Пример.

Таблица 7.1.Пример согласования резльтатов

№ п/п Критерий согласования Доходный Сравни-тельный Затратный
Степень соответствия      
1.1 задаче оценки
1.2 цели оценки
1.3 функциональному назначению объекта оценки
1.4 оцениваемым правам
Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов
Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки
Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах
Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов
Средний ранг, баллы 36,25 35,625 28,125
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед 0,36 0,36 0,28
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб. 1 600 000 1 620 000 1 500 000
Согласованная рыночная стоимость, руб. = 1 600 000 ٠ 0,36 + 1620 000 ٠0,36 + + 1500 000 ٠ 0,28= 1 579 200

 

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, на практике часто используется метод анализа иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.

Для целей оценки используются следующие критерии согласования:

А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

 

После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:

1. Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала отношений (таблица 7.2).

 

Таблица 7.2. Шкала отношений для парного сравнения

Важность параметра оценки Важность критерия
Одинаковая важность
Умеренное превосходство
Значительное превосходство
Явное превосходство
Абсолютное превосходство

Возможно использовать промежуточные значения, если оценщик не может точно установить важность параметра в соответствии с представленной шкалой.

2. Далее для каждого критерия определяется вес по формуле средней геометрической:

(7.1)

где aik- объекты матрицы, важность j-го критерия по отношению к k-му критерию.

3. Полученные веса нормируются, чтобы сумма весов составляла 1:

(7.2)

Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.

Данная трехэтапная процедура проводится сначала для критериев сравнения, чтобы выявить более значимые критерии.

Затем описанная процедура выявления приоритетов реализуется для сравнения подходов по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов подходов по каждой альтернативе.

Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений вес каждого подхода по критерию и веса данного критерия.

Затем в соответствии с рассчитанными весами производится расчет итоговой стоимости объекта недвижимости.

Рассмотрим пример применения МАИ.

Пример.Получены следующие результаты в результате применения подходов к оценке стоимости объекта недвижимости.

Таблица 7.3. Результаты расчетов

  Затратный Доходный Сравни-тельный
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб. 1 500 000 1 600 000 1 620 000

Согласование результатов будет проводиться методом анализа иерархий с использованием следующих критериев.

А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Сначала выявим приоритеты в критериях для данной оценки. Столбцы 2-5 таблицы 7.4. заполняем на основе экспертного мнения оценщика и на основе шкалы (таблица 7.2).

Затем рассчитываем среднее геометрическое по каждой строке (на основе данных столбцов 2-5 таблицы 7.4) по формуле (7.1).

Таблица 7.4.

Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев

  А Б В Г Wj Wj ’
А 1,00 0,20 5,00 3,00 (1∙0,2∙5∙3)1/4 =1,316 1,316/5,310= =0,248
Б 5,00 1,00 3,00 5,00 (5∙1∙3∙5)1/4 =2,943 2,943/5,310= =0,554
В 0,20 0,33 1,00 0,33 (0,2∙0,33∙1∙0,33)1/4 = =0,384 0,384/5,310= =0,072
Г 0,33 0,20 3,00 1,00 (0,33∙0,2∙3∙1)1/4 = =0,667 0,667/5,310= =0,126
сумма 5,310 1,000

 

Затем рассчитываем сумму по столбцу 6 таблицы 7.4.

1,316+2,943+0,384+0,667 = 5,310.

Далее определяем вес каждого критерия по формуле (7.2) в столбце 7 таблицы 7.4.

Далее применяем подобную технологию в таблицах 7.5-7.8 для сравнения результатов, полученных тремя подходами, по каждому критерию.

Таблица 7.5.

Матрица сравнения подходов по критерию А (возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора)

Затрат-ный Доход-ный Сравни-тельный Расчет веса подходов по критерию А
Затратный 1,00 0,33 0,33 (1∙0,33∙0,33)1/3= =0,478 0,478/3,362= =0,142
Доходный 3,00 1,00 1,00 (3∙1∙1)1/3 =1,442 1,442/3,362= =0,429
Сравнитель-ный 3,00 1,00 1,00 (3∙1∙1)1/3 =1,442 1,442/3,362= =0,429
сумма 3,362 1,000

Таблица 7.6.

Матрица сравнения подходов по критерию Б (тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ)

Затрат-ный Доход-ный Сравни-тельный Расчет веса подходов по критерию Б
Затратный 1,00 0,20 0,14 (1∙0,20∙0,14)1/3= =0,304 0,304/3,927= =0,077
Доходный 5,00 1,00 1,00 (5∙1∙1)1/3=1,710 1,701/3,927= =0,435
Сравнитель-ный 7,00 1,00 1,00 (7∙1∙1)1/3=1,913 1,913/3,927= =0,487
сумма 3,927 1,000

 

Таблица 7.7.

Матрица сравнения подходов по критерию В (способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания рынка)

Затрат-ный Доход-ный Сравни-тельный Расчет веса подходов по критерию В
Затратный 1,00 0,33 0,25 (1∙0,33∙0,25)1/3= =0,435 0,304/3,927= =0,126
Доходный 3,00 1,00 1,00 (3∙1∙1)1/3=1,442 1,442/3,927= =0,416
Сравнитель-ный 4,00 1,00 1,00 (4∙1∙1)1/3=1,587 1,587/3,927= =0,458
сумма 3,927 1,000

 

Таблица 7.8.

Матрица сравнения подходов по критерию Г (способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость)

Затрат-ный Доход-ный Сравни-тельный Расчет веса подходов по критерию Г
Затратный 1,00 0,13 0,50 (1∙0,13∙0,5)1/3= =0,402 0,402/3,927= =0,110
Доходный 8,00 1,00 1,00 (8∙1∙1)1/3=2 2,000/3,927= =0,546
Сравнитель-ный 2,00 1,00 1,00 (2∙1∙1)1/3= =1,260 1,260/3,927= =0,344
сумма 3,662 1,000

Результаты расчетов заносятся в итоговую таблицу 7.9, из таблицы 7.4 из последнего столбца выписываем вес критериев. Затем из итоговых столбцов таблиц 7.5-7.8 заполняем веса подходов в рамках соответствующих подходов. Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений весов каждого подхода по критерию и веса данного критерия. Результаты расчетов весов подходов представлены в таблице 7.9.

Таблица 7.9.

Итоговый расчет весов, присвоенных результату подхода

  А Б В Г Вес подхода
Вес критерия 0,248 0,554 0,072 0,126
Затратный 0,142 0,077 0,126 0,110 0,248∙0,142+0,554∙0,077+ +0,072∙0,126+0,126∙0,110=0,10
Доходный 0,429 0,487 0,458 0,344 0,248∙0,429+0,554∙0,487+ +0,072∙0,458+0,126∙0,344=0,45
Сравни-тельный 0,429 0,435 0,416 0,546 0,248∙0,429+0,554∙0,435+ +0,072∙0,416+0,126∙0,546=0,45

 

На основе полученных удельных весов рассчитаем итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, полученную на основе трех подходов к оценке.

 

Таблица 7.10.

Итоговый расчет рыночной стоимости

Затратный Доходный Сравни-тельный
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед. 0,10 0,45 0,45
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб. 1 500 000 1 600 000 1 620 000
Согласованная рыночная стоимость, руб. = 1 500 000 ٠ 0,10 +1600 000 ٠ 0,45 + + 1620 000 ٠0,45 = 1 599 000

 

 

Список литературы

  1. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. от 30.06.2008).
  2. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007.
  3. Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (в ред. от 24.07.2007).
  4. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. от 30.06.2008).
  5. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
  6. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
  7. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
  8. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006).
  9. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
  10. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
  11. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.
  12. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
  13. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. ВСН 58-88 (р). – Приказ Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. № 312.
  14. Общественные здания – 2007 (ОЗ-2007). Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2007. В уровне цен на 01.01.2007 года.
  15. Меупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2007. В уровне цен на 01.01.2007 года.
  16. Межрегиональный информационно–аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». КО–ИНВЕСТ, № 69, октябрь 2009 г.Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. http://www.valuer.ru
  17. Оценочная деятельность: Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В.Косоруковой. - М.: Маркет ДС, 2009.
  18. Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 368с.
  19. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009. – 432с.
  20. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2009. – 344с.
  21. Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – 2-е издание перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 560с.
  22. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. – М.: Кнорус, 2009. – 224с.
  23. Статьи на информационных порталах http://www.appraiser.ru, http://www. labrate.ru.

 


[1] Профильным институтом по таким исследованиям в г.Москве является ЦНИИПромзданий

[2] Поскольку данные сборников «КО-ИНВЕСТ» являются коммерческой информацией, то в данном пособии они изменены для избежания несанкционированного распространения коммерческой информации.