ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
ЛЕКЦИЯ 6. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
2. ЭТАПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.
3. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА:доходный подход; доходная недвижимость; действительный валовой доход; условно-переменные (операционные, эксплуатационные), условно-постоянные (фиксированные) издержки; резервы; методы оценки: валовой ренты, прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков; чистый операционный доход; ставка капитализации.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД – подход к оценке недвижимости, основанный на предположении, что существует определенное соотношение между стоимостью объекта и доходом, который этот объект может приносить.
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой, единственной целью использования которой является получение дохода. Недвижимость обладает свойством приносить владельцу такие виды дохода:
ž денежные поступления от эксплуатации объекта недвижимости;
ž доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже.
В основе метода лежат следующие принципы оценки:
ž принцип ожидания – на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести, поэтому при установлении стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов;
ž принцип замещения – максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов.
Доходный подход - база для оценки стоимости недвижимости в данный момент как текущей стоимости будущих денежных потоков, отражает:
ž качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
ž риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
ž инвестиционной стоимости,так как потенциальный инвестор не даст за объект сумму больше текущей стоимости будущих доходов от него;
ž рыночной стоимостиобъекта.
2. ЭТАПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.
Этапы доходного подхода:
1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки,в том числе на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды, для сравнимых объектов.
2. Расчет действительного валового дохода:оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
ž условно-переменных (операционных, эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
ž условно-постоянных (фиксированных) – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
ž резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
4. Определение величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.
3. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.
Среди методов оценки доходной недвижимости выделяют основные:
1. Метод валовой ренты –определение стоимости объекта недвижимости с использованием валового рентного мультипликатора.
2. Метод прямой капитализации – при анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход).
3. Метод дисконтирования денежных потоков – при анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) с соответствующими ставками капитализации.
1.Метод валовой ренты.
Валовой рентный мультипликатор– это отношение продажной цены объекта недвижимости к доходу от этой недвижимости.
2. Метод прямой капитализации.
Капитализация дохода – получение текущей (капитализированной) стоимости будущих выгод от вложения в объект недвижимости.
Стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:
.
где NOI – чистый операционный доход;
R – ставка капитализации.
Чистый операционный доход (NOI) – величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.
Последовательность расчета NOI следующая:
1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
2. Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.
Постоянные расходы – расходы, не зависящие от степени загруженности объекта: налоги на имущество и страховые взносы.
Операционные (эксплуатационные) расходы – традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов (прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки).
Резервы – расходы, которые производятся достаточно редко и предполагают ежегодное резервирование средств под долгосрочные расходы.
Ставка капитализации (R) зависит от дохода, получаемого от объекта недвижимости, который определяется доходом на капитал и возвратом капитала и включает:
ž возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF);
ž доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта оценки (RON).
.
Методы определения ставки капитализации:
ž Способ рыночной выжимкиоснован на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и ценах продажи объектов недвижимости, а коэффициент капитализации называетсяобщей ставкой капитализации и рассчитывается по формуле:
,
где Ri– коэффициент капитализации i-ro объекта,
n – количество сопоставимых объектов.
.
ž Метод кумулятивного построения, или метод суммирования,– ставка капитализации разбивается на составные части:
ž безрисковую ставку в качестве базисной – для условий страны ее уровень не установлен, поэтому предлагается (из опыта других стран) использовать ставки рефинансирования, по вкладам в банки, по долгосрочным правительственным обязательствам;
ž ставку компенсации за риск – вложения в недвижимость имеют высокий риск, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем увеличения, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск;
ž ставку компенсации за низкую ликвидность – недвижимость относится к низколиквидным товарам, то есть не может быть быстро превращена в наличные денежные средства.
ž ставку компенсации за инвестиционный менеджмент (управление инвестициями) – вложение капитала в недвижимость является рискованным, поэтому действия по управлению ими должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.
Кроме прибыли в виде процентов по вложению капитала, необходимо учесть время возврата вложенного капитала, поэтому к ставке необходимо добавить ставку возмещения капитала.
Способ кумулятивного построения:
,
где 
– базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);
– i-ая поправка;
– ставка возмещения капитала.
ž Метод ипотечно-инвестиционного анализа.
Инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: ипотечный кредит и собственный капитал. Ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций и разделяется на две составляющие:
ž ипотечная постоянная ( 
) – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды;
ž ставка капитализации на собственный капитал ( 
) – отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств.
Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инвестиционной группы, или метода связанных инвестиций.
,
где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности).
ž Метод инвестиционной группыприменяется для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула будет выглядеть следующим образом:
,
где R – ставка капитализации для связанных инвестиций;
L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости;
– ставка капитализации для земли;
В – стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости;
– ставка капитализации для здания.
3. Метод дисконтирования денежных потоков (метод капитализации доходов) – способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость, которые включают:
1. Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI).
2. Денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения.
При этом решаются следующие задачи:
ž проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины и частоты их поступлений на весь период функционирования оцениваемого объекта (на так называемый прогнозный период);
ž определить реверсную стоимость – размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения;
ž определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать;
ž дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимсоть в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).
Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:
,
где n – порядковый номер периода получения денежного потока;
РМТ– денежный поток в n-ный период;
i – ставка дисконта.