ГЛОССАРИЙ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ

 

ВАЛОВОЙ РЕНТНЫЙ МУЛЬТИПЛИКАТОР – отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному или действительному валовому доходу.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ – затраты в текущих ценах на создание точной копии оцениваемого объекта.

ВРЕМЕННАЯ ОЦЕНКА ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ – приведение к сопоставимому виду денежных сумм, возникающих в разные периоды времени.

ГУДВИЛЛ – часть нематериальных активов предприятия, определяемая доброй репутацией, деловыми связями, известностью фирменного наименования, фирменной марки. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные высокие прибыли, превышающие средний уровень в данной отрасли.

ДАТА ОЦЕНКИ – дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД – способ оценки приносящей доход недвижимости (бизнеса), основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от этой недвижимости.

ЗАЛОГОВАЯ СТОИМОСТЬ – стоимость актива, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика. Она служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог актива.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД – способ оценки, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.

ИЗНОС – потеря стоимости в результате уменьшения полезности объекта под воздействием физических, технологических, эстетических факторов, а также под воздействием изменений окружающей среды.

ИМУЩЕСТВО – материальные объекты и нематериальные активы, обладающие полезностью и стоимостью.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ – стоимость объекта для конкретного инвестора, учитывающая индивидуальные требования к инвестициям.

ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции или услуг (фирменное наименование, товарный знак и т.п.).

ИНФЛЯЦИОННАЯ КОРРЕКТИРОВКА – приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконтирования.

КАПИТАЛИЗАЦИЯ – процесс пересчета доходов, полученных от объекта, позволяющий определить его стоимость.

КОРРЕКТИРОВКИ (ПОПРАВКИ) – прибавляемые или вычитаемые суммы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию.

ЛИКВИДНОСТЬ – 1) способность предприятия своевременно выполнять свои платежные обязательства; 2) способность актива быстро переводиться в деньги.

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ – способ расчета текущей стоимости будущего потока доходов в прогнозный период и выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ – способ определения рыночной стоимости предприятия (объекта) путем деления величины годового дохода на соответствующую этому доходу ставку капитализации.

МЕТОД ОТРАСЛЕВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ – способ использования коэффициентов отношения цены к определенным экономическим показателям, рассчитанным на основе обобщенных данных о продажах предприятий (объектов), учитывающих их отраслевую специфику.

МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ – способ оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами.

МУЛЬТИПЛИКАТОР – коэффициент, отражающий соотношение между ценой компании и ее финансовыми показателями. В оценочной деятельности используются два типа мультипликаторов: интервальные – цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивиденды, цена/выручка от реализации; моментные – цена/чистые активы и др.

НАЛОГООБЛАГАЕМАЯ СТОИМОСТЬ – стоимость, рассчитанная на основе нормативных документов по налогообложению собственности.

НЕДВИЖИМАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – совокупность материальных объектов недвижимости, а также правомочий и преимуществ, вытекающих из права собственности на эту недвижимость.

НЕДВИЖИМОСТЬ – земля и все, что постоянно закреплено на ней (здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и т.д.). Основные свойства недвижимости – это неподвижность и материальность.

НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ – объекты, используемые для получения дохода в течение длительного периода (не менее года), не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не играет существенной роли в процессе их эксплуатации. В составе нематериальных активов различают интеллектуальную собственность, имущественные права, отложенные или отсроченные расходы, гудвилл.

НЕУСТРАНИМЫЙ ИЗНОС (в оценке) – износ актива, затраты на устранение которого превышают соответствующее увеличение его стоимости.

НОУ-ХАУ – полностью или частично конфиденциальные экономические, технические, управленческие или финансовые знания и опыт, обеспечивающие доход или определенные преимущества их владельцу.

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ – движимое и недвижимое имущество, нематериальные и финансовые активы предприятия или бизнес в целом.

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ – расходы по эксплуатации объекта недвижимости, без учета обслуживания долга и подоходных налогов.

ОСНОВНОЙ КАПИТАЛ – часть вещественного капитала, используемая в производственном процессе в течение длительного времени (земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование и т.п.).

ОСТАТОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – первоначальная стоимость активов за минусом начисленного износа.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ – документ, предъявляемый экспертом-оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта.

ОЦЕНКА – систематизированный сбор и анализ экспертами данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества (бизнеса) и оценки ее на основе действующих законодательных документов и стандартов.

ОЦЕНЩИК – специалист, обладающий высокой квалификацией, подготовкой и опытом для оценки различных видов имущества (бизнеса).

ПОЛЕЗНОСТЬ – субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту. В оценке она определяется возможностями и способами использования объекта, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода и других выгод.

ПРЕДМЕТ ОЦЕНКИ – вид стоимости объекта, а также имущественные и прочие права, связанные с его оценкой.

ПРЕДПРИЯТИЕ – имущественный объект и определенная структура организованной хозяйственной деятельности по производству и (или) реализации продукции, работ, услуг. Предприятие является имущественным комплексом, имеет права юридического лица, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках.

ПРИНЦИП ЗАМЕЩЕНИЯ – согласно этому принципу максимальная стоимость актива определяется самой низкой ценой или затратами на строительство (приобретение) другого актива эквивалентной полезности.

ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ – согласно этому принципу рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов и других выгод, вытекающих из прав владения данным активом.

ПРИНЦИП ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТИ – согласно этому принципу расширение основных факторов производства эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее роста затрат.

ПРИНЦИП СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ – согласно этому принципу рыночная стоимость актива устанавливается в результате взаимодействия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка.

РОЯЛТИ – периодическая выплата лицензионного вознаграждения в виде отчислений от стоимости произведенной по лицензии продукции или в форме процента от объема продажи, начисленного от суммы прибыли.

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

РЫНОЧНАЯ ЦЕНА – денежная сумма, фактически выплаченная в сделке.

СЕБЕСТОИМОСТЬ – прямые и косвенные затраты на производство какого-либо объекта.

СОБСТВЕННОСТЬ – отношения между различными субъектами (физическими или юридическими лицами) по поводу принадлежности средств и результатов производства, проявляющиеся через правомочия владения, распоряжения и пользования.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД – оценка стоимости объекта путем сравнения цен на сходные объекты (предприятия) или цен на акции сопоставимых компаний.

СТОИМОСТЬ – затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте. Оценка стоимости – определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная и др.).

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА – затраты в текущих ценах на создание точной копии оцениваемого актива.

СТОИМОСТЬ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ПРЕДПРИЯТИЯ – стоимость всего имущественного комплекса функционирующего предприятия (включая нематериальные активы) как единого целого.

СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ – затраты в текущих ценах на создание объекта, аналогичного по функциям оцениваемому, но построенного с применением современных материалов, технологий и стандартов.

СТРАХОВАЯ СТОИМОСТЬ – обоснованная максимальная сумма оценки объекта в целях страхования рисков.

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА) – стоимость денежного потока от производственной деятельности и выручки, от перепродажи объекта, дисконтированные по заданной ставке.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ – способ оценки стоимости зданий и сооружений, согласно которому доход, получаемый от их эксплуатации, является остатком чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА – способ оценки стоимости земельного участка, определяющий доход, получаемый от использования земли, как остаток после вычета из чистого операционного дохода его части, приходящейся на здания и сооружения.

УСТРАНИМЫЙ ИЗНОС (в оценке) – износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта.

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС – снижение полезности и стоимости актива из-за ухудшения его физического состояния, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия.

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС – потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИЗНОС – потеря стоимости актива, вызванная внешними экономическими и неэкономическими факторами (политическими, юридическими, национальными и др.).