Тема 7. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней

ГР прав на недвижимость – публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи. «Права на имущество, подлежащие ГР, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом».

ГР подлежат:

§ ПС (и другие вещные права), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение;

§ право ХВ и право ОУ;

§ право пожизненного наследуемого владения;

§ право постоянного пользования;

§ ипотека;

§ сервитут;

§ иные права.

Датой ГР права является дата внесения соответствующих записей о правах в Реестр, содержащий информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об этих объектах и сведения о правообладателях.

ГР прав осуществляется по месту нахождения недвижимости и проводится специальными учреждениями юстиции (порядок создания и структура которых определяются субъектами РФ по согласованию с Минюстом России).

Существенные изменения внесены в ст. 24 ФЗ «О ГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, в котором предусмотрена защита прав собственников в праве общей собственности при продаже одним из участников долевой собственности своей доли в общей собственности. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он ее продает.

ГР данной сделки купли-продажи производится только в случае предоставления документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли.

Проведенная ГР удостоверяется соответствующим свидетельством или посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

ФЗ «О ГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г. и ФЗ «О гос. земельном кадастре» от 02.01.00 г. введены следующие новые термины определения в систему ГР недвижимого имущества:

§ Кадастровый номер объекта собственности – присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

§ Кадастровый номер здания (сооружения) состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание, и инвентарного номера здания.

§ Кадастровый номер помещения в здании (сооружении) состоит из кадастрового номера здания и инвентарного номера помещения.

§ Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Характерная особенность – в дополнение к уже существующему в ст. 130 ГК РФ перечню вещей, относимому к недвижимому имуществу, указаны жилые помещения и кондоминиумы.