Метод остатка для земли
14.1. Метод остатка для земли заключается в определении остаточного дохода, приходящегося на землю и последующей его капитализации. Вначале определяется чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости, далее определяется доход, приходящийся на здания, затем эта величина вычитается из общего чистого операционного дохода. Остаточный доход, приходящийся на землю, в виде разницы между общим доходом и доходом, отнесенным на здания, капитализируется по приемлемой ставке.
14.2. Для расчета стоимости земли методом остатка может быть применена следующая формула: 
,гдеVL - стоимость земли; I - чистый операционный доход; VB - стоимость зданий; RL - коэффициент капитализации доходов от земли; RB - коэффициент капитализации доходов от улучшений.
14.3. Особенности определения рыночной стоимости земли данным методом заключается в следующем:
- метод применяется для зданий, соответствующих наиболее эффективному использованию земельного участка:
- в качестве коэффициентов капитализации используются рыночные ставки;
- для расчета чистого операционного дохода используются рыночные ставки арендной платы за помещения.
14.4. Если существующее здание не соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка, то определяется, какие гипотетические строения представляют наиболее эффективное использование земельного участка, и для них рассчитывается предполагаемый чистый операционный доход.
14.5. Метод остатка рекомендуется применять в следующих случаях:
- известна или может быть точно определена стоимость здания;
- известен или может быть определен чистый операционный доход от объекта недвижимости;
- коэффициенты капитализации для здания и земли могут быть получены из рыночных данных.
14.6. Если коэффициенты капитализации для здания и земли не могут быть получены из рыночных данных, то они специально рассчитываются. В этом случае коэффициент капитализации для улучшений может быть рассчитан как сумма ставки дисконтирования, равной норме отдачи на капитал, и фактора фонда возмещения. Коэффициент капитализации для земли, определяется в размере ставки дисконтирования. Однако такой расчет снижает объективность получаемых значений стоимости.
14.7. Чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости определяется как разница между действительным валовым доходом и операционными (эксплуатационными) расходами. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те расходы, которые несет арендодатель.
14.8. Действительный валовой доход определяется как разность между потенциальным валовым доходом и потерями от простоя помещений и неплатежей за аренду.
14.9. Потенциальный валовой доход определяется как доход, который можно получить от сдачи в аренду всех имеющихся помещений при отсутствии потерь от неплатежей за аренду.
14.10. Потери от простоя помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода. Потери от неплатежей рассчитываются в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.
14.11. В расчетах рыночной стоимости земли потенциальный валовой доход определяется на основе данных о рыночных ставках арендной платы за помещения. Если в расчетах используются ставки арендных платежей, отличные от рыночных, то полученное значение будет не рыночной стоимостью, а стоимостью имущества при существующем использовании для конкретного собственника.
14.12. При отсутствии информации о рыночных ставках арендной платы за помещения, например, промышленные, возможно использование данных о доходах от бизнеса. Для этого из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости, например, нематериальных и движимых активов.
14.13. Управленческие расходывключаются в состав операционных расходовнезависимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий по контракту.
14.14. При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.
return false">ссылка скрыта14.15. Стоимость зданий рассчитывается как разница между их полной восстановительной стоимостью и накопленным общим износом (остаточная восстановительная стоимость).
Пример:
| Общий чистый операционный доход (ЧОД) | 50 000 € |
| Стоимость улучшений | 100 000 € |
| Коэффициент капитализации для улучшений | 0,20 |
| Чистый операционный доход, относящийся к улучшениям = | 100 000×0,20=20 000 € |
| Чистый операционный доход, относящийся к земле = | 50 000-20 000=30 000 € |
| Коэффициент капитализации для земли | 0,18 |
| Стоимость земли = | 30 000 : 0,18=166 667 € |
14.16. Основной проблемой, связанной с использованием данного метода, является появление отрицательного или нулевого дохода, приходящегося на землю. Наиболее распространенной причиной является неучет внешнего износа и избыточное увеличение остаточной восстановительной стоимости строений. Если в результате расчетов получается отрицательная или нулевая стоимость земли и при этом единый объект недвижимости может приносить доходы, то это означает, что неверно рассчитана стоимость улучшений или величина накопленного износа.