АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СООБЩЕСТВА.

Общественные организации территориального самоуправления – обобщающий

термин для обозначения нескольких способов коллективного управления общей

недвижимостью. Они включают в себя:

1. Ассоциации домовладельцев ( homeowners associations ), или, по

определению Федеральной налоговой службы, Ассоциации по управлению жилой

недвижимостью, ‑ обычно владеют (являются собственником) и управляют общими

территориями в жилых массивах (тогда как собственно жилые помещения

принадлежат непосредственно жильцам).

2. Ассоциации кондоминиумов129( condominium associations ) – не владеют

недвижимостью, но занимаются содержанием и управлением общими территориями и

помещениями, т.е. всей недвижимостью, находящейся за внешними стенами

индивидуальных жилых домов или квартир (формально это имущество является общей

собственностью жильцов).

3. Жилищные кооперативы ( Housing cooperatives, co‑ops ) – владеют

(являются собственниками) всей недвижимостью, тогда как жильцы имеют вклады

(паи) в уставном капитале кооператива и снимают свои индивидуальные жилые

помещения у него.

Правовое регулирование общественных организаций территориального

самоуправления осуществляется на уровне штатов, и законы о них различаются от

штата к штату. То, что в одном штате именуется ассоциацией домовладельцев, в

другом штате может быть названо плановой общиной ( planned community ).

Организации территориального самоуправления обычно учреждаются застройщиками

земли, выделенной под жилищное строительство, и используются жильцами для

совместного владения и управления построенными домами. Альтернативные

поселения также могут использовать эти юридические формы для своих целей.

По закону, организации территориального самоуправления должны иметь

совет директоров, регулярно переизбираемых должностных лиц и проводить

ежегодные общие собрания; через совет директоров осуществляется принятие

решений о деятельности организации. Как правило, общей недвижимостью управляет

либо совет директоров, либо нанятый им управляющий или управляющая компания. В

большинстве жилищных массивов – как коттеджных, так и многоквартирных – сами

жильцы непосредственно не участвуют в текущем управлении130. Когда

альтернативные поселения используют форму организации территориального

самоуправления для совместного управления недвижимостью, довольно часто все

члены общины включаются в состав совета директоров и используют этот орган для

управления делами общины. Конкретный выбор между ассоциацией домовладельцев,

ассоциацией кондоминиума или жилищным кооперативом зависит от норм и

требований отдела по планированию и застройке территории вашего штата или

местности и от условий банковского финансирования той или иной формы –

насколько оно будет возможно в вашем штате. Кредитование жилищных кооперативов

обычно менее доступно и осуществляется под больший процент, чем кредитование

ассоциаций домовладельцев и кондоминиумов131.

128 англ. community associations . Association – общественное объединение, общественная

организация. Community (в данном случае) – группа людей, проживающих в одной местности. Community

association – это особая разновидность общественных объединений. Согласно американскому

законодательству (в отличие от британского), это что‑то вроде «организация территориального

общественного самоуправления», т.е. действующее на основании зарегистрированного устава добровольное

объединение граждан для совместной реализации и защиты интересов, связанных с проживанием в данной

местности ( neighbourhood ).

129 кондоминиум (лат. con‑dominium – букв. общая собственность) – совокупность всего недвижимого

имущества единого жилищного массива (многоквартирного жилого дома или коттеджного массива). – прим.

перев.

130 в этом заключается ключевое отличие обычных жилищно‑эксплуатационных организаций от

живых жилищных сообществ: Суть кохаузинга как раз заключается в непосредственном, прямом участии

жильцов в принятии управленческих решений по содержанию и развитию общего жилого пространства. –

прим. перев.

131 это, очевидно, связано с тем, что в кооперативе отдельный жилец не является собственником

своего участка/дома/квартиры, а следовательно, не может предоставить его/ее банку в залог под выданный

кредит. – прим. перев.