Общая характеристика рынка жилой недвижимости
В России проблема жилья была и остается довольно острой.
Отчасти это обусловлено климатом страны, где возможны только капитальные постройки с мощной теплоизоляцией и себестоимость жилья весьма высока.
Второй причиной явилась стремительная, формированная урбанизация страны в XX веке. В 1913 г. в городах проживало 17% населения России, в 1950 г. в СССР в городах жили 71 млн. человек (39% населения), а в 1990 г. – 190 млн. (66%). Переселение огромного числа людей из сельской местности в города привело к дефициту жилья такого масштаба, что на борьбу с ним ушел почти век. Первоначальным решением этой проблемы в послереволюционные годы явилось создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)[3], уплотненное расселение новоприбывших горожан по имеющимся площадям, использование любых помещений, хотя бы отчасти пригодных для жизни. Помимо этого, производилось строительство жилья барачного типа, общежитий, коммунальных квартир и т.д.
Позднее настал второй этап – строительство «хрущевок», обеспечившее множеству российских семей низкокачественные, но отдельные квартиры. Этот знаменитый проект эстонского архитектора Марта Порта (выигравшего в 1958 г. конкурс Госстрой СССР на разработку проекта типового крупнопанельного дома), чьими детищами застроены города современной России, получил звание самого экономного проекта в мире. Как известно, «хрущевки» отличаются чрезвычайно малыми габаритами, дешевизной и недолговечностью. В этих домах были низкие потолки (2,5 метра), совмещенный санузел, внутренние стены со слабой звукоизоляцией. Шутники утверждали, что авторы проекта пытались объединить пол с потолком, а водопровод с канализацией, и весьма в этом преуспели. Благодаря широкому распространению этого типа домостроения Россия существенно отстает от развитых стран мира по средней площади жилья на душу населения.
В СССР существовала государственная жилищная программа, по которой жилые метры квартир распределялись в установленном порядке очереди бесплатно, квартиры при этом оставались в собственности государства. Строительством серии типовых домов занимались государственные строительные тресты при предприятиях или организаций для своих работников.
В новых социально-экономических условиях (с 1991 г.) ситуация только усугубилась по следующим причинам:
1. Значительное сокращение жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений. Если в советский период до 85% жилья строилось за счет госбюджета, 10% – за счет кооперативных инвестиций, а 5% приходилось на индивидуальное строительство, то сейчас около 80-85% вводимых в строй домов приходится на частное долевое строительство.
2. Постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья.
3. Высокая степень износа жилья (70%).
4. Низкий средний уровень доходов современной российской семьи (средняя заработная плата в России в 2012 г. – 26628,9 рублей) – основная группа покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье, составляет 4-6% населения. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние граждан, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.
Оценка доступности жилья
Согласно «Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» основным приоритетом национальной политики государства в области развития человеческого потенциала является повышение доступности жилья для граждан. Сегодня, несмотря на создание основ функционирования цивилизованного рынка недвижимости, приобретение или строительство жилья на практике пока доступны лишь ограниченному кругу российских семей (так, возможность приобретения жилья с помощью собственных или заемных средств имеют, по разным оценкам, 10-15% населения, при этом нуждаются в улучшении жилищных условий – около 70%). Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье остаются невысокий средний уровень доходов населения, недостаточная развитость институтов ипотечного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья, а также высокий уровень цен, рисков и издержек на этом рынке.
Доступность жилья представляет собой сложный многогранный индикатор, в общем смысле отражающий ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, учитывающий поведение и ожидания населения на рынке жилья; это один из целевых ориентиров реализуемых программ национального и регионального социально-экономического развития. Сегодня в зарубежной и отечественной практике экономики недвижимости сложился универсальный подход к оценке этой ключевой характеристики жилищного рынка с помощью системы показателей:
- величина жилой площади, которая может быть приобретена физическим лицом на одну месячную заработную плату (покупательская способность заработной платы на жилищном рынке), кв. метров (I1);
- коэффициент доступности жилья, лет (I2);
- модифицированный коэффициент доступности жилья, лет (I3);
- индекс доступности жилья с кредитом, % (I4);
- доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее социальным стандартам, с помощью собственных и заемных средств, % (I5).
