Метод распределения

12.1. Метод распределения основан на использовании в расчетах данных о соотношении стоимости земли и улучшений в стоимости единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка).

12.2. Возможны различные варианты определения стоимости земли с использованием данного метода. Наиболее распространенными способами являются:

1) использование известного (полученного из аналитических обзоров или макроэкономических исследований) соотношения, характерного для определенного типа объектов в регионе оценки или в других регионах (например, в европейских странах доля стоимости земли под промышленными объектами оценивается в 0,01-0,1, в США доля стоимости земли под торговыми объектами в 1970-е годы на макроэкономическом уровне оценивалась в 0,667);

2) расчет данного соотношения на основе имеющихся данных.

12.3. Если известна стоимость единого объекта недвижимости (V_О) и доля стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости (К_L), то стоимость земли (V_L) определяется как: V_L = К_L ×V_O .

Пример 1:

Доля стоимости земли под промышленными объектами определена в 0,1. Стоимость единого объекта недвижимости определена в 1 млн. руб. Стоимость земли равна 1 млн. руб. ×0,1 = 100 тыс. руб.

Пример 2:

Объекты	Цена единого объекта ×	Доля земли =	Стоимость земли /	Площадь земельного участка =	Удельная стоимость земли
Объект 1	2 000 000 €	0,20	400 000 €	2 га	200 000 €/га
Объект 2	1 200 000 €	0,25	300 000 €	1,6 га	187 000 €/га
Объект оценки				0,5 га
Стоимость земли в составе объекта оценки = (200 000+ 187 000)/2×0,5 = 96750 €

12.4. Если известна стоимость единого объекта недвижимости (V_О) и доля стоимости улучшений в общей стоимости единого объекта недвижимости (К_В), то стоимость земли (V_L) может быть определена как: V_L=(1-К_В)×V_O. Например, доля улучшений составляет 0,8 в стоимости единого объекта недвижимости. Стоимость единого объекта - 1 млн €. Стоимость земли равна: (1-0,8)×1 млн. € =200 тыс. €.

12.5. Если известна стоимость будущих улучшений или стоимость предполагаемого строительства (V_В) и доля имеющихся улучшений в общей стоимости единых объектов недвижимости, рассматриваемых в качестве аналогов (К_В), то стоимость земли (V_L) может быть определена как: V_L=(1-К_В)×V_B/К_В.

Пример: