Методика расчета рыночной стоимости земельного участка методом остатка

Этот метод применяется для оценки земельных участков, застроенных объектами бизне­са и доходной недвижимости, а также может использоваться для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их за­стройки улучшениями, приносящими доход.

Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлече­ние других факторов, относится к земельному участку.

При применении метода остатка необходимо соблюдать следу­ющие условия:

- имеющиеся здания и сооружения соответствуют варианту наи­более эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окру­жении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;

- стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

- известен годовой чистый операционный доход от эксплуата­ции единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за поме­щения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

На практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает определе­ние остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй вариант предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земель­ный участок.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении первого варианта метода остатка такова:

Этап 1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений (см. курс оценка недвижимости)

Этап 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости (см. курс оценка недвижимости)

Этап 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящего­ся на улучшения (см. курс оценка недвижимости)

Величина чистого операционного дохода, приходящего­ся на улучшения определяется как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитали­зации доходов от улучшений.

Методы расчета коэффициента капитализации для улучшений выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функ­ционирует объект оценки.

Наиболее часто используют два метода расчета коэффициента капитализации для улучшений:

- метод анализа рыночных аналогов (рыночной выжимки);

- метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод анализа рыночных аналогов. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффици­ент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохо­да на капитал.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызы­вает определенные сложности — информация по ЧОД и цена продаж относятся к категории непрозрачной информации. Анализируется информация по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам по аналогичным объектам.

При расчете коэффициента капитализации должны соблюдаться следующие условия:

- наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;

- условия финансирования сделок продажи аналогов являются типичными;

- местоположение и отделка объекта оценки и аналогов прин­ципиально не отличаются.

Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешен­ная величина. При этом веса отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являют­ся результатом выбора оценщика.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом воз­мещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэф­фициент капитализации состоит из двух частей:

- ставки дохода (отдачи) на капитал, являющейся компенсаци­ей, которая должна быть выплачена инвестору за использование денеж­ных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

- нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капи­тала понимается погашение суммы первоначальных вложений. При­чем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на капитал в практике российской оценки чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволя­ет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в недвижимость и управлением этими инвестициями. Ставка дохода на капитал включает:

- безрисковую ставку дохода;

- премию за риск инвестиций в оцениваемый объект;

- премию за низкую ликвидность недвижимости;

- премию за инвестиционный менеджмент.

Норма возврата (возмещения) капитала может быть рассчитана одним из следующих методов:

- метод Ринга (прямолинейный возврат капитала);

- метод Инвуда, или возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (аннуитетный метод);

- метод Хоскольда, или возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке дохода.

Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объек­та недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.