Итоговое заключение о наиболее вероятной цене оцениваемого земельного участка методом сравнения продаж.
Как было отмечено выше, при правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу. Значительные различия в конечных результатах свидетельствует о неверном проведении корректировки цен аналогов или неучете каких-то элементов сравнения.
Будем считать, что корректировки выполнены правильно, но существует вероятность того, что по объективным причинам были не учтены какие то ценообразующие факторы. Для определения средневзвешенной стоимости земельного участка необходимо определить вес результатов, полученных после корректировок цен продаж земельных участков аналогов. Наибольший вес придается земельному участку, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому участку.
Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок. При отсутствии достаточного количества квалифицированных экспертов вес каждого аналога можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Считается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки.
Цена первого земельного участка была подвергнута одной корректировке. Цена второго - четырем, и цена третьего - пяти. Учитывая, что вес аналога должен быть обратно пропорционален количеству корректировок, можно предложить следующее правило его расчета:
Здесь k1, k2 и k3 — количество корректировок цен первого, второго и третьего аналогов.
Рассчитаем веса каждого аналога:
Отсюда, стоимость единицы площади оцениваемого земельного участка будет равна:
Ссотки = (152,1 ∙ 0,69) + (135,6 ∙ 0,17) + (94,8 ∙ 0,14) = 141,2 тыс. руб./сотка
Стоимость всего земельного участка, равна произведению:
Сзу = 141,2 ∙ 10 = 1412,0 тыс. руб.
Метод выделенияприменяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля). Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию. В противном случае может получиться отрицательная величина.
Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно стоимость улучшений рассчитывается затратными методами. Также как и в методе распределения, в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода. Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.
В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.
Так для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:
- подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогичными оцениваемому, с известными ценами продаж;
- оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подобранных объектов недвижимости как разности полной восстановительной стоимости и накопленного износа;
- расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе подобранных объектов недвижимости;
- корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;
- расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.
Задача. Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания 985 м2. Время постройки — январь 1987 г. Типичный срок экономической жизни здания — 80 лет. Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.
Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м2 общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45,0 тыс. руб.
Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 38,5 тыс. руб./м2. Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство. Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки — январь 2014 г.
Решение:
1. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:
Сон = 45,000 ∙ 985 = 44325,0 тыс. руб.
2. Расчет стоимости воспроизводства здания:
- восстановительная стоимость здания:
= 38,5 ∙ 1,2 = 46,2 тыс. руб./м2;
- износ: 
- стоимость воспроизводства здания составит:
СВз = 46,2 ∙ 985 ∙ 0,66 = 30034,6 тыс. руб.
3. Расчет стоимости земельного участка:
Сзу = 44325,0 – 30034,6 = 14290,4 тыс.руб.
Метод распределенияоснован на принципах сбалансированности и вклада, которые утверждают, что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом. Метод используется при наличии данных о продажах застроенных земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).
Этапы оценки методом распределения:
1. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков.
Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким ценообразующим характеристикам, как:
- численность и структура занятости населения;
- инфраструктурная обеспеченность;
- транспортная доступность;
- одинаковый тип застройки;
- природные особенности.
2. При необходимости внесение поправок в цены продаж объектов - аналогов, позволяющих учесть .отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, капитальности и возраста строений.
3. Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.
4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.
5. Расчет стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости на долю земли.
Задача. Определите стоимость земли, если известно, что в одном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Земельный участок с типовым домом был недавно продан за 189,0 тыс. руб.
Таблица 1 - Микрорайоны жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне
| Район | Средняя стоимость земли, тыс. руб. | Средняя стоимость объекта, тыс. руб. | Доля земли в общей стоимости объекта |
| А | 33,0 | 183,0 | 0,18 |
| Б | 37,0 | 199,0 | 0,19 |
| В | 36,0 | 189,0 | 0,19 |
Решение:
Сзу = 189,0 ∙ 0,19 = 35910,0 тыс. руб.
[1] Индекс изменения сметной стоимости СМР по общеотраслевому строительству в Республике Марий Эл: СМР- 5,88; прямые затраты - 5,39; оплата труда - 11,98; материалы – 4,91; механизмы – 5,72.