Аренда земельных участков.

По договору аренды собственник индивидуально-

определенной непотребляемой вещи передает ее за

плату во временное пользование другому лицу. По ис-

течении срока аренды эта вещь должна быть возвра-

щена ее собственнику.

Порядок заключения договоров аренды земельных

участков регулируется ГК РФ, который предусматри-

вает общие требования к совершению таких сделок.

Особенности совершения договоров аренды земель-

ных участков урегулированы ЗК РФ.

По общему правилу именно собственники земельных

участков могут свободно предоставлять их в аренду

в соответствии с нормами гражданского и земельного

законодательства. Ограничения установлены в отно-

шении РФ - собственника земельных участков, указан-

ных в п. 4 ст. 27 ЗК в качестве исключенных из оборота,

а в п. 11 ст. 22 - запрет на передачу в аренду изъятых

из оборота земельных участков, за исключением слу-

чаев, установленных федеральными законами.

ЗК РФ закреплено преимущественное право аренда-

тора земельного участка по истечении срока договора

аренды на заключение нового договора аренды земель-

ного участка, за исключением следующих случаев:

1) когда собственник находящегося на этом участке

здания, строения или сооружения захочет реали-

зовать свое преимущественное право на аренду

данного земельного участка (п. 5 ст. 35);

2) когда граждане и юридические лица - собственни-

ки зданий, строений, сооружений, расположенных

на земельных участках, находящихся в государ-

ственной или муниципальной собственности, же-

j лают осуществить свое исключительное право на

I приватизацию земельных участков или приобрете-

V ние права их аренды (п. 1 ст. 36);

3) когда арендодатель желает прекратить договор

аренды в связи с совершением арендатором дей-

ствий (бездействия), предусмотренных ст. 46 ЗК РФ.

Арендатор земельного участка вправе передать

свои права и обязанности по договору аренды зе-

мельного участка третьему лицу, в том числе отдать

арендные права в залог и внести их в качестве вкла-

да в уставный капитал хозяйственного товарищества

или общества либо паевого взноса в производствен-

ный кооператив в пределах срока действия договора

аренды земельного участка без согласия собствен-

ника земельного участка при условии его уведомле-

ния. Однако при заключении договора аренды земель-

ного участка можно предусмотреть необходимость

такого согласия.

Более широкий объем прав предоставлен аренда-

тору при аренде земельного участка, находящегося

в государственной или муниципальной собственно-

сти, на срок более чем пять лет:

1) арендатор земельного участка имеет право в пре-

делах срока договора аренды земельного участка

передавать свои права и обязанности по этому до-

говору третьему лицу без согласия собственника

земельного участка при условии его уведомления;

2) изменение условий договора аренды земельного

участка без согласия его арендатора и ограниче-

ние установленных договором аренды прав арен-

датора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земель-

ного участка, заключенного на срок более чем пять лет,

по требованию арендодателя возможно только на

основании решения суда при существенном нару-

шении договора аренды земельного участка его арен-

датором.