Жилищного кредитования

 

Мо­дель Страна Кредитор Источник ресурсов Условия предоставления кредита Инвестор
                процент по кредиту сумма кредита срок кре­дита дополни­тельные условия    
Одноуровненвая Франция Дания Испания Венгрия Польша Чехия Ипотечные банки Вклады, депозиты 2-8% 70-80% стоимо­сти жилья 10-30 лет — Ипотеч­ные банки
    Германия Франция Стройсбер-кассы, уч­реждения взаимного кооператив­ного кредита Контракт­ные сбе­режения 4,5-8% 45-50% стоимо­сти жилья 6-18 лет Сбереже­ния в раз­мере 45— 50% сто­имости жилья Строй-сбер­кассы
Двухуровненвая США Англия Ссудосбере-гательные ассоциации, ипотечные банки, ком­мерческие банки, сберега­тельные бан­ки, кредит­ные союзы Ипотеч­ные цен­ные бу­маги, соб­ственный капитал 7-8% 70% стоимо­сти жилья 12-30 лет Страхова­ние, если сумма кре­дита боль­ше 80% стоимости залога Пенсион­ные фонды страховые компании, коммерчес­кие банки, финансо­вые корпо­рации

 

Примечание. Источник: [12, с. 130, таблица 3.4]

Участниками одноуровневой модели ипотечного жилищного кредитования являются ипотечные банки и другие специализированные кредитно-финансовые учреждения, выступающие в роли кредитодателей, а также физические лица, являющиеся получателями ипотечного кредита. Креди­тополучатель при кредитовании передает кредитодателю закладную в качестве обеспечения взятого им кредита, выступая при этом залогодателем. Кредитодатель становится обладателем залогового права и является залогодержателем. В данной модели получил развитие только первичный рынок закладных.

Важной особенностью одноуровневой модели является то, что совокупная потребность всех клиентов в ипотечных кредитах обеспечивается за счет ресурсов, не связанных с рынком ипотечных ценных бумаг, а именно: собственного капитала кредитного учреждения; средств клиентов, размещенных во вкладах и депозитах банка; межбанковских кредитов. Привлекая ресурсы для ипотечных кредитов, банк в данной модели не использует закладные для операций купли-продажи на рынке ценных бумаг.

Второй характерной чертой одноуровневой модели является то, что весь кредитный процесс регулируется непосредственно кредитным учреждением, предполагается минимальная степень передачи кредитором своих функций по организации и обслуживанию кредитов посредникам.

В странах Западной и Восточной Европы в рамках одноуровневой модели наиболее развита система жилищных строительных сбережений (СЖСС). Так, в Дании, Нидерландах и Германии с помощью модели строй-сбережений в 2002-2005 гг. построено более 60% введенного жилья, а задолженность по таким кредитам составляла 50% ВВП. Во Франции каждый третий гражданин имеет жилищный накопительный контракт, в том числе 28,3% этих контрактов заключены с целью приобретения нового жилья, 44,9% — для покупки жилья на вторичном рынке, 26,8% — для финансирования ремонта и реконструкции жилья. В Венгрии, Польше и Чехии кредиты на жилищное строительство в рамках данной модели составляют 90% предоставляемых кредитов населению.

Общими условиями привлечения средств в рамках данных систем строй-сбережений являются следующие: сумма накопительного вклада составляет 40-50% стоимости приобретаемого жилья; процентная ставка по жилищным накопительным вкладам варьируется от 2,5 до 4,5% годовых; в обязательном порядке предусмотрено предоставление государственной субсидии.

Основные отличия данных систем заключаются в том, что во Франции в целях обеспечения положительной доходности по накопительным жилищным вкладам ипотечные институты ориентируются на рыночные ставки по депозитам, в Германии процентная ставка по вкладу зависит только от стоимости привлеченных ресурсов внутри системы стройсбережений.

Кроме того, в отличие от замкнутой немецкой модели формирование ресурсов во французской модели стройсбережений осуществляется не только за счет средств граждан, желающих получить ипотечный кредит, но и за счет средств граждан, заинтересованных в получении рыночного процентного дохода по контрактным сбережениям, что позволяет трансформировать свободные сбережения граждан в кредитные ресурсы банков.

Следует подчеркнуть, что в немецкой и французской СЖСС кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капитала, что особенно важно в белорусских условиях недостаточного развития фондового рынка, а целенаправленно формируются за счет привлечения средств будущих кредитополучателей посредством контрактных сбережений — постепенного накопления первичного капитала для получения ипотечного кредита. Сочетание в одном лице вкладчика и кредитополучателя является характерной чертой этой модели: до выплаты необходимой суммы вкладчик является кредитодателем, а после предоставления ему кредита становится должником.

Важно, что государство стимулирует накопление собственного капитала потенциальных кредитополучателей путем предоставления им cу6сидий (10% стоимости жилья) или налоговых привилегий (из налогооблагаемого дохода вычитается сумма сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение).

Крупнейшими кредиторами в европейской одноуровневой модели ипотечного кредитования выступают сберегательные банки, на долю которых приходится 27% всего объема выданных ипотечных кредитов. Это обстоятельство особенно важно для определения основных кредитодателей системы ипотечного жилищного кредитования в республике.

Во Франции на государственный сберегательный банк приходится 25% всего объема предоставленных ипотечных кредитов, в Германии — более 30%. Более того, в некоторых странах сберегательный банк выступает единственным ипотечным кредитодателем (например, в Португалии — "Caixa Geral de Depositos", в Бельгии — "Caisse Generale D'Eparone et de Retraite"). Удельный вес ипотечных жилищных кредитов в активах сбе­регательных банков составляет от 25 до 50% [13, с. 38].

Структура ипотечных кредитов, выданных различными кредитодателями в европейских странах на 01.01.2006 г., представлена на рис. 2.1.

Рис. 2.1. Структура ипотечных кредитов по виду кредитодателей

в странах Западной Европы

Примечание. Источник: [21, с. 21].

Из рис. 2.1 видно, что наряду со сберегательными значительный объем ипотечных кредитов предоставляют ипотечные банки (23%).

Несмотря на то, что ипотечные банки являются крупными кредитодателями, они заимствуют кредитные ресурсы у сберегательных банков посредством межбанковского или синдицированного кредитования.

Главное преимущество системы жилищных строительных сбережений, как показывает мировой опыт, заключается в ее независимости от конъюнктуры финансово-кредитного рынка. Это позволяет кредитодателям устанавливать процентные ставки по вкладам и кредитам в рамках системы стройсбережений исходя только из особенностей своей кредитной политики. Например, банк может не выплачивать доход по вкладам, а в качестве цены кредита установить уровень банковской маржи по дан­ной операции. Кроме того, для кредитодателя уменьшается риск невозврата кредита, поскольку имеется возможность оценки кредитоспособности клиента на этапе накопления сбережений. Эти особенности одноуровневой модели важны для развития ипотечного кредитования в республике, поскольку позволяют определять статус ипотечных кредитных учреждений и принципы их функционирования.