Основные параметры эксплуатационной пригодности и надёжности зданий и сооружений

 

Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплу­атационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными свойствами, герметичностью, звукоизолирующей спо­собностью и т. д.

Обобщенные группы основных параметров, определяю­щих эксплуатационную пригодность зданий:

1. Характеризующие конструктивную надежность, физическую долговечность – прочность и устойчивость конструкций, влаго- и морозостойкость конструкций, водонепроницаемость конструкций.

2. Характеризующие функциональное соответствие, моральную долговечность – удельные площади и кубатура, температурно- влажностный режим помещений, герметичность, звукоизоляция, инженерное оборудование и коммуникации.

3. Архитектурно – художественное оформление и соответствие назначению.

4. Экономичность возведения и эксплуатации.

Конкретный их перечень и числовые значения устанавливаются в про­екте при выборе объемно-планировочных и конструктивных решений зданий, строительных материалов и конструкций с учетом назначения и особенностей каждого здания или сооружения, района строительства и т. д.

Построенные здания и сооружения под воздействием природных и функциональных факторов со временем теряют свои эксплуатационные качества, подвергаются износу и разрушаются. При этом различают физи­ческий износ как потерю прочностных качеств и моральное старение как потерю технологического соответствия и стоимости в связи с ростом на­учно-технического прогресса.

Свойство здания сохранять в определенных пределах заложенные в нем параметры называют надежностью здания.

Надежность закладывается в процессе проектирования зданий и со­оружений при расчетах на прочность, устойчивость, герметичность и т. д.

Надежность зданий в процессе технической эксплуатации сохраняется или восстанавливается путем своевременного возобновления защитных по­крытий, замены или усиления ослабленных элементов и т. д.

Для обеспечения надежности, долговечности и пригодности зданий к дальнейшему использованию по назначению необходимо, чтобы они на­ходились в исправном состоянии.

В процессе эксплуатации здания и сооружения подвергаются как внешним, так и внутренним агрессивным воздействиям, кото­рые подразделяются на физико-химические и механические.

К физи­ко-химическим воздействиям относятся радиация, температура, осадки, газы, химические вещества, электромаг­нитные волны, биологические вредители, технологические процессы, влажность, а к механическим — воздушные потоки, нагрузки, морозное пучение, давление грунта и т. д.

По физическому состоянию агрессивные среды, воздействующие на объекты недвижимости, классифицируются на газовлажностные, жидкие и твердые.

Газовлажностные среды характеризуются уровнем относительной влажности воздуха (от 60 до 100%) и концентрации газов в воздухе.

Жидкие среды — это грунтовые воды, как правило, многокомпонентные, в которых протекают физико-химические процессы образования хлористых, сульфатных и магнезиальных солей кальция, вследствие чего развиваются процессы сульфатной коррозии и образования кристаллогидратов.

Твердые среды — сухие минерализованные грунты, удобрения, производственная пыль.

Под дефектом строительных конструкций зданий и сооружений пони­мается любое отклонение от проекта или стандарта, превышающее норми­рованное или допускаемое значение. Таким образом, дефектами являются отклонения: качественных пока­зателей и свойств бетона, толщины защитного слоя, геометрических раз­меров конструкций и узлов их сопряжений и т. д., которые возникают при изготовлении и монтаже конструкций.

В процессе эксплуатации конструкций формируются повреждения — отклонения от исходного состояния, превышающие установленные допу­скаемые величины: появление трещин там, где они недопустимы, чрезмер­ное их раскрытие или чрезмерные прогибы; уменьшение прочности бето­на или размеров поперечных сечений и т. д.

Причины, вызывающие повреждения, подразделяются на че­тыре основные группы:

• воздействия внешних факторов;

• воздействия технологических процессов;

• проявление дефектов проектирования и строительства зданий;

• нарушение правил эксплуатации зданий.

Значимость последствий от накопления деформаций и повреждений можно подразделить на следующие категории:

I категория — угроза обрушения или аварии, устраняемая заменой конструкций;

II категория — повреждения несущих конструкций, устраняемые при капитальном ремонте;

III категория — мелкие повреждения, устраняемые при текущем или капитальном ремонте.

