Внешняя информация, необходимая для оценки недвижимости.

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей по-

следовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих

тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это

информация описательного характера, которая используется непосред-

ственно для определения величины рыночной стоимости.

Пример общей информации:

«Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококласс-

ными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские

времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ог-

раничено. Большинство высококлассных отелей было построено или от-

ремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств

очень высок».

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр,

используемых для расчетов в том или ином методе.

Пример специальной информации:

«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных

номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в

среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл.

США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США».

Формирование массива внешней информации начинается со сбора

макроэкономических данных и исследования общего состояния нацио-

нальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

• темпы экономического роста;

• уровень инфляции;

• индекс деловой активности;

• инвестиционный климат в стране, уровень национальных и за-

рубежных капиталовложений;

• изменение ставок процента и кросс-курса национальной валю-

ты;

• уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

• стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

• доверие правительству;

• приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций (например, Государст-

венного комитета по статистике).

3. Исследования международных финансовых организаций (таких

как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4. Аналитические обзоры информационных агентств (информаци-

онное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения

анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проана-

лизировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости.

Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о

рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно име-

ющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация. Для комплексного информационного

обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо со-

брать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка не-

движимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земель-

ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобре-

тения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер

арендной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

• состояние и перспективы развития сегмента рынка;

• цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи

сопоставимых объектов, их подробное описание;

• уровень эксплуатационных затрат;

• среднерыночный уровень занятости недвижимости;

• уровень возможных прочих доходов;

• налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

• укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и

сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

• сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и

строительных организаций;

• индексы цен в строительстве;

• удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

• стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, ук-

рупненные показатели стоимости систем водоснабжения, кана-

лизации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондицио-

нирования воздуха, электроснабжения;

• прочая информация.

Основные источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы

(Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Ук-

рупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика:

«Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные

инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).

2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров,

девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению не-

движимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка

недвижимости R-WAY и другие).

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, кон-

ференциях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Использование электронных средств коммуникации в поиске ин-

формации возможно по прямым (оn-line) каналам информационных

агентств REUTERS, АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.

Информационные агентства, специализирующиеся на предостав-

лении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют по-

средством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (на-

пример, ТРИГОН).

С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER.,

можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлтор-

ских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения

различных сегментов рынка недвижимости.

В интернете есть информация, предоставляемая оценочными и ри-

элторскими компаниями. Преимущество риэлторских компаний заклю-

чается в наличии сформированной обширной информационной базы. В

этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний

в сотрудничестве как с риэлторскими, так и с другими компаниями, ге-

нерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недви-

жимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собст-

венной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необ-

ходимых данных.

В России разработаны программные продукты, например, про-

граммный комплекс «VALMASTER.» фирмы «Исследовательский центр

оценки активов» для оценки сравнительным, доходным, затратным под-

ходами. Однако использование таких программ затруднено из-за отсут-

ствия доступных статистических массивов ценовой формации.

Автоматизация затратного подхода реализована в программных

продуктах компаний КО-ИНВЕСТ, Багира. Наибольшее распростране-

ние получили программные продукты компании КО-ИНВЕСТ. Про-

граммный комплекс «Оценка промышленных зданий» разработан в

1997 г. компанией «КО-ИНВЕСТ» на базе издания «Справочник оцен-

щика: Промышленные здания».

Программный комплекс «Справочник оценщика: Жилые дома»

содержит информацию в одинаковом формате не только по зданиям-

представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов

блокировки, что позволяет учитывать архитектурно-планировочные осо-

бенности оцениваемых объектов.