Суперфиций (superficies)

Аренда земли существовала еще в период республики. Государство и городские общины сдавали земли, не подлежащие продаже, под строительство домов, а также для их обработки за арендную плату, вноси­мую ежегодно. Соответствующие отношения, возникающие между государством и арендаторами, регулировались публич­ным правом (относились к юрисдикции цензоров).

Со временем арендодателями становятся муниципии и частные лица, отношения которых с арендаторами регулировались претором на основе норм обязательственного, т. е. частного права. Это были типичные отношения, вытекающие из договора аренды.

С отмиранием классического рабовладельческого хозяйства и с переориентацией римского земледелия на обработку земли с помощью свободных арендаторов для регулирования отно­шений между собственниками земли и свободными арендаторами уже не было достаточно договоров о краткосрочном найме, так как краткосрочные договоры не являлись достаточной гарантией ни для арендатора, ни для собственника земли. Для арендатора потому, что ему постоянно грозила опасность расторжения договора, что препятствовало принятию каких-либо мер по улучшению сельско­хозяйственного производства, а это ставило под вопрос само суще­ствование арендатора и членов его семьи (особенно когда договор с ним прерывался из-за его задолженности). Эти договоры не устраи­вали и собственника земли, так как не обеспечивали ему постоян­ную и гарантированную ренту. Поэтому получили развитие договоры о долгосрочной аренде.

Договоры о долгосрочной аренде земли были источниками права на чужие вещи. На основании долгосрочных договоров арендатор получал во владение арендованное имущество и правомочия посто­янного пользования им и его плодами, и все это при одном условии — регулярной выплаты арендной платы.

Долгосрочные договоры об аренде земли делились на договоры об аренде строительных участков (su­perficies) и договоры об аренде сельскохозяйственных участков (emphyteusis).

Рассмотрим вначале правовую природу суперфиция.

На основании этого вида договора арендатор участка (суперфициарий) получал постоянное, наследственное и отчуждаемое право возводить строения на чужой земле и пользоваться ими вместе с землей, регулярно выплачивая собственнику участка аренд­ную плату.

Условия для заключения договора о superficies созрели только в классическое время, когда полностью утвердилась частная собст­венность на землю. В связи с тем, что почти весь земельный фонд находился в руках небольшого числа собственников, а потребности городского населения в жилье были велики, было необходимо най­ти правовое средство, дававшее возможность возникновению соб­ственности на строительные участки, которые и в дальнейшем ос­тавались бы в руках прежних собственников, а строения и пользо­вание такими участками можно было бы передать и другим лицам. С этой целью был создан договор о superficies.

С введением суперфиция в Риме было полностью отброшено прежнее положение о том, что земля должна принадлежать тому, кто ее обрабатывает или застраивает, и утвердилось противоположное: земля принадле­жит собственнику даже тогда, когда по его воле застраивается дру­гим. Застройщик такого участка, хотя и строил на собственные сред­ства, мог обладать только правом его постоянного использования.

Под влиянием преторского права обязательственный характер суперфиция приобрел значение вещного права. Суперфиций рассматривался как вещь, юридически отделен­ная от поверхности и имеющая обособленный правовой режим. Благодаря введенным претором средствам защиты (аналогичным защите права собственности), суперфициарий мог ограждать свое право от третьих лиц и от самого собственника земли. Аналогичная эволюция, также под влиянием преторского права, произошла и с арендой земель для обработки: она приобрела характер особого вещного права на чужую вещь, защищаемого как против третьих лиц, так и против собственника. Право пользования землей для ее обработки стало длительным (бессрочным), арендная пла­та — стабильной.

Итак, суперфиций представляет собой вещное, наследствен­ное и отчуждаемое право возведения строения на чужом го­родском участке и право пользования этим участком; эмфитевзис — вещное, наследственное и отчуждаемое право пользова­ния землей и плодами, с правом изменения характера участка, но без ухудшения его.

Как видим, содержание прав здесь весьма широкое, оно значительно шире, чем у сервитуария, но все же не такое полное, как у собственника. Эта неполнота состояла в следующем.

Суперфициарий уплачивал собственнику поземельную ренту, в случае не­уплаты последний мог возбудить иск о собственности; обременение участка сервитутом возможно без ущерба прав собственника земли; при отчуждении участка тре­бовалось согласие собственника.