Одним из самых простых измерителей уровня доступности жилья является покупательская способность заработной платы на жилищном рынке (I1), которая определяется отношением среднемесячной номинальной начисленной заработной платы работников к средней рыночной стоимости 1 кв. метра жилья. Динамика значений данного показателя для России в 2000-2011 гг. представлена на рисунке 5.1.
Рис. 5.1. Динамика покупательской способности заработной платы на первичном жилищном рынке России, кв. метров
За период 2000-2011 гг. величина общей площади жилья на первичном рынке, которая может быть приобретена среднестатистическим россиянином на одну месячную заработную плату, выросла в два раза и составила 0,53 кв. метра (справочно: значение аналогичного показателя для западных стран в 3-5 раз выше). Ситуацию улучшило падение цен на жилье в 2009 г., когда продавцы, испытывая финансовые трудности в силу наступившего кризиса, для скорейшей продажи построенного жилья существенно снизили уровень цен. В целом, с 2008 г. темп роста цен на первичном рынке жилья отстает от темпа роста средней заработной платы, поэтому показатель доступности жилья растет.
Другой подход к оценке доступности жилья предполагает определение периода времени (числа лет), который потребуется домашнему хозяйству для накопления средств на приобретение жилья, при условии сбережения всех своих доходов (I2). Коэффициент доступности жилья рассчитывается как отношение текущей средней рыночной стоимости стандартной квартиры в 54 кв. метра к среднему годовому доходу семьи из трех человек. Динамика значений данного показателя для России за период 2000-2011 гг. представлена на рисунке 5..2.
* 2015 г. – целевой индикатор Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» на 2011-2015 гг.
Рис. 5.2. Динамика коэффициента доступности жилья на первичном рынке России, лет (рассчитано по данным [4])
За период 2000-2011 гг. продолжительность накопительного периода для покупки семьей из трех человек стандартной квартиры сократилась с 5,71 до 3,25 лет, т.е. на 2,46 года или 43,1%; при этом значение коэффициента оказалось лучше планового показателя 2015 г. ФЦП «Жилище» – главного инструмента реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В соответствии с общепринятой классификацией рынков жилья с точки зрения его доступности, жилье в России перешло из категории «существенно недоступно» (значение коэффициента более 5 лет) в 2000 г. в категорию «не очень доступно» (значение коэффициента от 3 до 4 лет) в 2011 г.
В 2010-2011 гг. отмечается рост доступности жилья для граждан в целом по России и во всех ее федеральных округах; наиболее значительное улучшение ситуации зафиксировано в Центральном (на 27%) и Северо-Западном (на 23%) федеральных округах; наименее значительное – в Уральском (на 7%), Дальневосточном (на 7%) и Сибирском (на 4%) федеральных округах. Новгородская область, расположенная в Северо-Западном федеральном округе, при значительном снижении коэффициента (на 12%) занимает 29 (из 78) место среди субъектов Российской Федерации по уровню доступности жилья (3 место в своем федеральном округе после Ненецкого автономного округа (1 место по России) и Республики Коми).
При расчете модифицированного коэффициента доступности жилья (I3) делается поправка на текущее потребление семьи с помощью вычета из ее среднегодового дохода величины прожиточного минимума. Таким образом, он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, расходуемые на питание и удовлетворение базовых потребностей. Динамика значений данного показателя для России за период 2000-2011 гг. представлена на рисунке 5.3.
Рис. 5.3. Динамика модифицированного коэффициента доступности жилья на первичном жилищном рынке России, лет
Методика расчета предполагает, что сроки накопления, рассчитанные с применением модифицированного индекса доступности жилья, несколько продолжительнее накопительного периода для покупки семьей из трех человек стандартной квартиры при условии сбережения всех своих доходов (для сравнения: 3,25 и 4,55 лет в 2011 г. соответственно). Вместе с тем, за период 2000-2011 гг. произошло серьезное снижение модифицированного коэффициента доступности жилья в России (на 7,6 лет или 62,6%), прежде всего, вследствие превышения темпов роста среднедушевых доходов населения над темпами роста величины прожиточного минимума. Однако, согласно результатам независимого исследования, проведенного международной компанией Evans, еще в 2010 г. среднестатистической российской семье нужно было копить на недвижимость 20,8 года.
