Пользование и распоряжение заложенной недвижимостью.
Залогодатель при ипотеке сохраняет право пользования заложенным имуществом. В отличие от общих правил, иное не может быть предусмотрено договором об ипотеке, ибо имущество должно приносить пользу, даже когда оно находится в залоге.
Плоды, доходы, полученные от использования предмета ипотеки принадлежат залогодателю, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Расходы по содержанию предмета ипотеки, текущий и капитальный ремонт лежат на залогодателе, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.Обязанность по страхованию заложенного имущества также лежит на залогодателе, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.Отчуждение залогодателем заложенного имущества допускается только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.Однако, залогодатель вправе завещать заложенное имущество без согласия залогодержателя, но иное правило может быть предусмотрено договором об ипотеке или иным соглашением между залогодателем и залогодержателем.А если без согласия распорядился? При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя последний вправе по своему выбору потребовать:
1) признание сделки недействительной.
2) досрочного исполнения основного обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому это имущество принадлежит.
При переходе права на заложенное имущество к другому лицу последний становится на место залогодателя и несет все обязанности по ипотеке.
Если иное не предусмотрено законом или договором, то залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользования, устанавливать сервитут на заложенное имущество при наличии следующих условий:
1) срок пользования по договору аренду или иного пользования не должен превышать срок основного обязательства, обеспеченного ипотекой
2) цели пользования заложенного имущества должны соответствовать назначению имущества.
Последующая ипотека.
Последующая ипотека осуществляется по тем общим правилам, которые установлены для последующего залога.
Однако есть специальное правило. Выдача закладной при последующей ипотеке не допускается.
Уступка прав по договору об ипотеке.
Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.
2 права - то, которое возникает из основного обязательства - право возврата денежной суммы; и то, которое возникает из договора об ипотеке - залоговое право.
Это возможно путем совершения договора цессии.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает одновременно и уступку прав по основному обязательству. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по основному обязательству, переходят и права, обеспечивающие исполнение этого обязательства.
Эти права переходят по правилам о цессии.
По цессии можно передавать только обязательственные права, а залоговое право - вещное право (спорный вопрос), а вот цессия не пригодна для вещных прав и в этом противоречие.
Если выдана закладная, то уступка прав по договорам (основному и об ипотеке) не допускается, а иначе будет несоответствие между содержанием закладной и содержанием договоров об ипотеке и основного.
Уступка прав по закладной.
Оная осуществляется в упрощенном порядке. Эта уступка - это сделка, совершаемая в простой письменной форме.
Лицо, передающее права (залоговое и право по основному обязательству), воплощенные в закладной, делает на закладной отметку о новом владельце закладной и вместе с отметкой передает ценную бумагу другому лицу.
Обращение взыскания на предмет ипотеки.
Допускается как судебный порядок обращения взыскания, так и внесудебный порядок.
Перечень, когда только в судебном порядке, специально для ипотеки (помимо того перечня, который по общему правилу установлен для любого залога):
1) когда обращается взыскание на предприятие как на имущественный комплекс.
2) когда обращается взыскание на имущество, находящееся в общей собственности при отсутствии согласия одного из сособственников на внесудебную процедуру обращения взыскания.
3) когда обращается взыскание на имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.
4) когда обращается взыскание на земельный участок, находящийся в составе земель сельскохозяйственного назначения.
В других случаях, которые не охватываются этими перечнями, по соглашению между сторонами договора об ипотеке в любое время может быть установлен внесудебный порядок обращения взыскания - тут действует общее правило, применимое ко всем формам залога.
Реализация заложенного недвижимого имущества.
Возможна реализация тремя способами:
1) на публичных торгах в порядке, предусмотренном гражданско-процессуальным законодательством.
2) на аукционе по правилам, предусмотренным гражданским законодательством (ст.447,448,449 ГК РФ).
3) приобретение предмета ипотеки залогодержателем для себя или для третьих лиц (НЕ ОБРАЩЕНИЕ ИМУЩЕСТВА В СОБСТВЕННОСТЬ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ!!! ОН ВЫКУПАЕТ ПО РЫНОЧНОЙ ЦЕНЕ). Если рыночная цена больше суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, то разницу должен вернуть залогодателю.