Тема 14. Обязательства по использованию жилых помещений

 

1. Право граждан на жилое помещение. Общая характеристика жилищного законодательства.

Право граждан на жилище провозглашается в Конституции РФ и относится к группе важнейших социально-экономических прав граждан. Содержание права на жилище следует определить путем указания на две его главные составные части. Во-первых, право на жилище означает, что государство гарантирует каждому человеку на территории РФ возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям. Во-вторых, конституционное право на жилище заключается в том, что государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем и имел возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения другого жилья. Жилищное законодательство - совокупность законов и иных правовых актов, нормами которых регулируются жилищные отношения. Следовательно, предметом жилищного законодательства и, соответственно, его задачами является регулирование жилищных отношений. Жилищное законодательство представляет собой комплексную отрасль законодательства, включающую нормы административного и гражданского права, а также нормы конституционного права, определяющие право граждан на жилище. В настоящее время к числу важнейших законов, содержащих нормы о регулировании жилищных отношений, относятся ГК, Основы федеральной жилищной политики, Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Нормы жилищного законодательства содержатся в ряде указов Президента РФ, постановлениях Правительства РФ, в актах министерств и ведомств РСФСР и Российской Федерации, органов власти и управления субъектов Федерации, а также в некоторых актах Союза ССР, не противоречащих Конституции РФ и законодательным актам РФ, принятым после 12 июня 1990 г. Особое место среди актов жилищного законодательства занимают постановления Конституционного суда РФ.

 

2. Жилищные фонды и их характеристика.

Жилищный фонд Российской Федерации представляет собой единую структуру, включающую все жилые дома и жилые помещения, находящиеся на ее территории и предназначенные для постоянного проживания, независимо от того, кто является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т.п. классифицировать жилищные фонды на: частный жилищный фонд. государственного жилищного фонда. муниципальный жилищный фонд, фонд социального использования, жилищный фонд России, индивидуальный жилищный фонд. В жилищный фонд не входят и не учитываются в его составе дачи дачно-строительных кооперативов, садовые домики садоводческих товариществ, вагончики, используемые строителями, мотели, турбазы, дома отдыха, санатории, пансионаты и другие строения и помещения, предназначенные для сезонного или временного проживания независимо от длительности проживания в них граждан. Не могут быть отнесены к жилищному фонду и не подлежат государственному учету самовольно построенные дома и другие строения. Учет помещения или строения в составе жилищного фонда имеет важное юридическое значение. Если строение или помещение не учтено в составе жилищного фонда, к отношениям, возникшим по их поводу, не могут применяться нормы жилищного законодательства (например, правила о правах членов семьи основного пользователя, о выселении и т.д.).

 

3. Договор найма жилого помещения у частного собственника жилья. Объект договора. Содержание договора. Предоставление гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Права и обязанности нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Поднаем. Срок договора найма жилья. Расторжение договора найма жилья и его последствия. Выселение. Коммерческий наем и аренда жилых помещений. Право на жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов. Особенности договора социального найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения — это соглашение, в силу которого одна сторона (собственник жилого поме­щения или управомоченное им лицо (наймодатель) обя­зуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для про­живания в нем. Предмет договора — помещение, предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состояниюм для постоянного проживания в нем людей. Объектом договора найма жилого помещения может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Сдаваемое внаем помещение должно отвечать определенным требованиям: оно должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Не может являться предметом договора найма жилого помещения часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Основной обязанностью наймодателя в данном договоре является предоставление нанимателю свободного жилого помещения в исправном состоянии. Наймодатель обязан также осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги; при сдаче квартиры в многоквартирном доме обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг. Наниматель обязан своевременно вносить обусловленную договором плату, пользоваться жилым помещением и его оборудованием по прямому назначению в соответствии с условиями договора, соблюдать санитарные и противопожарные правила, бережно относиться к жилому помещению. Наряду с вышеназванным договором найма действующим законодательством предусмотрен и особый договор социального найма жилого помещения, сущность и сфера применения которого определяется статьей 672 ГК РФ. По этому договору в пользование предоставляются жилые помещения, расположенные в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Права и обязанности, вытекающие из договора социального найма, приобретает не только наниматель жилого помещения, но и проживающие совместно с ним члены семьи, при этом наниматель не обладает какими-либо преимуществами в сравнении с членами его семьи, он не может по своему усмотрению изменить условия договора, произвести обмен жилого помещения без согласия членов семьи и т.д. К числу субъективных прав нанимателя, возникающих из договора найма жилого помещения, относится право сдачи нанятого помещения или его части другому лицу - поднанимателю путем заключения с ним договора поднайма. По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Заключение нанимателем договора поднайма возможно при одновременном наличии следующих двух условий (предпосылок): согласие наймодателя и наличие жилой площади, достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателя на каждого проживающего приходилось не менее установленной нормы жилой площади. Названные предпосылки предусмотрены ст. 685 ГК и относятся к обоим видам договора найма. По-разному определяются срок, на который допускается поселение временных жильцов, и срок договора поднайма. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев, а срок договора поднайма – срока договора найма жилого помещения. По общему правилу гражданину и его семье при их выселении из помещения, занимаемого по договору социального найма, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. Понятие благоустроенного помещения раскрывается в ст. 96 ЖК РСФСР, согласно которой такое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта и при этом, во-первых, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям независимо от того, отвечало ли помещение, из которого выселяется гражданин, указанным требованиям*(484); во-вторых, предоставляемое благоустроенное помещение по размеру должно быть не меньше того, которое занимал выселяемый, а если он занимал отдельную квартиру или несколько комнат, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат. Если наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется ему в размере не менее установленной нормы на одного человека (в Российской Федерации - 12 кв. м). Учитывается и право на дополнительную площадь, если наниматель или член семьи, имеющий такое право, фактически пользовался дополнительной площадью. для замены нанимателя, кроме требования самого нанимателя и других совместно проживающих с ним граждан, необходимо согласие наймодателя. Если первоначальный наниматель умер или выбыл из жилого помещения, договор продолжает действовать на прежних условиях. Нанимателем становится один из граждан, проживающих с прежним нанимателем. Но для этого требуется общее согласие всех граждан, постоянно проживающих в жилом помещении. Если же согласие не достигнуто, все указанные граждане становятся сонанимателями. Споры, связанные с заменой нанимателя в договоре коммерческого найма, могут разрешаться судом. Размер недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения, сдаваемые в коммерческий наем, не ограничивается и что за это взимается плата, устанавливаемая в договоре. член кооператива имеет право: - жить со своей семьей в предоставленной ему квартире; - добровольно выйти из кооператива; - с согласия кооператива передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи; - получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий; - обменять с соблюдением действующих правил занимаемое им жилое помещение на другое. Члены кооператива имеют и другие (корпоративные) права, вытекающие из членства в кооперативе, в частности право участвовать в решении вопросов деятельности кооператива, включая прием новых членов, в распределении квартир и т.д. В то же время они обязаны выполнять требования устава кооператива: использовать полученную квартиру в соответствии с ее назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями и т.д.

