Вопрос3. Членские правоотношения в жилищном, жилищно-строительном и жилищно-накопительном кооперативах.

 

Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию кооператива (п. 5 ст. 112 ЖК).

Вступление в кооператив возможно и после его создания. Лица, желающие вступить в кооператив, подают заявление об этом в правление кооператива. Заявление о приеме в члены кооператива должно быть рассмотрено правлением в течение месяца и утверждено решением общего собрания (конференции).

Гражданин или юридическое лицо признается членом кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены кооператива общим собранием его членов (ст. 121 ЖК).

Для приема в кооператив должна иметься возможность предоставить вступающему в кооператив лицу жилое помещение в строящемся или приобретаемом доме.

Если кооператив организован при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Федерации или органов местного самоуправления, преимущественным правом вступления в него пользуются малоимущие граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в жилье, а также иные категории граждан, нуждающиеся в жилье и имеющие право на получение жилого помещения по договору социального найма (ст. 49 ЖК).

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Участие в приобретении и строительстве жилых помещений осуществляется путем внесения паевого взноса.

В отличие от Закона о жилищных накопительных кооперативах Жилищный кодекс не регулирует подробно вопросы, связанные с определением форм участия членов жилищного кооператива в деятельности последнего. Порядок и условия внесения паевого взноса определяются уставом жилищного кооператива, причем Жилищный кодекс не предъявляет обязательного требования о внесении его в денежном выражении. Не исключается внесение взноса в натуральной форме, например, путем предоставления строительных материалов, технических средств для строительства, ремонта многоквартирного дома, обслуживания прилегающей территории.

Внесением паевого взноса участие члена кооператива в его деятельности не ограничивается. Член кооператива "также обязан вносить в порядке и на условиях, определенных кооперативом, средства на содержание и обслуживание многоквартирного дома.

Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены кооператива, на основании решения общего собрания его членов (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса (п. 1 ст. 124 ЖК).

Сначала член кооператива получает жилое помещение во владение и пользование, а после полной выплаты пая становится собственником этого помещения, что не прекращает его членства в кооперативе.

Вселение в жилое помещение производится на основании решения общего собрания членов кооператива.

При этом никаких договоров с членом кооператива не заключается — основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в кооперативе.

Право на пай может принадлежать как одному, так и нескольким лицам. При этом необязательно, чтобы все они были членами кооператива (ст. 125 ЖК). Так, право на пай, внесенный за счет общих средств супругов в период брака, будет принадлежать им обоим, если брачным договором не предусмотрено иное, независимо от того, кто из них является членом кооператива.

Члену кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса, предоставляется право с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и правления кооператива сдавать часть занимаемого жилого помещения внаем, а при временном выезде внаем может быть сдано и все помещение. Сдача жилого помещения внаем осуществляется за плату, которую наниматель уплачивает члену кооператива как наймодателю (ст. 128 ЖК).Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (ст. 129 ЖК).

Приобретение права собственности на жилое помещение предполагает также возникновение права собственности на часть общего имущества многоквартирного дома пропорционально общей площади занимаемого жилого помещения (ст. 36, 37 ЖК).

Если паевой взнос за кооперативную квартиру выплачен полностью за счет общего совместного имущества супругов, они приобретают право общей совместной собственности на эту квартиру, независимо от того, кто из них является членом кооператива, а также факта дальнейшего расторжения брака между ними2.

Членство в жилищном кооперативе может прекратиться в случае:

1) выхода члена кооператива;

2) исключения из членства;

3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидации кооператива;

5) смерти гражданина, являющегося членом кооператива.

Прекращение членства в кооперативе может иметь различные жилищно-правовые последствия.

В случае выхода или исключения из кооператива член кооператива, полностью не выплативший свой пай, утрачивает право пользования жилым помещением, принадлежащим кооперативу.

Ему выплачивается сумма пая в сроки и на условиях, предусмотренных уставом кооператива.

В случае смерти члена кооператива преимущественное право на вступление в его члены имеет супруг при условии, что он обладает правом на часть пая (п. 1 ст. 131 ЖК РФ).

