Договор коммерческого найма жилого помещения

Согласно ст.671 ГК договором коммерческого найма жилого помещения признается соглашение, в соответствии с которым одна сторона - собственник жилого помещения обязуется предоставить другой стороне - гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем.

Договор коммерческого найма, имея неоспоримое сходство с договором социального найма, отличается целым рядом моментов. В первую очередь для заключения данного договора не требуется прохождения стадии постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, стадии длительного ожидания в очереди на получение жилого помещения. Договор также отличается и рядом других признаков: сфера заключения, предмет договора, срок действия, объем прав и обязанностей, прекращение договора.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме независимо от срока (ст. 674 ГК). Несмотря на то, что жилые помещения являются недвижимым имуществом, государственная регистрация такого договора не требуется.

Для договора коммерческого найма жилого помещения установлен максимальный срок - 5 лет. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на 5 лет. Законодатель выделяет краткосрочный наем (на срок менее одного года), при котором нанимателю не предоставляется целый ряд прав (на вселение граждан, постоянно проживающих с ним, а также временных жильцов, на сдачу жилого помещения в поднаем, на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами).

Наймодатель обязан (ст. 676 ГК): во-первых, передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение)); в-третьих, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором, а также обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Наймодатель не может производить без согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК).

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено договором; своевременно вносить плату за жилое помещение - в сроки, предусмотренные договором, при отсутствии в договоре такого условия - ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Кроме того, он должен самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное. Нанимателю запрещается проведение переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя.