Аренда земельных участков

 

Историческое происхождение права земельной аренды в целом берет начало со времен Римской республики. В советской России Земельный кодекс 1922 г. в ст.28 предусматривал возможность сдачи трудовым коллективам земельных участков в аренду за плату деньгами, продуктами и иными видами вознаграждения. Допускалась сдача в аренду земельных участков городов и поселков городского типа. В 1936г запрещается сдача в аренду земель сельскохозяйственного назначения, а в 1969г прекращается взимание арендной платы за земли городов. После начала реформ арендодателями земельных участков признавались соответствующие Советы народных депутатов (устанавливалась краткосрочная аренда до 5 лет долгосрочная до 50 лет) и собственники земли (передавали участки в исключительных случаях на срок до 5 лет)[32, с.239].

В настоящее время при заключении договоров аренды земельных учаcтков должно осуществляться согласованное применение норм гражданского и земельного законодательства. Общие положения определены в главе 34 ГК РФ, а особенности сдачи в аренду земельных участков ст. 22 и другими статьями ЗК РФ. Можно взять за основу определение договора аренды ст.606 ГК РФ следующее: по договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участков или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать земельное, природоресурсное, природоохранное, градостроительное и иное законодательство.

Согласно требованиям, установленным ст.607 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве на них. В случае, когда земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым их них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Данное положение подтверждается судебной практикой ВАС РФ[48, с.2].

Арендодателем может быть только собственник (п.2 ст.22 ЗК РФ). В этом случае нормы ГК и иных нормативных правовых актов, принятых до введения в действие ЗК, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду не должны применяться. Однако в соответствии со ст.608 ГК арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, согласно п.10 ст.22 ЗК РФ в некоторых случаях такие договоры могут заключать лица, не являющиеся собственниками. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передавать эти участки в аренду на срок до достижения совершеннолетия. Арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок, т.к. сдача имущества в аренду согласно ст.613 ГК РФ не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

Арендатором может быть любое физическое и юридическое лицо. Особые правила установлены для иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства.

Содержание прав и обязанностей арендаторов земельных участков, закрепленных в ст.41 и 42 ЗК РФ, в целом аналогично содержанию прав землевладельцев и землепользователей.

Законодательством установлены особенности заключения договора аренды земельного участка, расположенного в пределах черты поселения. Действует постановление Правительства РФ от 11.11.2002г ｹ808 «Îá организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», данная форма наиболее активно используется в г. Москве. Начальная цена должна определяться исходя их кадастровой стоимости земли, площади, благоустройства, престижности, предполагаемой цели использования.

Существенные условия договора аренды заключаются в следующем. Объектом договора аренды может быть только такой участок, по которому достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: категория земель, кадастровый номер, местоположение, площадь, разрешенное использование. Земельный участок должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка.

Право аренды возникает только на основании договора, заключенного во исполнение акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду. Недостаточно наличие одного из условий, а именно акта органа местного самоуправления, что подтверждается судебной практикой по иску АООТ «Ðîñïå÷àòü» к Администрации (Мэрии) г. Ульяновска о признании права аренды спорных земельных участков под газетными киосками[54, с.2].

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если одной из сторон является юридическое лицо – независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 2.09.2002г ｹ3070-р. По общему правилу (ст.ст.164,609 ГК РФ) договор аренды подлежит государственной регистрации.

Не подлежат государственной регистрации договора аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года. Срок договора устанавливается по соглашению сторон. Если в договоре срок неопределен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Причем, законодатель придает особое значение сроку договора, срок договора влияет на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и на возможность его досрочного расторжения. Арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, отдать права в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества в пределах срока договора с уведомлением собственника, передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора с уведомлением собственника. Если земельный участок, взят в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то арендатор имеет такие права при аренде на срок более 5 лет. Досрочное расторжение по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Самостоятельной разновидностью договора аренды является краткосрочная аренда на срок не более чем год для проведения изыскательских работ, либо для государственных или муниципальных нужд. Это новый подход к регулированию такого рода отношений[32, с.223].

return false">ссылка скрыта

По истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды (п.3 ст.22 ЗК РФ). Следует отметить, что договор аренды не пролонгируется, а заключается вновь. Исключения составляют случаи, предусмотренные в ст.ст.35.36,п.2 ст.46 ЗК РФ, т.е. преимущественное право, имеет собственник здания и, если право аренды прекращено по инициативе арендодателя, в установленном в ЗК РФ случаях.

В ст. 624 ГК РФ предусматривается возможность заключения договора аренды с условием выкупа, тогда как новый Земельный кодекс РФ не содержит такой возможности.

Далее рассмотрим платность использования земельных участков на основании договора аренды.

Размер арендной платы определяется договором аренды и является его существенным условием (п.3 ст.65 ЗК РФ). Договор считается не заключенным, если сторонами не определено условие о размере арендной платы. ГК РФ, в отличие от ЗКРФ не признает размер арендной платы существенным условием договора, так как в случае, если размер не определен договором, считается, что установлены условия и порядок платежей, обычно применяемые при аренде при сравнимых обстоятельствах.

С учетом положений п.2п ст.607 ГК РФ, согласно которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, применяются нормы ЗК РФ. На арендатора возложена обязанность своевременно вносить арендную плату. Особенностями правового режима земель поселений определяется механизм определения арендной платы за земли поселений. За основу определения суммы арендной платы в поселениях берется базовая ставка арендной платы либо ставка земельного налога для соответствующей экономической зоны (определяют органы государственной власти и местного самоуправления), которая увеличивается на коэффициент в зависимости от категории арендаторов, объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, градостроительной ценности территории, престижности месторасположения, разрешенного использования.

Могут устанавливаться подзоны повышенной градостроительной ценности, например, в Москве к ним отнесены Кремль, Китай-город, Воробъевы горы, МГУ, Сити, Филевский парк (Положение о порядке определения арендной платы за земли в г. Москве утвержденной распоряжением мэра от 25.09.1998г ｹ98-РМ (в ред. 12.02.2002г)[32, с.3]. При определении размера арендной платы принимаются во внимание тип и ценность прилегающих к земельному участку объектов недвижимости, включая земли, занятые общедоступными лесами и водными объектами, условия инженерной и транспортной доступности.

При наличии права аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство инвестором, переход права владения строением на инвестора влечет за собой право пользования земельным участком, на котором расположено строение. Данное положение подтверждается определением судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 15.07.2003г, в котором обязанность перезаключить договор аренды спорного земельного участка с инвестором возложена на администрацию города[52, с.2].

Неделимый земельный участок не может быть передан в аренду одному из собственников строения, что подтверждается Постановлением ФАС Поволжского округа ｹА72-577/05-23/79 от 24.10.2005г.

В Постановлении ФАС Поволжского округа ｹА06-762/02-15/05 от 12.01.2006г отражено, что после разграничения государственной собственности на землю: на федеральную, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований, плательщики арендной платы перечисляют платежи на счета органов федерального казначейства для последующего зачисления их в доходы соответствующих бюджетов, в зависимости от установленного права собственности на земельные участки. Прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов (арендной платы) от сдачи имущества в аренду, что также подтверждается Информационным письмом ВАС РФ от 11.01.2002г ｹ 66.

приобретает определенное юридическое значение.

При производных способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц. Речь обычно идет о различных договорах – купли-продажи (в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов), мены, дарения (особым случаем является бесплатная приватизация жилых помещений), аренды с выкупом и т.д., а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве в отношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований. Каждый из этих способов специально урегулирован законом в соответствующих институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.

При этом важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.

Федеральным законом ｹ 217-ФЗ в п. 2 ст. 223 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г., согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.