Наследник члена кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или он отказался от вступления в члены кооператива.

Наследник члена кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, приобретает преимущественное право на вступление в члены кооператива в случае, если вышеуказанные граждане отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены кооператива.

Член семьи, проживавший совместно с наследодателем, но не являющийся его наследником, получает преимущественное право на вступление в члены кооператива при условии внесения им паевого взноса и отсутствия граждан, которые являются наследниками, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены кооператива либо откажутся от вступления в его члены.

Членом жилищно-накопительного кооператива может быть только физическое лицо — гражданин, достигший 16 лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его письменного заявления.

Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в Единый государственный реестр юридических лиц, при условии уплаты гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса.

Основанием для внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в Единый государственный реестр юридических лиц является решение уполномоченного уставом органа кооператива.

Вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса осуществляются после внесения сведений о гражданине в Единый государственный реестр юридических лиц.

В случае не внесения гражданином вступительного членского взноса или первого платежа в счет паевого взноса в течение трех месяцев со дня внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр юридических лиц директор кооператива обязан подать в регистрирующий орган заявление об аннулировании сведений о принятии данного гражданина в члены кооператива.

Отношения между кооперативом и его членами возникают исключительно на основании членства в кооперативе.

При этом кооператив не может состоять в договорных отношениях с членами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений т. е к примеру, заключить с членом кооператива договор целевого займа

В соответствии с Законом о жилищных накопительных кооперативах (ст. 7) член кооператива имеет право:

1. участвовать в управлении кооперативом и быть избранным в его органы

2) пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом

3) выбирать форму участия в деятельности кооператива

4) давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива

5) получить от кооператива в пользование жилое помещение

6) пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива уставом и решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции

7) участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности

8) получать от органов кооператива информацию о деятельности кооператива в порядке и объеме, которые предусмотрены федеральным законом и уставом кооператива

9) передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива

10) завещать пай;

11) получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая

12) обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива;

13) получить жилое помещение в собственность

14) приобретать иные права, предусмотренные Законом о жилищных накопительных кооперативах, другими федеральными законами и уставом кооператива.

Член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу касающиеся качества жилого помещения, передаваемому в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собствен «ость, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. Указанное требование подлежит исполнению кооперативом в порядке, установленном его уставом.

Одним из ключевых прав члена кооператива является право выбора формы участия в деятельности кооператива.

Под участием в деятельности жилищного накопительного кооператива понимается внесение членами кооператива паевых взносов в паевой фонд кооператива, а не личный трудовой вклад.

Выбор формы участия в деятельности кооператива, таким образом, означает возможность выбрать один из устанавливаемых кооперативом вариантов внесения паевого взноса. На самом деле член кооператива выбирает не форму участия в деятельности (она едина для всех — внесение определенного денежного взноса), а лишь порядок внесения такого взноса.

В соответствии с п. 2 ст. 27 Закона формы участия в деятельности кооператива устанавливают:

1) минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер (или способ определения размера) части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива;

2) период внесения оставшейся части паевого взноса;

3) размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса;

4) возможные условия привлечения заемных средств, когда это допускается законодательством.

Указанные требования к определению формы участия в деятельности кооператива являются обязательными. Кроме того, они могут предусматривать:

1) условия индексирования периодических платежей в счет паевого взноса;

2) условия начисления процентов на паенакопления, направляемые из паевого фонда кооперативам приобретение или строительство кооперативом жилых помещений для других членов кооператива;

3) иные условия приобретения или строительства кооперативом жилых помещений и условия внесения паевых взносов.

Формы участия в деятельности кооператива утверждаются общим собранием его членов. До утверждения общим собранием они должны быть утверждены правлением кооператива.

Возможные формы участия в деятельности кооператива должны быть одинаковы для всех членов кооператива, согласование индивидуальных условий внесения взноса не допускается.

