Метод предполагаемого использования
15.1. Метод предполагаемого использования является методом дисконтирования денежных потоков. Оценка земли данным методом заключается в том, что моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход или рента), последовательно дисконтируется на дату оценки и затем суммируется с целью получения текущей стоимости земли.
15.2. Метод предполагаемого использования наиболее подходит для оценки инвестиционной стоимости земли и любого природного объекта (например, месторождения, участка лесной земли и др.), то есть стоимости, удовлетворяющей требования инвестора к доходности конкретного проекта.
15.3. Этот метод также применяется для определения ценности территории при рассмотрении различных вариантов ее освоения с точки зрения обеспечения общественных интересов и сохранения природной среды, и является одним из основных при определении эффективности природоохранных и ресурсосберегающих проектов.
15.4. При оценке рыночной стоимости земли данный метод целесообразно применять, главным образом, для объектов недвижимости, которые характеризуются переменными чистыми годовыми доходами, в особенности применительно к вновь построенным инвестиционным объектам.
15.5. При оценке рыночной стоимости земли данный метод также применяется для анализа наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка или рассматриваемого в качестве незастроенного.
15.6. При расчете стоимости земли данным методом возможно применение различных способов моделирования потока доходов и расходов. Выбор конкретного способа расчета стоимости зависит от целей оценки, вида доходов и расходов, имеющейся информации.
15.7. Одним из вариантов применения метода предполагаемого использования для оценки земли является метод разбивки на участки, если их застройка и последующая продажа считается наиболее эффективным видом использования земли.
15.8. Источником доходов от недвижимости, учитываемых в данном методе, является либо арендная плата за помещения, либо их продажа по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам.
15.9. Пример расчета стоимости земельного участка, на котором планируется строительство многоквартирного дома:
Тыс. USD
| Статьи доходов и расходов | Месяцы реализации проекта | |||||||||||
| Затраты на строительство, включая прибыль застройщика | ||||||||||||
| Стоимость обременений | ||||||||||||
| Арендная плата за землю | ||||||||||||
| Доходы от продажи квартир | ||||||||||||
| Чистый доход | -1002 | -202 | ||||||||||
| Ставка дисконтирования | 10% | |||||||||||
| Фактор дисконтирования | 0,99 | 0,98 | 0,97 | 0,96 | 0,961 | 0,95 | 0,94 | 0,93 | 0,93 | 0,92 | 0,91 | |
| Дисконтированный денежный поток | -1002 | -200 | ||||||||||
| Итого сумма | ||||||||||||
| Стоимость земли = | 6625 или округленно 6600 |
15.10. При оценке земли по доходам от сдачи недвижимости в аренду необходимо предусматривать определение дохода от продажи объекта недвижимости в конце периода владения данным объектом (реверсию).
15.11. Пример расчета стоимости земельного участка, на котором планируется строительство торгового объекта с учетом реверсии:
Тыс. USD
| Статьи доходов и расходов | Годы реализации проекта | ||||||
| 0,33 (4 мес.) | 0,42 (5 мес.) | ||||||
| Потенциальный доход =12000 | 12 000 | 12 000 | 12 000 | ||||
| Потери на незанятость =5% ×12000/100% | -600 | -600 | -600 | ||||
| Потери при сборе платежей=5%× (12000-600) /100% | -570 | -570 | -570 | ||||
| Действительный доход | 10 830 | 10 830 | 10 830 | ||||
| Операционные расходы =40%×10830/100% | -4332 | -4332 | -4332 | ||||
| Земельный налог =50 | -50 | -50 | -50 | ||||
| Затраты на строительство | -10 000 | -8000 | -6000 | ||||
| Прибыль предпринимателя (застройщика) - 20% от затрат на строительство | -2000 | -1600 | -1200 | ||||
| Налог на имущество (здание) - 2% от восстановительной стоимости с учетом износа* | -480 | -468 | -456 | ||||
| Чистый операционный доход | |||||||
| Доход от продажи ( реверсия) | |||||||
| Итого чистый доход | -8 000 | -6400 | -4800 | ||||
| Ставка дисконтирования =12% или 0,12 | |||||||
| Фактор дисконтированияя =1/(1+0,12)год | 1,00 | 0,96 | 0,95 | 0,89 | 0,78 | 0,70 | 0,62 |
| Дисконтированный денежный поток | -8000 | -6144 | -4560 | 5311,52 | 4664,4 | 4194,4 | |
| Итого сумма | |||||||
| Стоимость земли = | 20266 или округленно 20270 |
* Восстановительная стоимость = стоимость строительства минус износ. Износ принимается равным 2,5% в год. Отсюда восстановительная стоимость здания с учетом износа равна: 1-й год = 10000+8000+6000=24000 тыс. USD; 2-ой год - 24000×(1-0,025)= 23400 тыс. USD; 3-й год - 24000×(1-0,05)= 22800. На четвертый год происходит продажа объекта.