Правовой режим земель садоводческих товариществ и дачных кооперативов.

 

В соответствии со статьёй 39 Кодекса о земле дееспособные граждане, зарегистрированные по месту жительства или по месту пребывания на территории Республики Беларусь, пожелавшие создать садоводческое товарищество, дачный кооператив, подают в соответствующий районный исполнительный комитет заявления о подтверждении возможности размещения садоводческого товарищества, дачного кооператива и предполагаемом месте размещения земельных участков для коллективного садоводства, дачного строительства с приложением соответствующего протокола собрания учредителей, содержащего решение о создании садоводческого товарищества, дачного кооператива.

После государственной регистрации садоводческого товарищества, дачного кооператива земельные участки общего пользования садоводческого товарищества, дачного кооператива, включающие в себя земли общего пользования садоводческого товарищества, дачного кооператива, предоставляются этим садоводческому товариществу, дачному кооперативу в постоянное пользование или аренду по их выбору, а членам садоводческого товарищества, дачного кооператива, являющимся гражданами Республики Беларусь, - в частную собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду, иностранным гражданам и лицам без гражданства, зарегистрированным по месту жительства или месту пребывания на территории Республики Беларусь, - в аренду в порядке, установленном Президентом Республики Беларусь. Для коллективного садоводства, дачного строительства предоставляются земельные участки, пригодные для их использования в указанных целях, как правило, из фонда перераспределения земель и вблизи автомобильных и железных дорог.

В случае получения по наследству земельных участков, предоставленных наследодателю в частную собственность или пожизненное наследуемое владение для коллективного садоводства, дачного строительства, к наследникам, в том числе иностранным гражданам и лицам без гражданства, являющимся родственниками наследодателя, переходит соответственно право частной собственности или пожизненного наследуемого владения на эти земельные участки.

Статьёй 36 Кодекса о земле регламентированы размеры земельных участков размер земельного участка, предоставляемого в частную собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду для коллективного садоводства, дачного строительства, не может превышать 0,15 гектара на одного члена садоводческого товарищества, дачного кооператива.

Конкретный размер земельного участка в зависимости от местных условий и особенностей, волеизъявления лица, которому он предоставляется, а также с соблюдением градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил и предоставление земельного участка меньше минимального размера, может осуществляться только с согласия лица, которому он предоставляется.

Землепользователи должны осуществлять в границах предоставленных им земельных участков следующие мероприятия по охране земель:

благоустраивать и эффективно использовать землю, земельные участки;

сохранять плодородие почв и иные полезные свойства земель;

защищать земли от водной и ветровой эрозии, подтопления, заболачивания, засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами, химическими и радиоактивными веществами, иных вредных воздействий; предотвращать зарастание сельскохозяйственных земель древесно-кусарниковой растительностью (насаждениями) и сорняками;

сохранять торфяно-болотные почвы при использовании сельскохозяйственных земель, предотвращать процессы минерализации торфяников;

проводить консервацию деградированных земель, если невозможно восстановить их исходное состояние;

восстанавливать деградированные, в том числе рекультивировать нарушенные земли;

снимать, сохранять и использовать плодородный слой земель при проведении работ, связанных с добычей полезных ископаемых и строительством.

В данном вопросе мы рассмотрели порядок предоставления земельных участков для коллективного садоводства дачного строительства. А также правовой режим садоводческих товариществ и дачных кооперативов.

 

С недавнего времени правовой статус садоводческих товариществ как субъектов гражданских правоотношений приобрел вполне реальные черты, поскольку их правовое положение, условия создания, деятельности, реорганизации и ликвидации, права и обязанности их членов комплексно урегулированы Указом Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 N 50 "О мерах по упорядочению деятельности садоводческих товариществ" (далее - Указ N 50).

Особенность садоводческого товарищества состоит в том, что организационно это некоммерческая организация, осуществляющая свою деятельность на основе членства граждан, при этом садоводческому товариществу предоставлены для ведения коллективного садоводства земельные участки в целях выращивания плодовых, ягодных, овощных, декоративных и иных сельскохозяйственных культур, создания условий для отдыха и досуга, удовлетворения иных потребностей членов товарищества.

Между тем с практической точки зрения интерес представляет правовой режим предоставляемых земельных участков для ведения коллективного садоводства.

Так, ч. 4 ст. 36 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ) предусмотрено, что размер земельного участка, предоставляемого в частную собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду для коллективного садоводства, не может превышать 0,15 гектара на одного члена садоводческого товарищества. Земельный участок с таким целевым назначением может предоставляться только в садоводческих товариществах. Правовой режим данного земельного участка устанавливается следующими актами законодательства:

1) КоЗ;

2) Указом N 50, в том числе Положением о садоводческом товариществе, утвержденным Указом N 50 (далее - Положение о садоводческом товариществе);

3) Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков";

4) Типовыми правилами внутреннего распорядка садоводческих товариществ, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.07.2008 N 1048 "О некоторых вопросах реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. N 50" (далее - Типовые правила внутреннего распорядка садоводческих товариществ).

