Аренда земельных участков

 

Все титулы лиц – несобственников земельных участков подразделяются на два основных вида: вещные права и обязательственные права. Вещными правами являются право пожизненно наследуемого владения земельным участком (ст.ст.21ЗК РФ, ст.216,265 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участков (ст.ст.20 ЗК РФ, ст.216, 264 ГК РФ) и сервитут (ст.ст.23 ЗК РФ, ст.ст.216,274 ГК РФ). Обязательственный характер имеют права, возникающие в результате совершения договоров (сделок), к ним относится договор аренды земельного участка (ст.22 ЗК РФ).

Особым видом, по мнению О.И. Крассова, является право общего пользования землей[31, с.39]. Ранее в законодательстве это право было закреплено в ст.71 ЗК РСФСР, который предусматривал в качестве вида земель населенных пунктов - земли общего пользования. Позднее ст.262 ГК РФ, установила правило, что граждане имеют право свободно находится на незакрытых для общего доступа участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Указанные положения применяются в отношении земель, которые находятся как в частной, так и в публичной собственности. В п.8 ст.28 ФЗ «Î приватизации государственного и муниципального имущества», указано, что отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, дороги, проезды, набережные, парки, бульвары, скверы, водоемы) и предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах.

Ограничительные вещные права на землю являются одним из важнейших институтов гражданского права. Исследования в этой области велись еще древнеримскими юристами, не прекращались они и в дореволюционной России. Не меньшего внимания заслуживает эта проблематика и в современной науке гражданского права.

Конституционное признание земельных участков объектами частной собственности и тем самым – объектами имущественного (гражданского) оборота, потребовало возрождения и развития гражданско-правового механизма, определяющего их правовой режим и порядок совершения сделок с ними. В силу объективной ограниченности такого рода объектов и большого общественного (публичного) интереса в их надлежащем использовании, указанный механизм не может ограничиться оформлением лишь одного, хотя и самого широкого по содержанию, вещного права – права собственности, а должен включать и различные ограничительные вещные права. Об этом убедительно свидетельствует как мировой, так и отечественный опыт.

Анализируя институт ограничительных вещных прав в римском частном, русском дореволюционном, советском и современном российском праве можно обозначить следующие основные моменты:

- появление в системе современного российского права института сервитутов, пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей отражает общемировую тенденцию все большего ограничения права собственности на землю не только в общественных, но и в частных интересах;

- предусмотренные новейшим российским законодательством частные сервитуты ведут свое происхождение от римских, обладая в месте с тем существенными отличиями: возможностью принудительного установления по иску заинтересованного лица и возмездным характером пользования сервитуария служащим участком;

- публичные сервитуты современного российского законодательства не являются разновидностью прав сервитутного типа, представляя собой устанавливаемые в силу прямого указания закона пределы ограничения права собственности на земельные участки;

- право постоянного (бессрочного) пользования не имеет аналогов в римском и русском праве, представляя собой оригинальный вещно-правовой институт новейшего российского законодательства[30, с.206].

Наряду с правом собственности федеральное законодательство предусматривает следующие права на землю: право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ, ст.216 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения (ст.ст. 216, 265 ГК РФ), аренда (ст. 607 ГК РФ), сервитут (ст.ст. 216, 274, 277 ГК РФ), безвозмездное срочное пользование (ст. 689 ГК РФ).

Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненно наследуемое владение или аренду, находятся в чьей–либо собственности – государства или муниципального образования, юридического или физического лица.

Все иные вещные права на землю предполагают некоторые ограничения этих прав в отличие от права собственности. Лицо, не являющиеся собственником реализует принадлежащие ему права владения и пользования земельным участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (ст.264 ГК РФ). Однако объем правомочий землевладельцев, землепользователей и арендаторов различен.