Площадей.

Рынок офисных помещений относится к рынку нежилых помещений, или коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок меньше. Преобладающей формой сделок в этом секторе является аренда.

Рынок офисных помещений города Пскова имеет большие перспективы и резервы для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования. Разнообразие объектов недвижимости, возможность совершения с ними целого спектра операций и сделок дают ряд оснований для того, чтобы не движимое имущество выполняло различные функции, выступая как предмет потребления, и как составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяйственной деятельности предприятия.

Поэтому в качестве мероприятия, позволяющего эффективно управлять затратами на ОАО «ПЭМЗ» в работе, предложено сдать свободные помещения предприятия в аренду.

Основными клиентами-арендаторами предполагаемых офисных помещений могут являться:

• компании, специализирующиеся в области оптовой торговли;

• компании, занимающиеся телекоммуникациями, разработкой программного продукта и пр.

• компании, занимающиеся консалтинговой деятельностью;

• финансовые структуры;

• некоммерческие организации.

Важнейшие ценообразующие факторы для клиентов офисных помещений являются:

• престижность и удобство расположения в городе;

• планировка, дизайн и отделка помещений;

• возможность приобретения помещения в собственность;

• количество телефонных линий;

• отдельный вход;

• этаж;

• экологический фактор.

Небольшие фирмы-арендаторы чаще отдают предпочтение вариантам с умеренной стоимостью в ущерб престижности, в то время как для крупных фирм, наоборот, важен престиж, удобство расположения.

Одной из важнейших характеристик офисного помещения является его местоположение. Для фирм-арендаторов преимущество будет расположение офиса в центра города, куда проще добраться потенциальному клиенту, легче отыскать место и где просто проживает больше жителей и фирм, которые также могут обратиться в рассматриваемую организацию. По проведенным предварительным исследованиям, важным моментом является то, в каком здании находится рассматриваемый объект. Расположение офиса в многоквартирном жилом доме будет являться минусом для офисного помещения. Такие местоположение гарантирует конфликты с жильцами дома, а также постоянное присутствие в близи поля деятельности большого количества людей, которые могут служить раздражающим фактором для клиентов, посещающих данный офис, и для его работников. Т.к. ОАО «ПЭМЗ» расположено в центе города, к предприятию имеются удобные подъездные пути и при проектировании здания учтены особенности планировки офисных помещений, тем самым повышается функциональность и привлекательность имеющихся на предприятии свободных помещений. Исходя из вышеизложенного следует, что свободные площади ИЛК (инженерно-лабораторного корпуса) на 5 и 6 этажах необходимо сдать в аренду для получения дополнительной прибыли, которую предприятие может направить на погашение текущей кредиторской задолженности, погашение налоговых обязательств ОАО «ПЭМЗ», а так же на капитальный ремонт и амортизацию зданий и сооружений предприятия.

Несомненным плюсом для арендаторов является наличие места для парковки автотранспорта, строгий режим охраны, а также возможность сделать индивидуальное оформление помещения, повесить собственную вывеску и т.п.

На предприятии в настоящее время имеется 34 арендатора, которые занимают помещения площадью 4797,7 м². Из всего многообразия арендаторов выделяются фирмы, занимающиеся оказанием услуг по перевозке граждан и грузов (такси), услуг общественного питания (ЗАО «Псковприщепром»: кафе «Мельница»), услуг по аренде и продаже промышленного оборудования (ЗАО «Альянс») и др.

Нахождение организации арендатора в таком бизнесс-центре, как ИЛК (инженерно-лабораторный комплекс) ОАО «ПЭМЗ», где располагаются офисы сторонних компаний, будет являться несомненным преимуществом.

За исследуемый период, период преддипломной практики с 09.02.07 по 30.03.07 в Пскове предлагалось в аренду 3.4 тыс. м² офисных помещений. Как видно из рис. 3, большинство из предложенных помещений – это большие помещения с площадью от 20 до 50 м², они составляют почти одну треть (36%) от общего количества предложений по аренде. Помещения площадью до 20 м² и от 50 до 100 м² занимают примерно одинаковые доли на рынке аренды офисных помещений и составляют 12% и 16% соответственно. Помещения площадью от 100 м² до 250 м. составляют 28% предложения, более 250 м. – 8% соответственно.

