Индикаторы рынка жилой недвижимости

 

Рынок недвижимости представляет собой сложную и разнородную структуру. Даже если речь идет только о рынке городского жилья, то это миллионы квартир со своими уникальными свойствами, вплоть до вида из окон или уровня ремонта, состояния подъезда или наличия консьержа. Все эти квартиры разбросаны по разным концам города, каждый из которых наделен своей инфраструктурой и транспортной доступностью, имеет определенный уровень экологии и престижа. Но все становится еще сложнее и разнообразнее, когда речь заходит об офисных зданиях или торгово-развлекательных комплексах, коттеджных поселках или земельных участках.

Несмотря на всю разноликость и запутанность рынка недвижимости все большее число людей становятся заинтересованными в понимании его текущего состояния, а также в своевременном отслеживании всех новых тенденций этого рынка. Примечательно, что это оказывается актуальным не только для непосредственных участников рынка недвижимости – риэлторов или застройщиков. В последние годы большой интерес к рынку недвижимости наблюдается со стороны многих смежных сфер бизнеса – инвестиционных и страховых компаний, банков и финансовых групп, а со стороны широкого круга частных лиц, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, или же желающих вложить свободные деньги в недвижимость и заработать на этом рынке.

Очевидно, что как для профессионалов рынка недвижимости, так и для простых людей оказываются необходимыми простые и доступные индикаторы, позволяющие оперативно следить за текущей ситуацией на рынке недвижимости, а также за ее изменениями. Понятно, что подобные простые показатели не могут учесть всех деталей, и для принятия серьезных решений порой бывает необходимо проводить более подробные исследования. Но в большинстве случаев простых индикаторов оказывается достаточно для оперативного каждодневного мониторинга рынка. Например, на фондовом рынке уже очень давно разработаны различные индексы, такие как Dow Jones, Nikkei 225 и NASDAQ, или же российский индекс РТС. Помимо этого, широко используются такие показатели, как курсы валют, цена барреля нефти или унции золота (31,1034768 граммов), позволяющие быстро ориентироваться в ситуации и понимать, что в данный момент дорожает, а что дешевеет.

На рынке недвижимости для подобных целей долгое время использовалась средняя цена предложения (или продажи) объектов. Например, нередко можно встретить информацию о том, что за прошедший месяц средняя цена московских квартир выросла на столько-то процентов, и при этом всегда подразумевается, что примерно на этот же процент подорожали и все квартиры. Однако такой подход имеет один серьезнейший недостаток, который неоднократно сбивал с толку даже профессионалов рынка и многократно становился причиной расхождений данных о ситуации на рынке недвижимости.

Дело в том, что изменение средней стоимости квартир может быть связано вовсе не с изменением цен на сами квартиры, а за счет перераспределения структуры квартирной выборки, по которой делается расчет (состава базы предложений или продаж жилья). Если в текущем месяце в выборку попало больше дорогих квартир (было выставлено на продажу или продано), чем в предыдущем месяце, то средняя цена формально возрастет, хотя цены на сами квартиры могут вообще не меняться. История рынка недвижимости знает казусы, когда по данным некоторых обозревателей средняя цена квартир формально падала в условиях очевидного роста цен на жилье.

Указанная проблема приводит к постоянному «дрожанию» показателя средней цены, называемому «статистическим шумом». По этой причине в одном месяце средняя цена может вырасти, в следующем месяце – упасть, потом опять вырасти и так далее. Очевидно, что крайне инертный рынок недвижимости никогда так себя не ведет. Высокая инертность рынка недвижимости связана со многими причинами. С одной стороны для подавляющего большинства людей квартира – наиболее дорогой товар. Решение о приобретении или обмене зреет долго и требует учета очень многих личных обстоятельств. С другой стороны продолжительность самой простой сделки купли-продажи составляет около двух месяцев, за счет времени подбора нужной квартиры, сбора и оформления всех документов. В процессе сделки цены фиксируются договорами и внесенными авансами, в результате чего период в два месяца становиться минимальным временем, в течение которого на рынке могут обозначиться новые тенденции и произойти существенные ценовые изменения. На этом рынке установившаяся тенденция роста, падения или стабилизации цен длится, как правило, несколько месяцев или даже лет, причем заметная перемена тенденций происходит не за один день (как на фондовом или валютном рынках), а минимум за один – два месяца.

В аналитическом центре «Индикаторы рынка недвежимости» была разработана своя уникальная система индексов рынка недвижимости, лишенная указанных недостатков. В рамках портала www.irn.ru в свободном доступе представлены графики индексов московского рынка жилья с 1 января 1998 г., которые обновляются еженедельно уже много лет. За эти годы индексы получили широкую известность и стали использоваться подавляющим большинством участников рынка недвижимости, а также частных лиц, в качестве оперативного и удобного инструмента для мониторинга рынка недвижимости, подобно курсу доллара или индексу РТС.

Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье) (рис. 5.2).

Индекс стоимости является индикатором текущего среднего уровня цен на жилье, выраженного в долларах. Он имеет два принципиальных отличия от традиционного показателя средней цены предложения.

Во-первых, при расчете индекса стоимости применяется технология исключения «статистического шума». Напомним, что средняя цена жилья может возрастать или падать вовсе не из-за роста или снижения цен на сами квартиры, а за счет вариаций квартирной выборки. Если в выборку попадает больше дорогих или больше дешевых квартир, чем обычно, то и средняя цена в этом случае подскакивает или падает. Подобные вариации приводят к ложным выводам о существовании роста или падения цен на сами квартиры, которого в реальности может и не быть. А для средней цены характерен «пилообразный» график, точки которого необоснованно «скачут» то вверх, то вниз. Технология исключения «статистического шума» направлена на устранение вариаций квартирной выборки, в результате чего график индекса стоимости получается относительно гладкой кривой, более подходящей для описания динамики крайне инертного рынка недвижимости. А сам индекс стоимости отражает реальный рост или снижение уровня цен на жилье, а не вариации квартирной выборки.

Во-вторых, при расчете индекса стоимости используется корректировка цен предложения к ценам реальных продаж. В результате значения индекса стоимости оказываются, как правило, несколько ниже необоснованно завышенных цен предложения.

 

Рис. 5.2. Индекс стоимости жилья (октябрь 2008 г. – октябрь 2011 г.)

 

По своей логике индекс стоимости жилья является макроэкономическим показателем. Он не отражает цену какой-то отдельной квартиры, а служит своеобразной единицей измерения на рынке жилья. Например, при умножении индекса стоимости на годовой объем продаж квадратных метров, получаем оборот квартирного рынка, а при умножении на полный метраж столичного жилого фонда – емкость рынка жилья Москвы.

Но гораздо более важным является даже не текущее значение индекса стоимости, а его изменение. Благодаря технологии исключения «статистического шума» рост или снижение индекса стоимости является показателем общего роста или снижения цен на жилье. Конечно, следует понимать, что все квартиры разные и изменение стоимости отдельной квартиры может несколько отличаться от общерыночного показателя. Важную роль в этом вопросе играет адекватность начальной цены квартиры – если она была завышена, то ее, возможно, придется уценить даже при наличии роста цен и наоборот. Однако в большинстве случаев изменения цен на отдельные квартиры в первом приближении оказываются пропорциональными изменению общерыночного индекса стоимости жилья.

Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье)

Индекс ожидания имеет двоякий логический смысл. С одной стороны, это текущий темп изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в процентах в месяц. С другой стороны, это тренд (прогноз) изменения уровня цен в ближайшей перспективе, т.к. в силу высокой инертности рынка недвижимости ему не свойственны быстрые и резкие ценовые перепады. Эта особенность во многом и способствовала появлению названия этого показателя (рис. 5.3).

 

Рис. 5.3 Индекс ценового ожидания (октябрь 2008 г. – октябрь 2011 г.)

 

Возможность появления такого инструмента, как индекс ценового ожидания, является результатом двух обстоятельств.

Во-первых, рынок недвижимости является крайне инертной сущностью. По ряду объективных причин цены на недвижимость (и в частности жилье) не могут резко измениться за один день или неделю, подобно курсу той или иной валюты или стоимости акций. Рост или падение цен на недвижимость всегда происходит постепенно, даже после серьезных кризисов (так после августа 1998 г. долларовые цены на жилье постепенно «просели» примерно на 35% только к лету 1999 г.). А смена тенденций на рынке недвижимости требует не менее одного – двух месяцев. Благодаря этому обстоятельству на основании текущего темпа изменения цен можно с хорошей точностью построить тренд на ближайшую перспективу. Например, если в текущем месяце цены на жилье выросли на 3%, то в следующем месяце их рост с большой вероятностью сохранится и, скорее всего, будет находиться где-то в пределах 2-4%. За один месяц темп роста цен может увеличиться или уменьшится, но за этот период цены точно не могут упасть. А если по каким-то причинам и намечается снижение цен, то оно произойдет не сразу. В течение одного – двух месяцев еще будет сохраняться рост по инерции, хотя и спадающими темпами, следующие несколько месяцев цены будут стоять на месте, а только потом начнется их плавное снижение. Подобным образом происходит и постепенный перелом тенденции падения цен в сторону нового витка роста цен. Так устроен этот рынок.

Во-вторых, технология исключения «статистического шума» позволяет получить достаточно гладкий график индекса стоимости. А значит, приобретает смысл и устойчивый тренд этого графика, позволяющий с хорошей определенностью продлить кривую индекса стоимости на ближайшую перспективу. Каждый человек вполне может проделать эту операцию в уме, глядя на гладкую кривую индекса стоимости. Но пока в наличии имелся только скачкообразный график средней цены, говорить о каких-либо трендах было сложно. Рост текущего значения графика средней цены на следующем шаге мог запросто смениться непредсказуемым «провалом» вниз, после чего мог последовать новый непредсказуемый «взлет» вверх и так далее. В таких условиях любой рост или падение текущих значений графика не позволяли делать никаких выводов. Поэтому переход к гладкому графику индекса стоимости, очищенному от статистических «выбросов», наделяет этот показатель еще и прогнозирующими свойствами, благодаря возможности опереться на его устойчивый тренд.

Благодаря этим обстоятельствам, индекс ценового ожидания – показатель текущего темпа изменения цен, можно также рассматривать как тренд индекса стоимости на ближайшую перспективу, своеобразный ценовой прогноз в первом (линейном) приближении.

Индекс доходности жилья (экономическая целесообразность инвестиций в жилье)

Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Он основывается на идеологии доходного метода оценки недвижимости, согласно которому стоимость квартиры оправдана, если квартира может приносить соответствующий доход. В этом смысле жилье (готовое жилье, не новостройки) рассматривается как инструмент для инвестирования, потенциальный доход от которого складывается из двух составляющих: 1) арендные платежи от возможной сдачи квартиры в аренду; 2) изменение ее первоначальной стоимости в зависимости от изменения уровня цен на рынке. Например, квартира может приносить 6% годовых за счет аренды, плюс еще 20% годовых за счет общего роста цен на жилье, которые в сумме и формируют уровень ее потенциальной доходности. Однако индекс доходности не учитывает такие детали, как накладные расходы, амортизацию, возможный простой квартиры, налоги, страховку и другие индивидуальнее издержки, которые могут снижать потенциальную доходность. Кроме того, при общем снижении цен на недвижимость общая доходность жилья может получаться отрицательной, если темпы потери стоимости превышают доход от аренды.

Для компенсации таких факторов, как инфляция или вариации курсов валют, влияющие на уровень реальной доходности, индекс доходности жилья рассчитывается в относительных единицах. В качестве номинальной доходности рассматриваются долгосрочные банковские депозиты для крупной суммы денег (используется усредненная и округленная ставка по нескольким наиболее крупным и стабильным российским банкам), по логике сравнимые с долгосрочными вложениями в жилье. В этом смысле индекс доходности жилья является своеобразным сравнением двух финансовых инструментов. В зависимости от конъюнктуры рынка недвижимости он показывает, во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или не выгоднее), чем внесение денег на банковский депозит (рис. 5.4).

 

 

Рис. 5.4. Индекс доходности жилья (октябрь 2008 г. – октябрь 2011 г.)