Представленные выше показатели не учитывают один важный фактор, способный существенно скорректировать представления о доступности жилья для населения, – возможность приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов. Этот индикатор социально-экономической эффективности рынка, получивший название «индекс доступности жилья с кредитом» (I4), широко используется в США и европейских странах, характеризующихся развитой системой ипотечного жилищного кредитования. В России в настоящее время также сложились предпосылки внедрения такого индикатора в практику официальной методики для адекватной оценки уровня доступности жилья за счет использования собственных и заемных средств в свете государственного приоритета жилищных программ, активного развития комплекса жилищного строительства и системы ипотечного жилищного кредитования.
Индекс доступности жилья с кредитом показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Значение показателя, к примеру, в 70% означает, что у домохозяйства есть только 70% дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита. Динамика значений данного показателя для России за период 1998-2011 гг. представлена на рисунке 5.4.
Рис. 5.4. Динамика индекса доступности жилья с кредитом на первичном жилищном рынке России, %
Так, согласно расчетам, проведенным экспертами Института экономики города (г. Москва), в 2011 г. среднестатистическая российская семья имеет доходы, на 7% превышающие необходимые для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита (еще в 2010 г. у домохозяйств было только 78% такого дохода, а в 1998 г. – лишь 10%). Рост индекса происходит, прежде всего, вследствие роста доходов среднестатистического домохозяйства на фоне обострения конкуренции между ипотечными кредиторами.
В 2010-2011 гг. отмечается рост доступности для граждан жилья с кредитом в целом по России (на 38%) и во всех ее федеральных округах; наиболее значительное улучшение ситуации отмечается в Центральном (на 41%) и Северо-Западном (на 34%) федеральных округах; наименее значительное – в Уральском (на 11%), Дальневосточном (на 11%) и Сибирском (на 8%) федеральных округах. Новгородская область при значительном росте индекса (на 17%) занимает 29 (из 78) место среди субъектов Российской Федерации по уровню доступности жилья с кредитом.
И, наконец, показатель доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств (I5), рассчитывается путем определения минимального совокупного среднемесячного дохода семьи из трех человек, необходимого для приобретения стандартного жилья за счет собственных и заемных средств, и последующего сравнения полученного результата с данными о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода.
Минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями (54 кв. м для семьи из трех человек), за счет собственных и заемных средств, определяется по формуле:
где TI – минимальный совокупный доход семи из трех человек, рублей в месяц;
LTV – доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, %;
P – среднегодовая рыночная стоимость 1 кв. метра жилья, рублей;
i – процентная ставка по ипотечному кредиту, % в год;
t – срок кредита, лет;
PI – доля платежа по ипотечному кредиту в доходах семьи, %.
Доля домохозяйств с совокупным доходом выше минимального определяется исходя из данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода. Ввиду отсутствия официальных данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода используются данные о распределении населения по уровню среднедушевого месячного дохода, с которым сравнивается минимальный совокупный доход семьи из трех человек в расчете на одного члена семьи. Динамика значений доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств для России за период 2004-2011 гг. и прогнозный период представлена на рисунке 5.5.
Рис. 5.5. Динамика доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств на первичном жилищном рынке России, %
Согласно расчетам, проведенным экспертами Института экономики города (г. Москва), в 2004-2011 г. значение доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, увеличилось с 9,0% до 38,3%, т.е. в более чем в 4 раза. При этом, с 2009 г. фактическое значение данного показателя превосходит значение, установленное ФЦП «Жилище»: в частности, в 2009 г. на 1,0%, в 2011 г. – на 16,3% в абсолютном выражении. Ожидается, что к 2030 г. не менее 60% российских семей смогут позволить себе приобретение жилой недвижимости с помощью собственных и заемных средств.
В целом, несмотря на то, что очевидным является факт серьезного отставания показателей доступности жилья как одной из характеристик качества жизни россиян от аналогичных показателей развитых социально-ориентированных экономик мира[4], в последнее десятилетие наблюдается положительная динамика повышения платежеспособного спроса населения России на рынке жилой недвижимости. Можно надеяться, что приобретение недвижимости станет более доступным с ростом российской экономики.
Жилая недвижимость как товар обладает рядом уникальных свойств:
- потребительское благо;
- социальное благо;
- инвестиционное благо (текущие доходы + прирост стоимости);
- капиталоемкость, дороговизна;
- неоднородность;
- неподвижность;
- долговечность;
- большая залоговая ценность (высокая ликвидность);
- высокие издержки переезда; др.
Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации («Жилищный кодекс РФ» от 29.12.2004 г. с изменениями, вступившими в силу с 1 января 2013 г.).
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд;
2) государственный жилищный фонд;
3) муниципальный жилищный фонд.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а именно предоставление жилых помещений по договорам социального найма:
- малоимущим гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
- гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
- гражданам в связи со сносом дома;
- гражданам в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение;
- гражданам в связи с передачей жилого помещения религиозной организации;
- гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых указанных в Жилищном кодексе РФ.
2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам Жилищного кодекса РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов:
- служебные жилые помещения;
- жилые помещения в общежитиях;
- жилые помещения маневренного фонда;
- жилые помещения в домах системы социального обслуживания и защиты отдельных категорий граждан (приюты, дома престарелых, детские дома, дома-интернаты);
- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
- жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
В составе жилищного фонда не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, мотели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, гостиницы, казармы, кельи, железнодорожные вагончики и другие строения и помещения, предназначенные для отдыха, сезонного или временного проживания, независимо от длительности проживания в них граждан.
В зависимости от месторасположения жилищный фонд подразделяется на:
1) городское жилье; качество и местоположение городского жилья являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье; качество жилых помещений характеризуется по 20-30 показателям, включающим размер кухни, наличие балкона или лоджии, планировку комнат, санузла, вид из окон и т.д.;
2) загородное жилье; развитие этого сегмента рынка связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство и ростом достаточно зажиточной прослойки населения; спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (расстояние и направление от города), наличия современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.
В зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и уровня их платежеспособности (маркетинговый подход) принято выделять:
1) Жилье высокой степени комфортности (элитное жилье). Каждой эпохе и стране присущи свои представления об элитности жилья. Например, несколько десятилетий назад в СССР элитными считались «сталинские» высотки. Получить в них жилплощадь могли только высокопоставленные партийные деятели, правительственные чиновники, видные ученые, народные артисты, словом, элита советского общества. Сейчас – элитным считается загородное жилье.
2) Жилье повышенной комфортности ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть «средним классом».
3) Типовое жилье(жилье эконом-класса). Для него характерны: размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам – это панельные и кирпично-монолитные дома.
4) Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс). Требования к жилью этого типа весьма невысоки, ибо оно предназначено для населения с низкой платежеспособностью:
- размещение в непрестижных районах;
- удаленность от основных транспортных коммуникаций;
- принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;
- размещение на первых этажах домов других типов;
- заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.
На основании градостроительных ориентиров выделяют:
1) дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;
2) дома постройки 1917 г. – конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости от мест приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
3) «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 1930-х до конца 1950-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
4) дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
5) дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
6) современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
В зависимости от материала наружных стен различают: дома с кирпичными, каменными стенами, панельные, монолитные, блочные, деревянные дома и дома смешанного типа. Если рассматривать зависимость стоимости квадратного метра от типа возводимого жилья, то в группу наивысшей стоимости входят кирпичные и кирпично-монолитные дома.
В зависимости от этажности различают: малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство.
Могут быть выделены и другие признаки классификации.
Аналитики выделяют шесть групп показателей, характеризующих жилищные условия населения:
- состояние жилищного фонда;
- характеристика жилищных условий населения;
- ввод в действие жилищного фонда;
- доступность приобретения жилья для населения (уже разбирали);
- благоустройство жилищного фонда;
- доступность жилищно-коммунальных услуг для населения.
На конец 2012 г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3349 млн. кв. метров общей площади, в том числе в городских поселениях 2426 млн. кв. метров (72,4% общей площади), в сельской местности – 923 млн. кв. метров (27,6% общей площади). В частной собственности находится около 87% жилищного фонда, из которого 83,5% перешло в частную собственность граждан в результате приватизации.
Таблица 1 – Жилищный фонд России, на конец года
| 2000 г. | 2010 г. | 2011 г. | 2012 г. | 2012г. в % к | |||
| 2000 г. | 2010 г. | 2011 г. | |||||
| Жилищный фонд, млн. кв. метров общей площади, в том числе: | 120,2 | 103,7 | 101,9 | ||||
| - в городской местности | 120,1 | 104,0 | 102,2 | ||||
| - в сельской местности | 120,3 | 102,8 | 101,0 |
Прирост показателей обеспеченности населения жильем в 2000-2012 гг. составил 21,9%, так на 1 человека в 2000 г. в среднем приходилось 19,2 кв. метров общей жилой площади, в 2012 г. – 23,4 кв. метра.
Самая низкая величина общей площади жилых помещений, приходящейся в среднем на одного жителя, в Республике Тыва – 13,2 кв. метров и Республике Ингушетия – 13,3 кв. метров на человека, самая высокая в Московской области – 29,8 кв. метров и в Чукотском автономном округе – 29,7 кв. метра.
Уровень обеспеченности жильем населения Российской Федерации в настоящее время значительно отстает от уровня аналогичного показателя экономически развитых стран. Так, для сравнения, на одного жителя Нидерландов приходится около 74 кв. метров, Германии – 60 кв. метров, Великобритании – 62 кв. метра, Франции – 37 кв. метров).
Таблица 2 – Обеспеченность населения России жильем, на конец года
| 2000 г. | 2011 г. | 2012 г. | 2012 г. в % к | ||
| 2000 г. | 2011 г. | ||||
| Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, кв. метров | 19,2 | 22,6 | 23,4 | 121,9 | 103,5 |
Жилищный фонд представлен в основном каменными и кирпичными домами, которые составляют 40,2% общей площади жилищного фонда, на панельные и деревянные дома приходится 25,2% и 20,1% соответственно.
Таблица 3 – Распределение общей площади жилищного фонда по материалу стен, в %
| По материалу стен | 2001 г. | 2010 г. | 2011 г. | 2012 г. |
| каменные, кирпичные | 38,5 | 40,1 | 40,2 | 40,2 |
| панельные | 26,5 | 25,6 | 25,5 | 25,2 |
| деревянные | 22,8 | 20,4 | 20,2 | 20,1 |
| блочные | 5,2 | 5,5 | 5,6 | 5,9 |
| смешанные | 2,9 | 3,3 | 3,3 | 3,4 |
| монолитные | - | 1,1 | 1,2 | 1,4 |
| прочие | 4,1 | 4,0 | 4,0 | 3,8 |
Комфортность жилищ и техническую доступность коммунальных услуг для потребителей обеспечивает уровень благоустройства жилищного фонда. В среднем по России доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 62,9%. К концу 2012 г. она увеличилась по сравнению с 2001 г. на 13,5%.
Таблица 4 – Уровень благоустройства жилищного фонда, на конец года; в процентах
| Жилищный фонд, оборудованный | |||||||
| водопро-водом | кана-лизацией | ото-плением | ваннами (душем) | газом | горячим водо-снабжением | наполь-ными электро-плитами | |
| Весь жилищный фонд | |||||||
| 2000г. | |||||||
| 2005г. | |||||||
| 2010г. | |||||||
| 2011г. | |||||||
| 2012г. | |||||||
| Городской жилищный фонд | |||||||
| 2000г. | |||||||
| 2005г. | |||||||
| 2010г. | |||||||
| 2011г. | |||||||
| 2012г. | |||||||
| Сельский жилищный фонд | |||||||
| 2000г. | |||||||
| 2005г. | |||||||
| 2010г. | |||||||
| 2011г. | |||||||
| 2012г. |
Наиболее низкий уровень оборудования жилищного фонда всеми видами благоустройства имеет место в Республике Калмыкия – 25,1%; Республике Тыва – 31,3%; Республике Дагестан – 32,1%; Республике Бурятия – 32,5%; Сахалинской области – 34,1%; Чеченской Республике – 34,9%; Алтайском крае – 35,6%; Курганской области – 38,1%; Псковской области – 43,2%; Забайкальском крае и Кировской области – по 42,5%; Карачаево-Черкесской Республике – 43,6%; Новгородской области – 43,8%; Костромской области – 44,6%; Республике Саха (Якутия) – 44,8%; Кемеровской области – 47,7%; Тверской области – 48,4%; Республике Мордовия – 49,2%; Республике Башкортостан – 49,5%; Амурской области – 49,9%; Республике Хакасия – 50,2%; Чувашской Республике – 50,6%.