Рис. 3. Распределения предложения офисных помещений по площадям.

Распределение предложения по районам города за исследуемый период сильно не изменилось. Почти одна вторая всех офисных предложений всего города расположена в Центральном районе, что мы можем увидеть на рис. 4.

Рис. 4. Распределение предложения офисных помещений по районам.

Этот фактор обусловлен тем, что месторасположение офисных помещений играет важную роль, и помещения в Центре, где расположен ОАО «ПЭМЗ», пользуются большим спросом.

Главным фактором, определяющим размер арендной платы, является географическое местоположение офиса.

Средняя ставка по городу составляла 192 руб. за м² в месяц. Надо отметить, что наблюдается широкий диапазон ставок арендной платы, в зависимости от того в каком районе находится предлагаемое помещение. Например, в районе Центр средняя ставка арендной платы составляет 367 руб./м² в месяц, а в районе Любятово 32 руб./м² в месяц. Соответственно высокое значение объясняется существенным перекосом рынка предложений офисной недвижимости в сторону Центра и района Завеличье как по количеству предлагаемых площадей, так и по арендной плате. В отдаленных, труднодоступных районах города таких как, Любятово, Овсище, Кресты, Завокзальный ставка аренды была ниже средне городской.

Если арендные ставки по всему Центру примерно одинаковые, то высокая средняя арендная ставка по району Завеличье получается за счет высоких ставок только на Рижском проспекте.

Проанализировав отдельные улицы города, можно сделать вывод о том, что в городе Пскове лидирующее положение по уровню арендной платы занимают офисные помещения, расположенные на Рижском проспекте, Октябрьском проспекте, улицах Металлистов, Советская. Средняя ставка арендной платы за один квадратный метр в месяц на этих улицах составляет 380 руб.

В настоящее время стоимость 1 м² аренды помещения на ОАО «ПЭМЗ» составляет 192 руб. Т.к. ОАО «ПЭМЗ» располагается на ул. Металлистов, где стоимость 1 м² аренды помещения составляет 380 руб., то для рационального использования площадей, предлагаемых в аренду и как следствие эффективного управления затратами предприятия необходимо повысить стоимость 1 м² аренды помещения со 192 руб. до 350 руб.

Рассчитаем выручку от сдачи в аренду помещений ИЛК ОАО «ПЭМЗ».

Свободная площадь, предназначенная для сдачи в аренду на 5 и 6 этажах ИЛК ОАО «ПЭМЗ» составляет 4191 м².

Выручка от сдачи в аренду свободных помещений составит 4191 м²* 350 руб.=1466850 руб. в месяц. Следовательно, годовая выручка от сдачи в аренду данных помещений составит:

1466850 руб.*12 месяцев = 17602200 руб.

Рассчитаем, на сколько увеличилась выручка от аренды помещений, сдаваемых в аренду в 2007 г:

4797,7 м² * (350-192) руб. = 758063,6 руб.

Суммарная выручка от сдачи в аренду свободных офисных помещений в 2007г. по предположению составит:

17602200 руб. + 1679195 руб. = 19281395 руб.

Рассмотрим динамику выручки от сдачи в аренду за 4 года, которая представлена на рис. 5.

Рис. 5. Динамика выручки от арендной платы, в тыс. руб.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что выручку от сдачи в аренду офисных помещений в размере 19281395 руб. можно направить на погашение части кредиторской задолженности, которая составляет на начало 2007 года - 88793 тыс. руб.

Реализация предложенного мероприятия позволит уменьшить величину кредиторской задолженности и, следовательно, произойдет улучшение показателей платежеспособности предприятия.

Данную выручку следует направить на:

1. Оплату отопления помещений завода из выручки от аренды (произойдет снижение затрат на эксплуатацию зданий и сооружений);

2. Оплату электроэнергии (снизятся затраты на эксплуатацию оборудования);

3. Оплату из выручки за сдачу в аренду свободных площадей покупных материалов ( сокращение затрат на инструмент и оснастку);

4. Амортизацию эксплуатируемых зданий и сооружений.