Метод сравнения продаж
21.1. Технология применения метода сравнительных продаж для сельскохозяйственных угодий принципиально не отличается от технологии оценки незастроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов.
21.2. В настоящее время каких-либо устоявшихся правил и требований к процедуре внесения поправок при оценке земель сельскохозяйственного назначения, учитывающих их специфику, в отечественных нормативных документах не сформулировано.
21.3. Ниже приведен пример оценки сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж американскими оценщиками[12].
Пример:
Подобраны три участка-аналога с известными ценами сделок. Корректировки внесены на распределение угодий и на их продуктивность. Продуктивность оценивается в индексах качества почв, установленных Службой охраны почв. Общая площадь угодий оцениваемой фермы – 319 акров. Из них: интенсивная культура – 298 акров; дороги – 8 акров; под постройками – 13 акров.
Определение величины поправки на распределение земли
Сделка 1.Общая площадь – 240 акров. Цена сделки – $1188/акр, в том числе цена пашни – $1100/акр, цена земли под постройками – $1100/акр.
| Тип использования земли | Расчет поправки | Поправки на структуру |
| Интенсивная культура | 298 акров × $1100/акр = | $327800 |
| Дороги | 8 акров× $0/акр = | $0 |
| Под постройками | 13 акров ×$1100/акр = | $14300 |
| Всего | 319 акров | $342100 |
| Скорректированная цена сделки 1 | $342100 : 319 акров = | $1072/акр |
| Поправка на структуру угодий | $1188/акр - $1072/акр = | $116/акр |
Сделка 2.Общая площадь – 127 акров. Цена сделки – $888/акр, в том числе цена пашни – $895/акр, цена земли под постройками – $895/ акр.
| Тип использования земли | Расчет поправки | Поправки на структуру |
| Интенсивная культура | 298 акров × $895/акр = | $266710 |
| Дороги | 8 акров×$0/акр = | $0 |
| Под постройками | 13 акров× $895/акр = | $11635 |
| Всего | 319 акров | $278345 |
| Скорректированная цена сделки 2 | $278345 : 319 акров = | $873/акр |
| Поправка на структуру угодий | $888/акр - $873/акр = | $15/акр |
Сделка 3.Общая площадь – 135 акров. Цена сделки $ – 1141/акр, в том числе цена пашни $ – 1203/акр, цена земли под постройками – $1500/акр.