По общему правилу члены товарищества вправе осуществлять строительство и реконструкцию садового домика и других строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства. Требования к застройке определяются:

1) проектом организации и застройки территории товарищества;

2) нормами пожарной безопасности;

3) санитарными нормами и правилами;

4) строительными нормами;

5) законодательством об охране и использовании земель.

В отличие от земельного участка, предоставленного для дачного строительства и поэтому подлежащего застройке дачей в обязательном порядке, на земельном участке для коллективного садоводства может быть построен садовый домик, т.е. застройка данного участка не имеет обязательного характера.

Пунктом 26 Типовых правил внутреннего распорядка садоводческих товариществ разрешено возводить:

1) отапливаемый или неотапливаемый садовый домик;

2) отдельно стоящие или пристроенные строения для хранения легковых автомобилей, содержания мелких сельскохозяйственных животных и птицы, хранения хозяйственного инвентаря и других нужд (т.е. гаражи, сараи и т.п.).

Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 N 39, определено, что садовый домик - это капитальное строение, расположенное в садоводческом товариществе и предназначенное для отдыха, сезонного или временного проживания.

В свою очередь, капитальное строение в ст. 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" рассматривается как любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Садовые домики не включаются в жилищный фонд, однако согласно подп. 4.8 п. 4 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 N 413 "О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания", они относятся к помещениям для временного проживания, в которых возможна регистрация граждан по месту пребывания.

Санитарные требования установлены в п. 26 Типовых правил внутреннего распорядка в садоводческих товариществах:

1) расстояние отдельно стоящего садового домика от границ смежного земельного участка должно составлять не менее 3 метров;

2) хозяйственные строения и сооружения следует размещать на расстоянии не менее 1 метра от границ смежного земельного участка с отнесением в глубину земельного участка;

3) расстояние между садовыми домиками, расположенными на смежных земельных участках, должно составлять не менее 6 метров.

Хозяйственные сооружения для содержания мелких сельскохозяйственных животных могут быть возведены как с гидроизоляцией фундамента, так и без нее. Если они возводятся с гидроизоляцией фундамента, то должны быть соблюдены вышеуказанные санитарные требования "по расстояниям". Если же хозяйственные сооружения для содержания мелких сельскохозяйственных животных строятся без гидроизоляции, то они должны располагаться на расстоянии не менее 15 метров от садовых домиков, 20 метров от шахтных колодцев и 50 метров ниже по потоку грунтовых вод от колодцев и каптажей грунтовых вод. Огороженная площадка для птиц и кроликов должна располагаться на расстоянии не менее 4 метров от смежных земельных участков.

Законодательством урегулированы и вопросы, касающиеся расстояний посадки деревьев, кустарников и иных насаждений от границ смежных участков. Так, минимальное расстояние посаженного кустарника до границы смежного земельного участка должно составлять не менее 1 метра, среднерослых деревьев косточковых пород (сливы, вишни), а также декоративных и карликовых пород - не менее 2 метров, яблонь, груш и иных высокорослых деревьев семечковых пород - не менее 3 метров. Расположение цветов, грядок и т.п. не нормируется.

Члены товарищества могут содержать на предоставленных им земельных участках декоративных, сельскохозяйственных и прочих животных в количествах, обеспечивающих соблюдение санитарно-гигиенических норм и правил без ущерба для нормального отдыха других членов товарищества, их семей и иных лиц. Вместе с тем запрещено содержать лошадей, коров, быков, свиней и прочих крупных сельскохозяйственных животных. Можно содержать мелких сельскохозяйственных животных, птицу, пчел. Обязательным условием является получение письменного согласия других членов товарищества - владельцев, собственников и арендаторов смежных земельных участков. Форма такого согласования законодательством не установлена, достаточно его выразить в простой письменной форме, текст произвольный.

При содержании животных члены товарищества обязаны обеспечивать соблюдение ветеринарно-санитарных норм и правил, в случае их болезни принимать меры по своевременному оказанию ветеринарной помощи, не допускать распространения болезней, жестокого обращения с животными. При содержании птиц и кроликов обязательно наличие огороженной площадки.

Гражданам Республики Беларусь земельные участки для коллективного садоводства могут предоставляться на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды, иностранным гражданам и лицам без гражданства, зарегистрированным по месту жительства или месту пребывания в Республике Беларусь, - на праве аренды. Вместе с тем допускается наследование земельных участков, предоставленных для коллективного садоводства, иностранными гражданами и лицами без гражданства, являющимися родственниками наследодателя. Таким образом, в результате наследования у иностранцев может возникнуть право частной собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком в садоводческом товариществе.