Техническая экспертиза — это комплекс мероприятий, позволяющих дать общую объективную оценку технического состояния объекта недви­жимости и соответствующей строительной инфраструктуры и их соответствие обязательным требова­ниям, соблюдение которых обеспечива­ет надлежащее качество строительства и безопасность строительных кон­струкций при их эксплуатации. Она включает в себя работы по сбору, обработке, расчетам и анализу дан­ных о текущем состоянии конструкций, зданий, сооружений или их час­тей.

Техническая экспертиза зданий и сооружений перед проведением их реконструкции или капитального ремонта является наиболее сложным и ответственным видом экспертизы. В процессе прове­дения этой экспертизы обязательно составляется дефектная ведомость, в которой указывается техническое состояние конструкций. Основная цель технической экспертизы в этом случае заключается в определении фактического технического состояния всего здания в це­лом и его отдельных конструктивных элементов для установления соста­ва и объема работ по капитальному ремонту или реконструкции объекта.

Техническая экспертиза зданий с целью непрерывного контроля их со­стояния проводится в процессе плановых и внеочередных осмотров. При осмотрах выявляются неисправности и причи­ны их появления, уточняются объемы работ по текущему ремонту и дает­ся общая оценка технического состояния объекта недвижимости. В случае перепланировки помещений (квартир, офисов, цехов) перед началом проектирования также необходимо выполнить работы по техни­ческой экспертизе.

Техническая экспертиза зданий и сооружений, поврежденных в ре­зультате техногенных воздействий (аварий, катастроф, землетрясений), необходима для того, чтобы установить возможность их дальнейшей экс­плуатации и выработать мероприятия по усилению конструкций.

Особое внимание уделяется обследованию зданий, подвергшихся воз­действию пожара. В задачу детального об­следования обязательно входит определение структурных и физико-меха­нических повреждений материала конструкций, вызванных действием высоких температур и резким охлаждением при тушении. Техническая экспертиза проводится не только для уже построенных и находящихся в эксплуатации объектов, но и для объектов незавершенно­го строительства.

Для принятия решения о возобновлении строительства необ­ходимо определить степень физического износа отдельных конструкций, элементов и объекта в целом, выявить возникшие дефекты, отступления от проекта, оценить прочностные свойства материалов основных несущих конструкций, которые могут измениться со временем.

Одновременно результаты этой экспертизы могут быть использованы и для оценки рыночной стоимости недвижимости, когда объект незавер­шенного строительства является предметом сделки купли-продажи. Для определения физического износа зданий для целей оценки текущее состояние их отдельных частей и конструктивных элементов устанавли­вается прежде всего в результате визуального осмотра.

Техническая экспертиза для определения функционального износа за­ключается в определении соответствия технических решений, принятых в данном объекте, современным требованиям по энергосбережению, внут­ренней отделке помещений, системам инженерного оборудования и др. При определении внешнего износа, прежде всего, производится техниче­ская экспертиза окружения объекта недвижимости.

Техническая экспертиза при определении наилучшего и наиболее эф­фективного использования объекта недвижимости является составной ча­стью экспертизы при оценке объекта. В процессе ее проведения, прежде всего, необходимо проанализировать местные, региональные и федеральные законодательные акты, регламентирующие нормативно-правовую сторо­ну вариантов функционального использования объекта.

Техническая экспертиза объекта недвижимости в этом случае должна начинаться с технической оценки земельного участка. В результате этой экспертизы устанавливаются законодательно разре­шенные, физически осуществимые и максимально эффективные вариан­ты использования объекта недвижимости. Порядок проведения технической экспертизы объектов недвижимости осуществляется в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Период непосредственного проведения экспертизы включает в себя три этапа:

• этап предварительного знакомства с объектом;

• этап детального технического обследования;

• этап оценки полученных результатов. В зависимости от вида проводимой экспертизы состав и содержание этапов этого периода может существенно изменяться.