БАНКОВСКИЙ КРЕДИТ.

Банковские кредиты (включая займы у других коммерческих кредитных организаций) – это, пожалуй, самый последний вариант для формирующейся общины, как минимум по двум причинам. Во-первых, программы деятельности большинства альтернативных поселений не отвечают требованиям, предъявляемым большинством банков к потенциальным заемщикам. Кроме того, если вы создаете для ваших целей некоммерческую организацию, имейте в виду, что банки в основном предпочитают давать кредиты на развитие, напротив, коммерческим организациям – таким, как корпорации или ООО. Во-вторых, в отличие от частных заемщиков, как правило, дружественно настроенных по отношению к общине, банки будут неумолимо требовать обращения взыскания на вашу землю, если ваша группа в течение нескольких месяцев не сможет выплачивать причитающиеся платежи. Некоторые общины, подобно Этхэвен, намеренно отказываются от банковского финансирования еще и по той причине, что хотят на своем опыте опробовать и продемонстрировать работоспособные альтернативы общепринятым способам развития, в том числе устойчивые, «домашние» методы финансирования крупных проектов.

Банки нечасто склонны кредитовать инициативные группы по созданию альтернативных поселений, поскольку они относятся настороженно к нестандартным или альтернативным моделям развития. Для банка выгодно, чтобы кредит был потрачен на такую деятельность, которая бы в его понимании гарантировала возвращение денег, и если на заемные средства покупается недвижимость, то для банка удобно, чтобы эта недвижимость была такого рода, чтобы ее было легко продать среднему домовладельцу или коммерческому застройщику. А под эту категорию не очень-то подходят проекты с несколькими домами на неразделенном едином участке, с постройками, выполненными из природных стройматериалов, с компостными туалетами, автономными источниками электроэнергии и т.п. Чем более экологически устойчивую, натуральную, близкую к природе модель развития вы планируете, тем меньше вероятности, что средний банк заинтересуется финансированием подобного проекта. Правда, все большее число банков начинают кредитовать живые жилищные сообщества (кохаузинг), в которых, впрочем, осуществляется официальное размежевание земли на отдельные индивидуальные участки, которые могут продаваться отдельно, так что шансов реализовать такой участок в случае невыплаты кредита для банка становится гораздо больше. В связи с этим, для того, чтобы облегчить получение кредитов, большинство основателей живых жилищных сообществ предусматривают стандартные размеры земельных участков под застройку, используют общепринятые материалы и конструкции, а также коммунальную инфраструктуру.

Тем не менее, основатели некоторых общин (и в частности Мидоуданс (Meadowdance) в штате Вермонт) все-таки прибегают к банковским кредитам для покупки земли. И если у вашей группы нет возможности получить частный заем или купить землю в кредит у собственника, вы тоже можете выбрать этот вариант.

Большинство покупателей недвижимости позволяют банку самостоятельно определять ее стоимость, а также размер предоставляемого на ее покупку кредита. Это далеко не лучший вариант, поскольку возможность вашего контроля над этим процессом будет в этом случае сведена к минимуму. Поэтому Боб Уоцке и другие опытные торговцы недвижимостью настоятельно рекомендуют предварительно узнать как можно больше об обычных методах, применяемых вашими местными банками. Обратитесь к банку как деловые люди, которые уже знают рыночную стоимость интересующего их объекта недвижимости и конкретный размер суммы, которую они намерены взять в кредит, и сравните условия. «Вот рыночная стоимость объекта, который мы хотим купить. Вот размер суммы, которую мы желаем взять в кредит. Вот документы о том, на что конкретно мы хотим потратить эту сумму. Вот финансовая и кредитная информация по каждому из нас. Сможем ли мы договориться?»

<...>^[99]

Итак, предположим, банковский кредит кажется вам единственной возможностью изыскать необходимые средства на покупку земли. Помимо базовых вещей – определения заемной способности вашей группы, подготовки и исправления ваших кредитных историй, а также оценки приглянувшейся вам недвижимости – вот еще несколько важных шагов, которые рекомендует Боб Уоцке:

1. Убедитесь, что имеющиеся у вас юридические документы позволяют получение банковского кредита. Если вы берете кредит на юридическое лицо, банк захочет ознакомиться с вашим уставом или иными документами, определяющими юридический статус лица, которое намерено стать его заёмщиком и титульным владельцем недвижимости. От вас потребуют также документов о покупаемом участке, в частности касающихся страховки, категории (разрешенного использования) земли, разрешения на его раздел, а также любых других обстоятельств, которые могут влиять на изменение стоимости земли в будущем и затруднить его продажу, если вы не сможете вернуть кредит.

2. Изучите местные банки. Зайдите в отдел кредитов в каждом из банков и, не уточняя, какой именно участок вы намерены купить, выясните, выдает ли данный банк кредиты на покупку того рода недвижимости, который вас интересует. Затем у тех, которые кредитуют проекты подобного рода, спросите про их кредитные ставки и принятую у них обычную практику – так, что в итоге вы будете знать критерии, условия и порядок кредитования, необходимые документы и процедуры заранее в каждом имеющемся рядом банке. В особенности желательно уяснить принятое у них соотношение суммы выдаваемого кредита со стоимостью покупаемой недвижимости. Попросите также копии годового отчета у каждого из банков и посмотрите графы прибылей и убытков за истекший год, а также за прошедший период текущего года. Держит ли банк долгосрочные кредиты или переуступает их другим банкам?^[100] Если держит до конца срока кредитования, то это хорошо, поскольку заем, который нужен вам, скорее всего, будет долгосрочным, а переуступка кредита может быть вам невыгодна. Оцените размеры и обороты каждого банка, узнайте больше об их директорах и должностных лицах. На основании этой информации выберете банк или банки, который покажется вам наиболее привлекательным.

3. Определите размер суммы, которая вам нужна и составьте вашу заявку на кредит. Сумма, которую вы запросите, будет зависеть от:

- стоимости покупаемого участка, согласно акту оценки;

- принятого в выбранном вами банке соотношения суммы кредита со стоимостью недвижимости;

- количества уже имеющихся у вас наличных средств, а также заемной способности вашей группы;

- размера первоначального взноса за покупаемый участок;

- размера затрат на ремонт/реконструкцию или освоение и новое строительство;

- размера суммы, которую вы хотите отложить на непредвиденные расходы (резервного фонда).

Боб Уоцке рекомендует составить письменное заявление на предоставление кредита, в котором обозначить сумму, которую вы желаете получить, и желательные для вас условия выплаты. Он также говорит, что предпочтительнее указать в заявлении имя и полный адрес одного из вас, чем абонентский ящик на почте, а также не советует указывать название вашей общины (кроме случая, когда вы берете кредит от имени созданного вами юридического лица). Пусть ваше заявление будет кратким и содержит все необходимые элементы: заемщик(и), поручители, цель кредита, обеспечение кредита, Срок и условия выплаты. Пример:

_________________________________________________________________________________