С земельными участками для коллективного садоводства, находящимися на праве частной собственности, возможно совершение сделок в общеустановленном порядке, т.е. они могут быть предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных КоЗ, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами.

Поскольку данные земельные участки по своему целевому назначению необязательно должны быть застроены, то разрешается совершение сделок по отчуждению таких земельных участков и без расположенных на них садовых домиков. Если же на земельном участке для коллективного садоводства выстроен садовый домик, то их отчуждение должно быть осуществлено одновременно, за исключением отчуждения садового домика на снос.

Обязательным условием совершения сделки с земельным участком для коллективного садоводства является наличие правоудостоверяющего документа на земельный участок и сохранение целевого назначения данного участка. При совершении сделки и в последующем не допускается изменение целевого назначения земельного участка (с "для коллективного садоводства" на, например, "для обслуживания жилого дома").

Если же земельный участок в садоводческом товариществе находится на праве пожизненного наследуемого владения или аренды, то совершить сделку с земельным участком невозможно, поскольку согласно ст. 48 КоЗ договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении либо аренде (за исключением договоров субаренды земельных участков), недействительны, а точнее, ничтожны. Ничтожность сделки влечет также ее совершение в отсутствие правоудостоверяющих документов на земельный участок в садоводческом товариществе.

В случае смерти члена садоводческого товарищества на земельный участок открывается наследство. Допускается наследование как по завещанию, так и по закону. Наследники обязаны обратиться в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества за государственной регистрацией перехода права частной собственности или права пожизненного наследуемого владения на переданный по наследству земельный участок по истечении установленного гражданским законодательством срока для принятия наследства (6 месяцев), но не позднее 18 месяцев со времени открытия наследства (день смерти наследодателя или день вступления в силу решения суда об объявлении его умершим). Кроме того, если земельный участок находился у наследодателя на праве пожизненного наследуемого владения, то наследники в эти же сроки могут обратиться в Минский городской, городской (города областного подчинения), районный, сельский, поселковый исполнительный комитет в соответствии с его компетенцией за предоставлением земельного участка в частную собственность или аренду.

Этот срок может быть продлен судом (если наследуется земельный участок, находившийся в частной собственности наследодателя - члена садоводческого товарищества) или местным исполкомом (если наследуется земельный участок, находившийся в пожизненном наследуемом владении наследодателя - члена садоводческого товарищества) по заявлению наследника, но не более чем на шесть месяцев, если у наследника имелась уважительная причина, препятствовавшая ему своевременно обратиться за государственной регистрацией перехода права частной собственности, права пожизненного наследуемого владения на земельный участок или за предоставлением земельного участка (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина).

При принятии по наследству земельного участка, находившегося на праве частной собственности у наследодателя, либо доли в праве на этот участок лицами, которым не перешли по наследству расположенный на этом земельном участке садовый домик, наследниками садового домика этим лицам выплачивается в соответствии с постановлением суда денежная компенсация, равная кадастровой стоимости земельного участка либо доли в праве на этот земельный участок на момент открытия наследства. Таким образом, приоритет имеют наследники садового домика перед наследниками земельного участка для коллективного садоводства. Такая ситуация возможна, когда, например, завещанием охватывается только правовая судьба садового домика, но не земельного участка и наоборот и круг наследников по завещанию не совпадает с кругом наследников по закону.

Часть 3 ст. 53 КоЗ однозначно определяет, что земельный участок, находившийся в пожизненном наследуемом владении, на котором расположен перешедший по наследству садовый домик, наследуется лицами, к которым перешел по наследству именно садовый домик.

Интересна проблема и так называемого принудительного отчуждения земельного участка, предоставленного для коллективного садоводства. В соответствии с ч. 5 ст. 70 КоЗ члены садоводческих товариществ, дачных кооперативов при выбытии или исключении из членов садоводческого товарищества обязаны произвести отчуждение земельного участка в течение 1 года со дня прекращения членства в садоводческом товариществе. Аналогичное правило предусмотрено и п. 21 Положения о садоводческом товариществе. Кроме того, согласно этому же пункту в случае нахождения у выбывшего или исключенного члена садоводческого товарищества земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения или аренды он обязан в эти же сроки распорядиться садовым домиком, хозяйственными строениями и сооружениями, а также погасить задолженность по взносам и пене.

Неисполнение данной обязанности влечет правовые последствия в виде наступления возможности принудительного изъятия земельного участка по постановлению суда на основании ч. 2 ст. 60 и ч. 1 ст. 62 КоЗ.

Обязанность по отчуждению земельного участка возникает также при прекращении гражданства Республики Беларусь у члена садоводческого товарищества, за исключением случаев возникновения права частной собственности на данный земельный участок в результате наследования. Срок для отчуждения также установлен в 1 год со дня прекращения гражданства Республики Беларусь.