Метод прямой капитализации

Вобщем случае оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода включает в себя ряд следующих обязательных этапов:

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки.

Сбор рыночной информации о доходности объектов-аналогов (объектов, сопоставимых с объектом оценки по найденному НЭИ объекта оценки и наиболее близкому к нему составу и уровню ценообразующих факторов).

Оценка уровня доходов объекта оценки при его НЭИ на основе анализа доходов объектов-аналогов — оценка чистого опера­ционного дохода объекта оценки.

Оценка затрат на доведение объекта оценки до НЭИ.

Оценка норм капитализации или дисконтирования на основе соответствующих показателей объектов аналогов, инвестиции в которые сопоставимы по уровню рисков с инвестициями в объект оценки с учетом дополнительных рисков, связанных с затратами на доведение его до НЭИ.

6. Капитализация доходов в нынешнюю стоимость с учетом за­трат на доведение его до НЭИ и формирование мнения о ко­нечном результате: оценке рыночной стоимости доходным подходом.

Если использование всех составляющих оцениваемого актива (для недвижимости — это земельный участок и его улучшения) соот­ветствует НЭИ, последовательность оценки и содержание этапов су­щественно упрощаются:

Сбор рыночной информации о доходности объектов-аналогов
(объектов, сопоставимых с объектом оценки по наиболее близ­кому к нему составу и уровню ценообразующих факторов).

Оценка уровня доходов объекта оценки на основе анализа до­ ходов объектов-аналогов.

Оценка норм капитализации или дисконтирования на основе соответствующих показателей объектов-аналогов, инвестиции в которые сопоставимы по уровню рисков с инвестициями в объект оценки.

Капитализация доходов в нынешнюю стоимость и формирование мнения о конечном результате — оценке рыночной стои­мости с использованием доходного подхода.

В этом случае для оценки, как правило, используется одна из наи­более простых разновидностей доходного подхода — метод прямой капитализации, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода 1-го года в стоимость с использованием нормы ка­питализации или рентного мультипликатора (rent multiplier):

 

где I— чистый операционный доход, R — норма (коэффициент) ка­питализации, RM— рентный мультипликатор.

Норма капитализации является отношением чистого операцион­ного дохода (net operating income) к стоимости (value):

Рентный мультипликатор может иметь две модификации: муль­типликатор валовой ренты или мультипликатор чистой ренты.

Мультипликатор валовой ренты GRM (gross rent multiplier) являет­ся отношением стоимости к потенциальному (potential) или действи­тельному (effective) доходу:

Мультипликатор чистой ренты NRM (net rent multiplier) можно определить как отношение стоимости к чистому операционному до­ходу:

Главным достоинством GRMявляется то, что при его использова­нии нет необходимости «влезать» в финансовые дела собственника для того, чтобы оценить уровень операционных расходов. Однако оценка рыночной стоимости с помощью мультипликатора валовой ренты не позволяет учесть разницы в чистых операционных доходах сравниваемых объектов, т.е. предполагается одинаковым уровень операционных расходов объектов аналогов и объекта оценки. Исхо­дя из этого, метод мультипликатора валовой ренты в целом считается менее точным инструментом оценки и имеет достаточно ограничен­ное применение. Хорошие результаты он может дать при оценке простых и близких по своим финансовым характеристикам объектов (например, квартир).

В основе оценки рыночной стоимости объекта недвижимости до­ходным методом лежит капитализация чистого операционного дохо­да. При этом оценка коэффициента R может выполняться разными методами. Наиболее достоверным из них считается метод рыночной выжимки. В соответствии с этим методом оценка коэффициента ка­питализации в общем виде рассчитывается как средневзвешенная величина коэффициентов капитализации доходов от наиболее близ­ких по уровню рисков альтернативных инвестиций:

где R_t, w_t — коэффициент капитализации доходов от г-й инвестиции и его вес (значимость) соответственно (очевидно, что при равной значимости отдельных коэффициентов w_t = w = 1/п).

Коэффициент капитализации доходов от г-й инвестиции в соот­ветствии с IRV формулой рассчитывается так:

При всей своей простоте метод прямой капитализации обладает одним огромным преимуществом: использование прямых рыночных данных для оценки доходной недвижимости.

В общем случае формулу для расчета стоимости отдельной i-й со­ставляющей актива можно представить следующим образом:

где V_h R_k — стоимость и коэффициент капитализации доходов от к-й составляющей актива соответственно. В числителе (6.2.15) суммиро­вание происходит по всем составляющим актива, кроме искомой.

При оценке активов, инвестиции в которые являются смешанны­ми (собственный и заемный капитал из разных источников), для оценки стоимости собственных средств используют:

• прямую капитализацию доходов на собственный капитал (тех­ника остатка для собственного капитала):

где V_mk, R_mk — стоимость и ипотечная постоянная к-й составляющей заемного актива соответственно, V_mk R_e — стоимость и коэффициент капитализации доходов собственного капитала соответственно;

• прямую капитализацию доходов на заемный капитал (технику
остатка для заемного капитала):

Если для финансирования, помимо собственных средств, при­влечены заемные средства из разных источников, то выражение (6.2.17) позволяет оценить стоимость г-й составляющей заемных средств.

В оценке недвижимости при необходимости отдельной оценки стоимости земельного участка и его улучшений используют форму­лы остатка для земли и улучшений:

Здесь L и В — общепринятые индексы для обозначения земли и улучшений.