Вывод итоговой величины стоимости объекта

Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:

- проверку полученных данных о величине стоимости;

- анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;

- выведение итоговой величины стоимости.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель – выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

- Степень соответствия каждого из примененных подходов: задаче оценки; цели оценки; функциональному назначению объекта оценки; оцениваемым правам.

- Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

- Предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

- Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

- Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном счете, вывести итоговое заключение (таблица 6 ).

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, на практике часто используется метод анализа иерархий (МАИ). Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.

Для целей оценки используются следующие критерии согласования:

А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Таблица 6.Пример согласования результатов

Контрольные вопросы для самопроверки

1. Какие факторы обусловливают различие в результатах оценки полученных разными методами?

2. Что должен сделать оценщик, если полученные результаты стоимости, полученные разными методами существенно различаются?

3. По каким критериям проводится согласование результатов и выведение итоговой стоимости?

4. Назовите преимущества и недостатки экспертных методов согласования результатов?

5. Назовите преимущества и недостатки математических методов согласования результатов?

6. Сформулируйте наиболее вероятные причины неадекватности оценки при использовании методов доходного подхода?

7. Сформулируйте наиболее вероятные причины неадекватности оценки при использовании методов сравнительного подхода?

8. Сформулируйте наиболее вероятные причины неадекватности оценки при использовании методов затратного подхода?