Оценка экономической эффективности инженерной подготовки территорий

Целесообразность инженерной подготовки неудобных территорий определяется общим градостроительным эффектом освоения территории, величина которого зависит:

1). От архитектурно-планировочных и санитарно-гигиенических условий

2). От экономических показателей строительства

3). От эксплуатации зданий и сооружений

Комплексная оценка территории города, составляемая при разработке генплана города и уточняемая в проектах размещения первой очереди строительства, основывается на следующих показателях:

1. Оценка функционального удобства или градостроительного качества района территории или площадки, в зависимости от размещения планировочной структуры города и возможности организации связей с местами приложения труда, отдыха и обслуживания.

2. Характеристики санитарно-гигиенических условий и ограничений (необходимость сохранения ценного исторического фонда, ландшафта и формирования архитектурно-пространственной композиции).

На основании оценки функционального удобства района вводят диффиринцированные показатели плотности его освоения, по сравнению со средней для города интенсивностью использования территории:

I – для I зоны (в крупнейших городах) – 1,75

II – 1,5

III – 1,25

IV – 0,85

V – 0,7

VI – 0,6

Эти показатели позволяют учесть градостроительный эффект освоения отдельных участков, расположенных в различных районах города. Для этого фактическую площадь их территорий заменяют приведенной, с учетом коэффициента использования территорий (интенсивность освоения участка приводится к среднегородским условиям)

 

F_i^’=F_i*δ_i ,

где F_i^’ и F_i – приведенная и фактическая площади участков, пригодных для освоения, га;

δ_i – коэффициент интенсивности освоения участка і, определяемый в зависимости от расположения этого участка в плане города, то есть его квалиметрической оценки.

Экономическая оценка освоения участка территории под застройку включает:

1). Затраты на возведение зданий и сооружений, пропорциональные объему строительства и не зависящие от расположения участков в плане города

2). Затраты на освоение площадки (инженерной подготовкой, оборудования территории, строительство внутриплощадочных сетей и благоустройства)

3). Внешнеплощадочные и дополнительные затраты на строительство инженерных сетей и коммуникаций, а также транспортное строительство в связи с вынесением предприятий или других существующих объектов за пределы площадки и возмещением ущерба при изъятии сельхозтерриторий, сносе жилых зданий и других мероприятий; по каждому виду затрат определяют капиталовложения и эксплуатационные расходы, приводимые к сроку окупаемости.

З_і=Э_іТ_н +К_і

 

З_і – затраты

Э_і - годовые эксплуатационные затраты

Т_н – нормативный срок окупаемости (в годах)

К_і – капитальные вложения в строительство (единовременные затраты)

 

При перспективном планировании и развитии города и оценки городской территории могут учитываться только единовременные затраты на освоение и инженерное оборудование территории.

В качестве критерия эффективности освоения территории применяется разница в удельных затратах на освоение 1 га территории (или на возведение 1 м² площади жилых зданий в наихудшем районе). Для этого определяют замыкающий участок или район города, характеризующийся наибольшей величиной удельных затрат, рассчитывая для каждого пригодного для освоения участка показатели стоимости строительства на 1 га или на 1 м² общей площади.

S_i=З_i/F_i^’

C_i=З_i/pF_i^’

 

где F_i^’ – приведенная площадь территории участка і с учетом предполагаемого показателя интенсивности ее освоения;

р – средняя плотность застройки, определяемая для жилищного строительства в зависимости от средней этажности.

Критерий S можно применять при анализе размещения на территории города всех видов застройки, поэтому он более универсален, чем критерий С.

Показатель удельной стоимости освоения единицы территории изменяется в зависимости от вида застройки. В связи с этим при составлении градостроительной оценки территории стоимость строительства определяется обычно при условии размещения наиболее массового его вида - жилищного.

По величине указанных выше показателей отбирают наилучшие участки таким образом, чтобы их суммарная площадь соответствовала территориальным потребностям города. Замыкающим или эталонным окажется тот участок из числа неотобранных, эффективность освоения которого характеризуется наименьшими затратами.