Расчет ставки дисконтирования

Определение ставки дисконтирования является одной из наиболее сложных и ответственных задач процедуры оценки. Для определения ставки дисконтирования необходимо понимать, что инвестор, приобретая объект недвижимости, отдает свои деньги в обмен на право вернуть их в будущем с соответствующей прибылью. Вкладывая свой капитал в недвижимость, инвестор рискует не получить эту прибыль, и, в силу этого, он вправе ожидать в качестве компенсации соответствующую премию за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог бы получить, вложив свой капитал в менее рискованное дело, например, положив деньги в надежный банк.

Наиболее распространены следующие методы расчета ставки дисконтирования:

· метод оценки капитальных активов (CAPM);

· модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC);

· метод кумулятивного построения (CCM);

· метод рыночной экстракции;

· метод экспертного опроса.

Для недвижимости ставка дисконтирования определяется, как правило, методом рыночной экстракции, методом кумулятивного построения, либо экспертным путем.

Метод рыночной экстракции – метод определения нормы отдачи на капитал на основе соотношения арендных ставок и цен аналогичных объектов недвижимости, при условии, что их существующее использование соответствует наиболее эффективному использованию.

Применение данного метода возможно при наличии достаточно репрезентативной и достоверной информационной базы по аренде/ продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту. При ограниченном количестве таковых данный метод не дает возможности сделать адекватные выводы о величине ставки дисконтирования.

При дипломном проектировании рекомендуется определение ставки дисконтирования методом кумулятивного построения.

Метод кумулятивного построения – способ последовательного наращивания первой составляющей ставки отдачи на капитал, при котором в качестве базовой берётся безрисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Математическое выражение метода кумулятивного построения:

 

, (5.1)

где:

Y_б - базовая ставка;

dY_i- i-тая поправка.

При расчете в рублевых потоках за безрисковую ставку можно принять средне- или долгосрочную доходность по ценным бумагам ГКО-ОФЗ, которые в среднем колеблются от 4,5 до 7% (государственные краткосрочные облигации) или эффективную доходность облигаций, номинированных в рублях, со сроком погашения от 2018 г. до 2036 г. (сайт информационного агентства СBonds: www.cbonds.ru, или другие источники).

Определение надбавок за различные риски может быть выполнено в соответствии таблицей 5.4.

Ставка дисконтирования Е используется при расчете критериев эффективности проекта.