Глава 2. Анализ ипотечного кредитования на примере коммерческих банках.

Ипотека является самым приоритетным (в области кредитования) направлением деятельности любого банка. Основными целями этого вида кредитования является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция и ремонт (в т.ч. отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации.

В таблице 2.1 приведены данные о сумме выдаваемых ипотечных кредитов банками за 2012-2014 гг. (на конец года). По данным Государственной статистики десятка крупнейших игроков рынка ипотечного кредитования следующим образом:

Итоги 2014 года	Итоги 2013 года	Итоги 2012 года
Банк	Объем, млн руб	Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.
1. Сбербанк	1 869 000	1. Сбербанк	629 761	1. Сбербанк	402 000
2. ВТБ24	680 800	2. ВТБ24	243 336	2. ВТБ 24	157 066
3. Газпромбанк	198 900	3. Газпромбанк	78 98	3. Газпромбанк	29 688
4. Дельтакредит	113 600	4. Дельтакредит	28 135	4. Россельхозбанк	14 857
5. Россельхозбанк	72 900	5. Связь-Банк	17 906	5. Дельтакредит	14 117
6. Росбанк	62 300	6. Росбанк	17 606	6. Банк Москвы	12 056
7. Банк Москвы	62 300	7.Райффайзенбанк	17 200	7. Росбанк	9 196
8. Связь-Банк	53 300	8. Банк Москвы	14 706	8. Связь-Банк	8 426
9. Абсолют банк	51 100	9. Возрождение	14 454	9. Райффайзенбанк	7 900
10. Райффайзенбанк	51 000	10. Уралсиб	13 388	10.Банк Санкт-Петербург	7 714

Основную массу выдаваемых ипотечных кредитов в последние годы обеспечивают два участника рынка – Сбербанк (около 50%) и ВТБ24 (около 15%). Доля остальных существенно ниже. Основная доля всех выданных ипотечных кредитов приходится на кредиты, выданные под залог приобретаемой заемщиком недвижимости.

Ипотека постепенно становится результатом тесного взаимодействия банков с застройщиками, риэлторами и брокерами, что ускоряет подготовку и проведение ипотечной сделки и открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов. Некоторые банки через риэлторов привлекают до половины своих клиентов: например, ВТБ24 сотрудничает более чем с тысячей строительных компаний. При этом партнерские компании используются банками не только как дополнительные точки привлечения клиентов, но и как площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии. К примеру, максимальное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту ВТБ24 на период строительства жилья в рамках одной из совместных программ с застройщиком достигает 2,5 % по сравнению с базовой процентной ставкой.

В этой главе мы рассмотрим ипотечное кредитование на вторичном рынке в различных коммерческих банках. Для этого мы должны сформулировать нужные условия для сравнения, такие как: минимальная процентная ставка, первоначальный взнос, минимальная сумма в рублях и срок ипотеки. Для анализа рассмотрим коммерческие банки из ТОП-10 рынка ипотечного кредитования:

· Сбербанк;

· ВТБ 24;

· Газпромбанк.

1. ОАО «Сбербанк России»

Сбербанк сегодня – это кровеносная система российской экономики, треть ее банковской системы. Если мы посмотрим на таблицу 1.1 то увидим, что Сбербанк был лидером по выдаче ипотечных кредитов в течении многих лет. Так же объем выдаваемых кредитов увеличивался, как минимум, два раза из года в год.

Рассмотрим варианты, на каких условиях Сбербанк России предлагает населению ипотечный кредит.

Приобретение готового жилья.

Предоставляется на приобретение квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости:

· Сумма кредита: от 45 000 рублей;

· Процентная ставка: от 14,75% в рублях;

· Срок кредита: до 30 лет;

· Первоначальный взнос: от 20%;

· Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости.

Преимущество этого кредита состоит в следующем: привлекательные процентные ставки, отсутствие комиссий, льготные условия при кредитовании молодых семей (процентная ставка от 14% в рублях, первоначальный взнос от 15%).

На период оформления в залог кредитуемого жилого помещения необходимо предоставить иные формы обеспечения, при этом оформление залога имущества на данный срок не обязательно (поручительство физических лиц, залог иного жилого помещения).

Что касается страхования - обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу банка на весь срок кредитного договора.

Рассмотрим подробнее процентные ставки этой программы:

Таблица 2.2

Первоначальный взнос	Срок кредита
	до 10 лет (включительно)	от 10 до 20 лет (включительно)	от 20 до 30 лет (включительно)
от 50%	14,50%	14,75%	15,00%
от 30 до 50%	14,75%	15,00%	15,25%
от 20 до 30%	15,00%	15,25%	15,50%

Данные ставки в рублях действуют для клиентов, получающих зарплату на счет карты/вклада в Сбербанке, либо в случае, когда приобретаемый объект недвижимости построен с участием кредитных средств Банка.

Надбавки:

· +0,5% - если вы не получаете зарплату в Банке, а приобретаемое жилье построено без участия кредитных средств Банка

· +1% - на период до регистрации ипотеки*

· +1% - при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями Банка

* В случае оформления в обеспечение по кредиту залога иного жилого помещения до выдачи кредита или проведения сделки купли-продажи через сейфовые ячейки Сбербанка применяются ставки после регистрации ипотеки.

Для рассмотрения кредитной заявки, без подтверждения доходов и трудовой записи, необходимо всего несколько документов:

· Заявление – анкета заемщика;

· Паспорт с отметкой о регистрации;

· Любой второй документ подтверждающий личность (водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего, удостоверение сотрудника федеральных органов власти, военный билет, загранпаспорт, страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования)

Кредит предоставляется гражданам РФ в отделениях Сбербанка России:

по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков;
по месту нахождения кредитуемого объекта недвижимости;
по месту аккредитации компании - работодателя заемщика/созаемщика.

Срок рассмотрения кредитной заявки : в течении 2-5 рабочих дней со дня предоставления полного пакета документов. Кредит предоставляется единовременно. Каждый месяц кредит гасится равными платежами. Частичное или полное досрочное погашение кредита осуществляется по заявлению, содержащему дат погашения, сумму и счет, с которого будет осуществляться перечисление денежных средств. Дата срочного погашения, указываемая в заявлении, должна приходиться исключительно на рабочий день. Дополнительная плата за досрочное погашение не взимается.

Неустойка за своевременное погашение кредита составляет 20% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно).

2. ВТБ 24.

ВТБ 24 (ПАО) — один из крупнейших участников российского рынка банковских услуг. Входим в международную финансовую группу ВТБ и специализируется на обслуживании физических лиц, индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса.

ВТБ 24 находится на почетном втором месте рейтинга ТОП-10 крупнейших игроков рынка ипотечного кредитования. Рассмотрим подробнее условия предоставления кредита в этом банке.

Ипотечный кредит предоставляется на приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости:

· Сумма кредита: от 1 500 000 рублей;

· Процентная ставка: от 15,95% в рублях;

· Срок кредита: до 30 лет;

· Первоначальный взнос: от 20%;

Первоначальный взнос для г. Благовещенск, г. Владимир, г. Иркутск, г. Курган — от 30% стоимости приобретаемой недвижимости. Минимальная и максимальная сумма кредита зависит от региона выдачи кредита.

Основные требования от заемщика:

1. Возраст заемщика должен быть от 21 года до 70 лет;

2. Стаж на последнем месте работы от 1 месяца;

3. Общий стаж работы должен быть больше 1 года;

4. Постоянный доход;

5. Отсутствие негативное кредитной истории;

6. Подтверждение платежеспособности: справка по форме банка, 2-НДФЛ или 3-НДФЛ.

Необходимые документы:

· Паспорт;

· Заграничный паспорт, Водительское удостоверение, Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования или Свидетельство о постановке на налоговый учёт;

· Заверенная копия трудовой книжки, трудовой договор;

· Дипломы об образовании (желательно);

· Документы о собственности на активы (желательно);

· Военный билет (для лиц моложе 27 лет) (желательно);

· Документ, подтверждающий доход (справка по ф. 2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка с зарплатного счета и пр.);

· Документы, подтверждающие кредитную историю (желательно);

· Копия свидетельства о временной регистрации (если применимо) (желательно);

· Заявление-анкета.

Страхование:

· Обязательное страхование;

· Страхование жизни и трудоспособности заемщика;

· Страхование преобретаемой квартиры от рисков утраты и повреждения;

· Страхование риска утраты права собственности на квартиру (в течение первых трех лет после приобретения квартиры в кредит);

· При отсутствии личного и титульного страхования процентная ставка увеличивается на 1% пункт.

Кредит погашается ежемесячно равными (аннуитетными) платежами. Досрочное погашение кредита без комиссий и штрафов возможно сразу с момента его получения. Рассмотрение заявки от 4 дней до 5 дней.

3. Газпромбанк.

"Газпромбанк" (Акционерное общество) – один из крупнейших универсальных финансовых институтов России, предоставляющий широкий спектр банковских, финансовых, инвестиционных продуктов и услуг корпоративным и частным клиентам, финансовым институтам, институциональным и частным инвесторам. Банк входит в тройку крупнейших банков России по всем основным показателям.

