Премия за риск низкой ликвидности.

Поправка определяется по отношению к ликвидности надежных ценных бумаг. При оценке недвижимости учитывается увеличенное время экспозиции объектов недвижимости при их продаже. Компенсация за риск данного вида рассчитывается на основе безрисковой ставки, и равна: Yn = (Yb´ 4)/12

Премия за вложения в конкретный инвестиционный актив.

Премия, соответствующая риску вложения инвестиций в секторы рынка, связанные с недвижимостью и правами на нее. Степень риска зависит от многих факторов и может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок (риск реализации прогнозов). Прогноз риска для каждого из объектов недвижимости индивидуален. Расчет премии за риск вложений в объекты недвижимости - представлен в таблице 10.

 

Таблица 10 - Расчет премии за риск в объекты недвижимости

Вид и наименование риска
Ухудшение экономической ситуации                    
Увеличение числа конкурирующих объектов                    
Изменение законодательства                    
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации                    
Неполучение арендных платежей                    
Неэффективный менеджмент                    
Криминогенный фактор                    
Количество наблюдений                    
Взвешенный итог                    
Сумма  
Количество наблюдений  
Средневзвешенное значение  

Премия за управленческие риски (менеджмент).

Поправка на риск неэффективного управления недвижимостью. Обычный диапазон для премии за этот вид риска составляет до 5%.

 

Четвертый подход— метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитали­зации путем деления величины дохода по аналогичным земельным уча­сткам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее зна­чение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется ры­ночная арендная плата за земельный участок.

Таким образом, в курсовой работе можно использовать для расчета ставки капитализации только два последних подхода.

Определение рыночной стоимости земельного участ­ка.

Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полу­ченная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рас­считанный на втором этапе.