 

4. Право на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Право на служебные помещения, помещения в общежитиях.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

 

5. Особенности предоставления и использования служебных жилых помещений и общежитий.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются: органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации; органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в жилищном фонде субъекта Российской Федерации; органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде. Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

 

6. Правовое положение членов семьи пользователя жилого помещения, поднанимателей, временных жильцов.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

 

7. Содержание жилищных правоотношений - право пользования, оплата жилого помещения и коммунальных услуг, ремонт, надлежащее содержание.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за пользование жилым помещением (плата за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; плату за коммунальные услуги. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

 

8. Обмен жилого помещения.

Договор обмена жилых помещений – это соглашение, в соответствии с которым одно лицо, имеющее право на жилое помещение, обязуется передать принадлежащее ему или занимаемое им жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен определенное жилое помещение. Обмен жилых помещений между их собственниками (гражданами или юридическими лицами) производится не по договору обмена жилыми помещениями, а по договору мены, хотя и с учетом специфики предмета обмена. В качестве стороны в договоре обмена таких жилых по­мещений выступает только наниматель. Жилищные права проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, учитываются законодате­лем, предусматривающим обязательную дачу этими лицами согласия на обмен в письменной форме. Проживающие совместно с нанимателем члены его се­мьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам соци­ального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Участниками договора обмена жилых помещений могут быть несколько нанимателей, т.е. договор обмена может быть и двусторонним, и многосторонним. Обмениваемые жилые помещения могут находиться как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Если между нанимателем жилого помещения по догово­ру социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принуди­тельного обмена занимаемого жилого помещения в судеб­ном порядке. Указанный договор представляется нанимателями, его заключившими, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществле­ние обмена. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть оспорен в судебном порядке. Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения на обмен являются основанием расторжения ранее заключен­ных и одновременного заключения новых договоров соци­ального найма.

 

9. Жилищные нормы. Излишки жилой площади, изменение жилищных правоотношений.

 

10. Охрана жилищных правоотношений: переселение, выселение, принудительный обмен.

Граждане при переселении из жилых помещений (жилых домов), а также их освобождении имеют право в установленном порядке на: предоставление благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования или безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность; предоставление собственникам равноценного возмещения (компенсации) по их выбору в денежной либо натуральной форме в виде предоставления равнозначного жилого помещения; выкуп у собственников жилого помещения (жилого дома) в связи с изъятием земельного участка; предоставление жилого помещения по договору краткосрочного найма (договору найма специализированного жилого помещения) на срок проведения капитального ремонта либо реконструкции жилого дома или в иных случаях, установленных законом города Москвы. Собственники, наниматели и пользователи жилых помещений при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве имеют право на получение официальной информации об основаниях, сроках, условиях и порядке переселения и освобождения жилых помещений (жилых домов) в городе Москве, а также на защиту своих прав при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве в соответствии с федеральным законодательством и настоящим Законом. Гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, или которым жилые помещения (жилые дома) принадлежат на праве собственности, предоставляются благоустроенные жилые помещения в жилищном фонде города Москвы соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или в собственность в районе проживания. В случае предоставления многодетным семьям, имеющим несовершеннолетних детей, нескольких жилых помещений, все предоставляемые жилые помещения должны находиться в районе проживания. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если: к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке; обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания; принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях; принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме; в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.