Размер паевого взноса члена кооператива определяется с учетом рыночной стоимости жилья, которое гражданин желает получить. После приобретения или строительства кооперативом для его члена жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом органа кооператива, согласованном с членом кооператива (ст. 24 Закона).

Кроме стоимости жилья, паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение иных, связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива.

Право требовать приобретения жилья для получения его в пользование член кооператива имеет после внесения установленной минимальной части паевого взноса (ст. 28 Закона).

При этом должна соблюдаться предусмотренная для данного кооператива очередность приобретения и предоставления жилья.

Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это помещением

Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным его уставом. Выписка из решения или его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня.

После внесения членом кооператива пая в полном размере он или другие лица, имеющие право на пай, приобретает право собственности на жилое помещение.

Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств (ст. 30 Закона).

При переходе права собственности на жилое помещение в результате полной выплаты пая членство в кооперативе, по общему правилу, прекращается. Жилищный накопительный кооператив (в отличие от Жилищных и жилищно-строительных кооперативов) имеет единственную цель — обеспечить приобретение гражданином жилья; он не предназначен для осуществления управления жильем, перешедшим в собственность членов кооператива.

Член кооператива обязан (ст. 8 Закона):

1) соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные законодательством и уставом;

2) своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива и решениями, принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции;

3) не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и его органами;

4) исполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством и уставом кооператива.

Кроме перечисленных обязанностей, вытекающих из членства в кооперативе, член кооператива должен нести обязанности, предусмотренные жилищным законодательством для пользователей жилых помещений.

Следует отметить, что член кооператива обязан вносить не только паевые взносы, направляемые непосредственно на приобретение жилья и компенсацию связанных с этим расходов, но также единовременный вступительный членский взнос и периодические членские взносы. Последние вносятся ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрено иное. Размер и порядок внесения вступительного и периодических членских взносов определяются в соответствии с уставом кооператива.

Члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов. Размер неустойки определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки внесения взносов.

Членство в кооперативе прекращается (ст. 9 Закона) в случаях:

1) добровольного выхода из кооператива;

2) исключения из кооператива;

3) передачи пая другому члену кооператива или третьему лицу;

4) смерти члена кооператива, объявления его умершим в установленном федеральным законом порядке;

5) обращения взыскания на пай;

6) внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере и передачи соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива, если у члена кооператива нет других паенакоплений и иное не предусмотрено уставом кооператива;

7) ликвидации кооператива, в том числе в связи с его банкротством.

Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Основанием для внесения такой записи является решение уполномоченного уставом органа кооператива, а в случае исключения из кооператива или обращения взыскания на пай члена кооператива — решение или определение суда.

Последствием прекращения членства в кооперативе, за исключением случая внесения паевого взноса в полном размере, член кооператива, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, и проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования этим жилым помещением. Они обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе, а в случае ликвидации кооператива — со дня принятия решения о его ликвидации. При отказе освободить жилое помещение член кооператива и проживающие совместно с ним лица подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения.

Если гражданин добровольно выходит из кооператива или исключается из него, он получает действительную стоимость пая в порядке и в сроки, установленные законом и (или) уставом кооператива.

Наследник умершего члена кооператива имеет право быть принятым в члены кооператива. Если пай умершего члена кооператива перешел к нескольким наследникам, наследник, который имеет право быть принятым в члены кооператива, определяется по соглашению. Между наследниками или по решению суда. Если ни один из наследников не воспользовался правом быть принятым в члены кооператива, кооператив выплачивает наследникам причитающиеся им в соответствии с наследственными долями доли действительной стоимости Пая в порядке и в сроки, установленные Законом о жилищных накопительных кооперативах и уставом кооператива. Наследник, не ставший членом кооператива, имеет право на получение от наследника, ставшего членом кооператива, соразмерной своей наследственной доле компенсации доли действительной стоимости пая, в том числе выплаты соответствующей денежной суммы. Срок выплаты компенсации определяется по соглашению между наследниками, а при отсутствии такого соглашения — судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства.