Определите стоимость объекта по парным продажам

Характеристика	пара

1. Дом с бассейном
2. Дом без бассейна
Отклонения (стр.1-стр.2)
Поправка, установленная оценщиком
Мода:
Медиана:
Средняя арифметическая:
Принято:

2. Скорректируйте стоимость сопоставимого объекта при помощи процентных поправок

Процентные поправки к цене сопоставимого объекта, долл.

Характеристика	Аналогичный объект	Поправки на независимой основе	Поправки на кумулятивной основе
1. Цена продажи
2. Дата продажи	4 месяца назад
3. Природное окружение	на 5 % лучше, чем у объекта оценки
4. Удобства	на 10 % лучше, чем у объекта оценки
5. Состояние	на 2 % хуже, чем у объекта оценки
6. Общая поправка	х
7. Скорректированная стоимость сопоставимого объекта

3. Определите скорректированную цену продажи оцениваемого участка, если известны цены сделок купли-продажи по трем аналогичным квартирам, две из которых расположены в центре города и одна – на окраине.

	Объект оценки	Аналог
Характеристики
Местоположение	окраина	окраина	центр	центр
Состояние квартиры	хорошее	неплохое	хорошее	неплохое
Цена продажи за 1кв.м.
Дата продажи		месяц назад	полгода назад	3 месяца назад
Корректировка на:
местоположение
состояние квартир
Итоговая корректировка
Скорректированная цена продаж

4. Стоимость объекта оценки Х имеет цену продажи сопоставимого аналога равной 1,0.

Определите: 1) если объект лучше аналога на 15 %; 2) если оцениваемый объект хуже аналога на 15 %; 3) аналог лучше оцениваемого объекта на 15 %; 4) аналог хуже оцениваемого объекта на 15 %

5. Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс. Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога:

Объект 1: Продан 3 месяца назад. Местоположение аналогичное, но ландшафт лучше, неужели у объекта оценки (различие оценено в 5000 долл.). Плавательный бассейн аналогичен (оценен в 16 долл.)

Объект 2: Продан 6 месяцев назад. Имеется бассейн. Льготное финансирование сделки, предоставленное продавцом, прибавило к цене 15000 долл. По сравнению с обычным финансированием.

Объект 3: Расположен ближе к автобусной остановке, неужели объект оценки, снижает стоимость на 3000 долл. Продан 2 дня назад. Бассейн отсутствует.

Темпы роста цен на недвижимость составляют 0,5 % в месяц.

Определим стоимость объекта на основе метода парных продаж

Характеристика	Объект оценки	Объект

Цена продажи, долл.
Корректировки с учетом:
даты продажи
наличия бассейна
наличие ландшафта
условий финансирования
местоположения
Скорректированная цена
Количество квартир
Скорректированная продажная цена одной квартиры
Усредненная цена продаж одной квартиры
Стоимость объекта оценки

6. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м² и проданного за 500000 у. д. ед.

Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости

Элементы сравнения	Поправки, %	Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, у. д. е.
Цена продажи аналога
Поправка на передаваемое право собственности	+ 4
Скорректированная цена
Поправка на условия финансирования
Скорректированная цена
Поправка на условия продажи
Скорректированная цена
Поправка на изменение экономических условий
Скорректированная цена
Поправка на местоположение
Скорректированная цена
Поправка на износ
Скорректированная цена
Поправка на наличие дополнительных улучшений
Скорректированная цена
Поправка на масштаб (денежная поправка к ед. сравнения)
Итоговая стоимость

7. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом (ПВД) в 150000 у. д. ед. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах:

Расчет валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Аналог	Цена продажи, у. д. е.	ПВД	ВРМ



Средний показатель
	Вероятная цена продажи

8. Оцените объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50000 у. д. ед.

Информация о сделках купли-продажи

Аналог	ЧОД, у. д. ед.	Цена продажи, у. д. ед.	К_кап


	Доход за прошлый год 35000
Вероятная цена продажи

9. Характеристика объекта оценки: 1) жилое строение; 2) дата постройки – 1.02.2001 г.; 3) дата оценки – 1.04.2004 г.; 4) планировка – комнаты смежные; 5) состояние квартир: требуется ремонт; 6) дом каблирован; 7) общая площадь – 60 м². В качестве аналогов были подобраны 10 объектов, проданных на рынке не более 1 месяца назад:

№	Цена продажи, долл.	Общая площадь, м²	Цена 1 м², долл.	Характеристики
кабель	планировка	ремонт
				-	раздельная	не требуется
				+	раздельная	не требуется
				+	раздельная	требуется
				+	смежная	не требуется
				+	смежная	требуется
				-	смежная	не требуется
				-	смежная	требуется
				-	смежная	не требуется
				+	смежная	не требуется
				+	смежная	не требуется

Определите: 1. механизм формирования весов каждой характеристики объекта, установив соотношение весов?

Расчет увеличение цен с учетом характеристик объекта

Объект аналог	Цена 1 м², долл.	Калибровка объектов на основе характеристик
кабель	планировка	ремонт
+	-	раздельная	смежная	требуется	не требуется










ИТОГО	Х
Среднее значение	Х
Приращение стоимости за счет характеристик объекта	Х
Соотношение приращения	Х

2.Стоимость объекта оценки?

Расчет стоимости оценки

Объект аналог	Цена 1 м², долл.	Вес характеристик^*	Сума весов	Взвешенная цена 1 м²
кабель	планировка	ремонт










ИТОГО	Х
Средневзвешенная цена 1 м²
Стоимость объекта оценки

* - веса устанавливаются на основе парных сравнений объекта оценки с каждым аналогом по следующему правилу: если характеристика объекта оценки совпадает с аналогом - присваивается вес (наличие кабеля 1,5; планировка комнат 1; состояние квартиры 2), если нет ставим 0

10. Возможны следующие варианты использования земельного участка:

Показатели	Большой супермаркет	Гостиница	Театр	Сеть торговых магазинов
Чистый операционный доход
Стоимость новых улучшений (зданий)
Коэффициенты капитализации,% Для зданий Для земли

Определите вариант лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.