Пример.
Определите полную стоимость замещения офисного 2-этажного здания класса В, расположенного в г. Мытищи Московской области. Площадь оцениваемого офисного 2-этажного здания 480 кв.м. На основании данных КО-ИНВЕСТ[2] были получены следующие данные, представленные в таблице 6.1.
Таблица 6.1.
Исходные данные
| Показатели | |
| сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2007 года | 3.3.3.050 |
| Удельная стоимость 1 кв.м площади здания объекта-аналога в ценах на 01.01.2007 г., руб. | 14 400,53 |
| Коэффициент перехода от группы капитальности аналога к группе капитальности объекта оценки | 1,0 |
| Коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания | 1,0 |
| Коэффициент учета стоимости строительно-монтажных работ в Московской области | 1,0 |
| Индекс удорожания строительно-монтажных работ для класса конструктивных систем соответствующего объекту оценки (КС-1) от цен на 01.01.2007г. к ценам на дату оценки (Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналити-ческий бюллетень. Выпуск №60 - М. Ко-Инвест, табл. 2.6) | 1,126 |
Для оценки прибыли предпринимателя в данном примере будет использована статья Е.Е.Яскевича «Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории Российской Федерации» из журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 12(63)/2006.
Таблица 6.2.
Мониторинг прибыли предпринимателя
| Наименование | Предпринимательская прибыль, % | ||||||||
| Центр Моск-вы | На рассто-янии 3-его кольца | От МКАД | |||||||
| око-ло | 20 км | 40 км | 60 км | 80 км | 100 км | ||||
| Квартиры бизнес-класса (кирпич/монолит) | 49-58 | 39-46 | 28-32 | 20-24 | - | 19-26 | - | 10-16 | |
| Квартиры в панельных домах (типа П-44; П-3М) | 56-59 | 42-47 | 31-35 | 18-22 | 12-14 | 5-8 | - | - | |
| Торговые площади | 42-46 | 32-38 | 29-38 | 24-30 | 20-26 | 18-21 | 15-17 | ||
| Офисные площади (класса В2 и ниже) | 57-68 | 45-49 | 31-32 | 23-26 | 10-12 | - | - | - | |
| Производст-венные площади | - | - | 26-28 | 29-32 | 8-10 | - | - | - | |
| Загородные владения | - | - | 59-66 | 65-68 | 25-42 | 12-19 | - |
Решение.
Для расчета полной стоимости замещения используем метод сравнительной единицы и формулу (6.3).
В дальнейших расчетах для расчета полной стоимости замещения офисного здания применялась величина прибыли застройщика на середине интервала 23-26%, который соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20-30 км от МКАД, то есть прибыль предпринимателя установлена на уровне 24,5%.
Необходимо учесть НДС, который составляет 18%.
Таким образом, получаем следующий расчет полной стоимости замещения здания.
Vпзамещ =14 400,53 · 480,0 · 1,0 · 1,0 · 1,126 · 1,245 · 1,18 = 11 434 297 рублей.
Ответ. Полная стоимость замещения оцениваемого здания, рассчитанная методом сравнительной единицы, равна 11 434 300 рублей.
Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения)