Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

ННЭИ должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1) законодательно разрешенное использование;

2) физически возможные варианты использования;

3) финансово осуществимые варианты использования;

4) вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Поскольку в данном случае объектом оценки является 2-х комнатная квартира, расположенная на 8-ом этаже жилого дома, то ННЭИ будет является использование в качестве жилья, то есть по назначению, без рассмотрения других вариантов.

 

Определение стоимости объекта оценки

Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости:

1. затратный;

2. доходный;

3. сравнительный.

В настоящем Отчете при оценке стоимости квартиры Оценщиком были использованы подходы: затратный, доходный и сравнительный подходы.