Рассмотрим условия предоставления ипотеки от Газпромбанка.

· Сумма кредита: от 300 000 рублей;

· Срок кредита: до 30 лет;

Ставки:

Таблица 2.3

Сумма	Первоначальный взнос	Процентная ставка
До 30 лет
От 300 000 до 45 000 000 рублей	30-50%	16,25%
От 50,01%	16%

Минимальная сумма кредита:

· Эквивалент 600 000(шестьсот тысяч) рублей для Головного офиса Банка;

· Эквивалент 300 000(триста тысяч) рублей для филиалов Банка, но не менее 15% от стоимости недвижимости.

Процентная ставка увеличивается на 1 процентный пункт в случае предоставления кредитных средств на приобретение последней доли в праве собственности на квартиру.

Требования к заемщику:

· Возраст заемщика от 20 лет до 55 лет (возраст в момент погашения кредита для женщин) и до 60 лет (возраст в момент погашения кредита для мужчин)

· Стаж на последнем месте работы должен быть не менее 6 месяцев;

· Общий стаж работы должен составлять не менее 1 года;

· Гражданство РФ;

· Наличие постоянной регистрации в регионе обращения;

· Постоянный доход;

· Отсутствие негативной кредитной истории;

· Подтверждение платёжеспособности: справка в свободной форме, 2-НДФЛ или 3-НДФЛ.

Необходимые документы, для получения ипотеки:

· Заявление-анкета заемщика;

· Паспорт;

· Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования (желательно)

· Дипломы об образовании (желательно)

· Заверенная копия трудовой книжки, трудовой договор

· Документы о собственности на активы (желательно)

· Свидетельство о браке (разводе, смерти супруга), брачный контракт (при наличии) (желательно)

· Свидетельства о рождении/паспорта несовершеннолетних детей (желательно)

· Копия свидетельства о временной регистрации (если применимо) (желательно)

· Свидетельство о постановке на налоговый учёт (желательно)

· Документ, подтверждающий доход (справка по ф. 2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка с зарплатного счёта и пр.)

· Военный билет (для лиц моложе 27 лет)

· Документальное подтверждение дополнительного дохода (желательно)

· Документы по предоставляемому залогу

Условия обеспечения кредита, основное: предметом залога является приобретаемое жилое помещение (квартира), на которое в установленном действующим законом порядке оформлено право собственности и которое расположено на территории Российской Федерации, в городах, для Московской области – в любом населенном пункте. В случае предоставления кредитных средств на приобретение последней доли в праве собственности на квартиру/последней комнаты в квартире – залог всей квартиры.

Дополнительное: поручительство третьих лиц (юридических лиц, на которые установлен лимит поручительства в соответствии с требованиями Банка и/или физических лиц), залог движимого и иного имущества, иные виды обеспечения.

Обязательному страхованию подлежат риски: риск причинения ущерба (повреждения) или утраты (гибели) недвижимого имущества, риск прекращения прав собственности на имущество (титульное страхование) на срок не менее 1 года (не менее 3х лет в случае, если право собственности продавца недвижимости возникло на основании договора дарения или наследства).

Добровольному страхованию подлежат риски: риск смерти заемщика или утраты заемщиком трудоспособности/риск несчастного случая.

Если заемщик решится на досрочное погашение – мораторий отсутствует. Минимальная сумма досрочного погашения не ограниченна. Срок рассмотрения заявки банков от 1 дня до 10 дней. Срок действия решения – 3 месяца.

Дополнительно приобретаемое жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел;
быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

не находиться в аварийном состоянии;
не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;
иметь металлические или железобетонные перекрытия;
этажность здания не должна быть менее 3 этажей (за исключением таунхаусов и недвижимости, расположенной в регионах);
несовершеннолетние дети не должны быть сособственниками жилого помещения, передаваемого в залог по кредиту.

Банк не предоставляет кредитные средства физическим лицам на приобретение следующих объектов недвижимости:

комнат в коммунальных квартирах в г. Москве и Московской области;
комнат в коммунальных квартирах в регионах РФ (за исключением случаев приобретения последней комнаты и оформления права собственности и залога (ипотеки) на всю квартиру);
квартир, расположенных в многоквартирных домах следующих типов:

· «малосемейках» (домах «гостиничного» типа и типа «общежития»);

· с деревянными внешними стенами;

· «хрущевках» (5-этажных домах панельного типа), расположенных в г. Москве и Московской области.

А сейчас хотелось бы разобраться, в каком из этих банков выгоднее всего брать ипотеку гражданам? В чем отличия у этих трех банков? Какие подводные камни спрятаны за всеми этими, в некоторых случаях, идеальными условиями?

Ипотека в Сбербанке России. Сбербанк – это, в первую очередь, имя. Всем в нашей стране известен этот банк, он считается надежным и проверенным. А значит и обращаются в него за ипотекой часто. Рассмотрим плюсы ипотеки в Сбербанке. Банк предлагает минимальный первоначальный взнос от 14,75%. А если у клиентов есть материнский капитал или государственный жилищный сертификат, то и вовсе первоначальный взнос не нужен.

Сбербанк достаточно лояльно относится к объектам кредитования. Например, нет жестких требований к частному дому. Он может быть как кирпичный, так и построенный из бруса. Взять ипотеку в Сбербанке можно даже на комнату, гараж или выкуп последней доли в квартире. Однако требования по ипотеке к самому клиенту не совсем мягкие. Обязательно должна быть постоянная прописка и официальный доход. И работу человека банк проверяет тщательно. Не допускается наличие просрочек. Супруг или супруга всегда выступают как созаемщики, что не всегда удобно.

Основным минусом получения ипотеки в Сбербанке является долгое рассмотрение документов – из-за большого потока людей заявку на оформление ипотеки в Сбербанке могут смотреть от недели до месяца. А также довольно высокие ставки для «обычных» (работающих не в компании-партнере банка) клиентов. Чаще всего ипотека выдается под 13-14%. Если вы работаете официально и получаете белую зарплату, вас не пугают долгие сроки рассмотрения и вы хотите быть абсолютно уверенным в надежности банка - то вам лучше взять ипотеку в Сбербанке.

Ипотека в ВТБ 24. Это не менее известный банк, чем Сбербанк. Чтобы не уступать конкурентам и сделать ипотечные программы в ВТБ 24 более интересными для заемщиков, банк разработал несколько новых предложений. Теперь можно оформить ипотеку в ВТБ 24 онлайн, то есть не выходя из дома, можно заполнить специальную анкету на сайте банка и дождаться решения. Также пользуется большим спросом программа получения ипотеки по двум документам, без предоставления документов по трудоустройству, при наличии 35% первоначального взноса. Если вы не знаете, где лучше взять ипотеку, и у вас при этом мало свободного времени для сбора уймы документов и личного обращения в банк, обратите свое внимание на ВТБ 24.

Наличия постоянной прописки у клиента банк не требует, главное - иметь место работы на территории присутствия банка. Материнский сертификат также принимается в качестве первоначального взноса, однако если материнский капитал меньше 20% от стоимости жилья, то клиенту необходимо застраховать ответственность за неисполнение обязательств по возврату кредита.

При оформлении ипотеки в ВТБ 24 многие столкнутся с чересчур тщательной проверкой трудовой занятости. Например, банк известен внезапными проверками в виде приезда на работу к потенциальному заемщику, который подал документы на ипотеку. Или вопросами «сколько окон в помещении, в котором вы работаете?», «какого цвета забор рядом с вашим офисом?». Все это, по отзывам тех, кто оставлял заявку на ипотеку в ВТБ 24, конечно же, нервирует и настораживает. Хотя банк всего лишь делает свою работу и страхует собственные риски.

Фиксированные ставки по ипотеке в ВТБ 24. Обращаясь за ипотекой в ВТБ 24 через их компанию-партнера (например, компанию Дженерал Кредит), можно получить дополнительную скидку на ставку до 1%.

Ипотека в Газпромбанке.В данном банке, если разбирать все по полочкам, самая высокая процентная ставка из всех топовых банков. А так же, его процентная ставка зависит от суммы залога, представленного изначально. Все эти данные предоставлены в таблице 2.3. Из нее следует, что если заемщик внесет первоначальный взнос в размере 30-50% от стоимости жилья, то процентная ставка будет составлять 16,25%! Это почти на 2% больше, чем у Сбербанка и на 1%, чем у ВТБ 24. В то время, если ваш взнос будет составлять 50,01%, то процент уменьшится и будет составлять 16%.

Так же, чтобы получить ипотеку в данном банке вам нужно собрать кучу документов, кроме основных. Сбор всех документов для получения кредита – не самый приятный процесс. Особенно, если их такое количество и, если банк все время отправляет Вас их переделывать.

Еще больное место в Газпромбанке занимает – срок рассмотрения заявок. По некоторым данным это может продлиться до 4х месяцев, хотя в основной информации по предоставлению кредита банком указано, что срок рассмотрения заявки от 1 дня до 10 дней. А уже само решение 3 месяца.