставленным ему помещением.

По мере выплаты ими своих паевых взносов (которые по общему правилу вносятся не полностью в момент создания кооператива ,а в рассрочку) пайщики становятся собственниками жилых помещений, так как кооператив теряет на них всякие имущественные права.

С момента возникновения права собственности член кооператива осуществляет его самостоятельно, заключая сделки по сдаче своего имущества в наем, его отчуждению и т. д., без согласия кооператива.

1)приватизация жилого помещения - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в гос и муниципальном жилых фондах.

Не подлежат приватизации:

Ø жилые помещения в общежитиях,

Ø жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии,

Ø в коммунальных квартирах,

Ø в домах закрытых военных городков,

Ø служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий,

Ø а также жилые помещения в специализированных домах.

Приватизируется вся квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов семей на приватизацию.

Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем, являются членами его семьи, либо бывшими членами семьи и имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае приватизации вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Отказ от участия в приватизации или согласия на нее может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению граждан в 2месячный срок со дня подачи документов, а право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в органе юстиции.

Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, заключенным местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим помещение в собственность в установленном порядке. Приватизированная квартира может переходить в совместную, долевую, одного лица собственность.

2). Договор купли-продажи жилого помещения.продавец обязуется передать вещь, в собственность другой покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. чтобы сделка стала основанием возникновения права собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение условий:

-наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

- если в свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны несовершеннолетние, требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение.

- отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве собственности, что подтверждается правоустанавливающим документом.

3. Договор пожизненного содержания с иждивением.гражданин передает недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. Плательщик ренты получает право собственности на имущество с ограничением права распоряжаться им лишь с согласия получателя вплоть до его смерти.

4. Договор мены жилого помещения.каждая из сторон передает другой стороне в собственность один товар в обмен на другой. Каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем. В качестве встречного предоставления передается имущество (жилое помещение).

К договору мены применяются правила договора купли-продажи. Право собственности на жилое помещение переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами.

Необходимо отдельное регулирование этой сделки жилищными законодательными актами как особый разновидности договора обмена жилыми помещениями.

5. Договор дарения жилого помещения.одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. Договор дарения жилого помещения должен быть заключен в письменной форме и подлежит гос регистрации в Департаменте муниципального жилья.

Передача подаренного жилого помещения осуществляется посредством его вручения, символической передачи либо вручения правоустанавливающих документов. При нотариальном оформлении и при регистрации предоставляются документы аналогичные документам по купле-продаже жилого помещения.

Запрещается дарение жилья от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругам и родственникам этих граждан; государственным служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими своих служебных обязанностей.

Если договор дарения жилого помещения совершается в пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении нотариус должен взять от законного представителя несовершеннолетнего или попечителя разрешение на получение дара.

6. Наследование жилых помещений, находящихся в собственности наследодателя, осуществляется по закону и по завещанию. Оформление права собственности на наследуемое жилье требует наличия определенного юридического состава (совокупности юридических фактов).

· Сначала наследник должен выразить свое согласие на принятие наследства. Принятие наследства должно состояться в течение 6 месяцев со дня его открытия ( со дня смерти наследодателя).

· Нотариальной конторой выдается свидетельство о праве на наследство. Свидетельство подтверждает уже имеющееся у наследника право, которое он приобрел, заявив о вступлении в наследство или фактически приняв его. Заявление о выдаче свидетельства подается в нотариальную контору по месту открытия наследства. Нотариус при оформлении проверяет время открытия наследства, родственные и другие отношения между наследодателем и наследниками, наличие завещания, факт принятия наследства, состав наследуемого имущества.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия независимо от того, выдано ли свидетельство о праве на него.