Метод выделения
13.1. При расчете стоимости земли методом выделения из стоимости сделки с застроенным земельным участком (стоимости единого объекта недвижимости) вычитается остаточная восстановительная стоимость строений, определенная затратным методом[9].
Пример:
Рыночная стоимость единого объекта недвижимости | 100 000 € |
Полная восстановительная стоимость здания, находящегося на земельном участке (стоимость строительства) | 80 000 € |
Общий износ | 50%. |
Остаточная восстановительная стоимость здания = | 80 000×0,5=40 000 € |
Стоимость земли под зданием = | $100 000-40 000=60 000 € |
13.2. Стоимость земли методом выделения также может быть рассчитана с использованием данных об удельной (в расчете на единицу площади) рыночной стоимости единых объектов недвижимости, остаточной стоимость строений на оцениваемом участке и коэффициенте, отражающем увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика и расходов, связанных с его реализацией. Использование коэффициента, отражающего увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика обусловлено тем, что дополнительные расходы и прибыль от строительства и продажи нового объекта обычно составляют определенный процент от рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, и их размер может быть учтен через соответствующий коэффициент. Расчет может быть произведен по следующей формуле: Сз=(Ср/К– Со)×Кэ, где Сз - стоимость земли; Ср - рыночная цена единицы площади здания; К - коэффициент, отражающий увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли и дополнительных расходов; Со - остаточная стоимость единицы площади здания; Кэ - коэффициент этажности. Коэффициент этажности = (жилая площадь одного этажа/общая площадь земельного участка под зданием)×кол-во этажей.
Пример:
Цена предложения 1 кв.м общей площади в 5-этажном крупнопанельном доме, 1971 г. постройки в г. Самаре составляет 2042 руб.
Себестоимость строительства 1 кв. м общей площади панельных домов составляет 1935 руб. (данные сборника “Информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве”, Самара, декабрь 1997 г.).
Срок службы дома на момент оценки равен 27 годам.
Норма амортизации строения данного типа - 1% в год или 0,01.
1,4- коэффициент, учитывающий экономическое старение в среднем для каменных зданий. Рассчитывается как отношение полного срока службы здания к сроку его экономической жизни[10].
Остаточная стоимость 1кв. м строения равна: 1935×(1–27×0,01×1,4) =1204 руб.
Заявленная стоимость (стоимость предложения) 1 кв.м квартиры равна 2042 руб.
Реальная цена продажи (стоимость предложения, уменьшенная на 20%) равна:
2042×0,8 = 1634 руб.
В среднем для Самары коэффициент этажности варьирует от 0,7 до 1,2 кв. м. Для данного расчета он принят в размере 1,2 .
Коэффициент, отражающий увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика и других расходов для Самары равен 1.3.
Стоимость 1 кв. м оцениваемого земельного участка равна: (1634/1,3– 1204)×1,2 = 63,5 руб.
13.3. Метод выделения также можно использовать для оценки вновь застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. В этом случае из рыночной стоимости вновь построенного объекта недвижимости вычитается стоимость строительства и иных затрат, связанных с его продажей, обычных для данного сегмента недвижимости.
Пример:
Стоимость 1 кв.м типового жилья в 9-ти этажном панельном доме | 1000 €/м2 |
Стоимость строительства типового 9-ти этажного панельного дома, включая прибыль предпринимателя[11] | 400 €/м2 |
Общий износ | |
Стоимость земли в стоимости 1 кв.м типового жилья | 1000-400=600 €/м2 |
Коэффициент этажности (коэффициент, учитывающий площадь строения, приходящуюся на 1 кв.м земельного участка) | 4,0 |
Стоимость земли под зданием = | 600 ×4,0= 2400 €/м2 |
13.4. Если в результате расчетов получается отрицательная или нулевая стоимость земли и при этом единый объект недвижимости имеет рыночную стоимость, то это означает, что неверно рассчитана стоимость улучшений или величина накопленного износа.