Классификация сделок с недвижимостью и их особенности.

 

Для того, чтобы раскрыть сущность и особенности сделок с недвижимостью, необходимо ответить на более общий вопрос: «Что же такое сделка?».

Понятие сделки – одно из фундаментальных понятий всего гражданского права. Сделка – это результат выражения воли (волеизъявление), порожденный действиями одного или нескольких субъектов гражданского права, направленными на изменение собственного правового положения или правового положения третьих лиц в определенных гражданских правоотношениях. Следует оговориться и указать на то, что сделка всегда несет правовые последствия. Эти последствия носят межотраслевой характер: гражданско – правовой, административно – правовой, уголовно – правовой и т.д.

При этом, следует учитывать, что понятие сделки, порядок ее заключения, признания недействительной и т.д. регулируется гражданским правом. Таким образом, публичность в отношениях сделок носит производный характер от частного (эта оговорка была приведена для уяснения сути последствий сделок в общем, и последствий сделок с недвижимостью в частности; т.к. именно там публичный элемент проявляется особенно явно – это не только теоретическая, но и в большей степени практическая посылка).

Итак, от общего определения понятия сделки перейдем к частному вопросу о сделках с недвижимостью. Необходимо выявить особенности с точки зрения частноправовой и публично - правовой составляющей. Сначала рассмотрим особенности совершения сделок в рамках цивилистической догматики. Особенности – это в частности, правовые основания выделения сделок с данной категорией объектов в отдельную категорию сделок с этими объектами.

К этим особенностям относятся: форма и содержание сделок, их государственная регистрация, субъектный состав (их правомочность и правовой статус), юридические средства защиты1).

Сделки с недвижимостью, по общему правилу, как и все остальные сделки, должны соответствовать условиям действительности, - под которыми понимается признание за сделкой качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Эти условия делятся на две группы: общие и специальные.

Общие условия (применимы ко всем сделкам):

а) законность содержания (например, не должна ограничиваться правоспособность одной из сторон в двусторонней сделки);

б) способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке (например, в отношении юридических лиц – чтобы при заключении сделки, либо исполнительный орган не вышел за рамки своих полномочий, или специальной правоспособности юридического лица);

в) соответствие воли и волеизъявления (например, во избежании, порока воли в силу тяжелых жизненных обстоятельств).

Специальные условия (применимы к заключению сделок, где объект регулируется специальным гражданско - правовым режимом, в нашем случае, режим для объектов недвижимого имущества):

а) соблюдение формы сделки (в данном случае, по общему правилу, форма сделки - письменная);

б) содержание сделки (все существенные условия договора должны быть согласованны сторонами);

в) государственная регистрация (в данном случае имеется в виду, или регистрация принадлежности прав на недвижимость по сделке; или регистрация самой сделки; или и то и другое).

Большинство сделок с недвижимостью заключаются в виде договоров, кроме случаев, когда в сделке участвует одна сторона – односторонняя сделка (дарение, завещание).

Следует отметить, что действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает нормы о купле-продаже недвижимости, но при этом специальные нормы об аренде установлены только в отношении одной из разновидности недвижимости - зданий и сооружений). Таким образом, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно1).

Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:

- сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ; договор продажи предприятия, ст. 559 ГК РФ; договор мены недвижимого имущества, ст. 567 ГК РФ; договор дарения недвижимости, ст. 572 ГК РФ; пожертвование, ст. 282 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, ст. 583,601 ГК РФ2); договор строительного подряда, ст. 740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве;

- сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ; договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК РФ; договор залога недвижимости (ипотеки), ст. 339 ГК РФ; договор аренды транспортного средства с экипажем, ст. 632 ГК РФ; договор аренды транспортного средства без экипажа, ст. 642 ГК РФ; договор аренды предприятия, ст. 656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст. 671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст. 665 ГК РФ;

- акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении) договора в отношении недвижимости; уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве.

Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте можно квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Так, можно выделить:

- сделки с недвижимым имуществом, совершаемые кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами;

- сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также учреждениями;

- сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями;

- сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без образования юридического лица;

- сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими лицами (при этом имеют особенности сделки, заключаемые малолетними, а несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства);

- сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным управляющим от имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).

Все указанные сделки обладают определенными особенностями и совершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных для участия в гражданском обороте этой категории лиц, может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.

В качестве классификационного критерия, на основании которого допустимо выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки. Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Самим участникам заключаемого договора не предоставлено право устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки.

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

- договор об ипотеке (залоге недвижимости);

- уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);

- перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);

- договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

- договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

- договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

- договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);

- договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

- отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);

- пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);

- договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);

- договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ); договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года;

- договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);

- договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

- договор аренды участков лесного фонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ)

- договор концессии участков лесного фонда;

- договор залога права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

- договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).