Значительную часть жилищного фонда составляют дома, построенные 40 и более лет назад, так в Тульской области 54%, Брянской области 51% домов построены до 1970 г., в Республике Алтай и Владимирской области – 47%; Чеченской Республике и Тамбовской области – 46%; Республике Адыгея и Пензенской области – 45%.
Таблица 4 – Распределение жилищного фонда по годам постройки и проценту износа, 2012 г., на конец года; в процентах
| Общая площадь жилых помещений | Число жилых домов (индивидуально-определенных зданий) | Число многоквартирных жилых домов | |
| По годам возведения: до 1920 | 2,5 | 4,8 | 4,2 |
| 1921-1945 | 4,4 | 10,0 | 7,2 |
| 1946-1970 | 29,1 | 42,8 | 36,7 |
| 1971-1995 | 42,0 | 27,5 | 44,2 |
| после 1995 | 22,0 | 14,9 | 7,7 |
| По проценту износа: от 0 до 30% | 62,5 | 40,1 | 39,5 |
| от 31% до 65% | 33,8 | 52,9 | 51,4 |
| от 66% до 70% | 2,7 | 5,2 | 6,6 |
| свыше 70% | 1,0 | 1,8 | 2,5 |
На конец 2012г. ветхий и аварийный жилищный фонд составил 99,9 млн. кв. метров, увеличившись по сравнению с 2000 г. более чем в 1,5 раза. Возросла и его доля в общей площади жилищного фонда за этот период – с 2,4% до 3,0%.
Таблица 5 – Ветхий и аварийный жилищный фонд, на конец года
| 2012 в % к | |||||||
| Весь ветхий и аварийный жилищный фонд, млн. кв. метров, в том числе: | 65,6 | 99,4 | 98,9 | 99,9 | 152,3 | 100,5 | 101,0 |
| ветхий | 56,1 | 78,9 | 78,4 | 77,7 | 138,5 | 98,5 | 99,1 |
| аварийный | 9,5 | 20,5 | 20,5 | 22,2 | в 2,3р. | 108,3 | 108,3 |
| Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, % | 2,4 | 3,1 | 3,0 | 3,0 | - | - | - |
Наиболее высока доля ветхого и аварийного жилищного фонда в Республике Ингушетия – 20,9%; Республике Дагестан – 18,5%; Республике Тыва – 17,5%; Республике Саха (Якутия) – 13,8%; Ямало-Ненецком автономном округе – 11,7%; Магаданской области – 11,1%; Республике Коми – 10,2%; Сахалинской области – 9,5%; Астраханской области – 8,8%; Иркутской области – 8,5%; Архангельской области – 8,2%; Амурской области – 8,1%; Еврейской автономной области – 7,8%.
В 2012 г. в Российской Федерации снесено 2,0 млн. кв. метров ветхого и аварийного жилищного фонда (2,0% от общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда). Наиболее высокая доля снесенного ветхого и аварийного жилищного фонда отмечается в Белгородской области – 19,7%; Республике Калмыкия – 15,3%; Чувашской Республике – 10,3%; Липецкой области – 7,9%. При этом во всех этих субъектах Российской Федерации доля ветхого и аварийного жилищного фонда не превышает 1,8%.
В определенной мере проблема изношенного жилищного фонда решается путем его капитального ремонта и реконструкции.
На начало 2012 г. в капитальном ремонте нуждалось около 275,8 тыс. многоквартирных жилых домов (8,6% от их общего числа). В течение 2012 г. капитальный ремонт проведен в 48,1 тыс. многоквартирных домов, что составляет 17,5% от потребности. Ремонт многоквартирных домов осуществлялся при финансовой поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ с использованием средств региональных и местных бюджетов, а также средств собственников жилых помещений.
В ряде субъектов Российской Федерации в 2012 г. по сравнению с 2011 г. сократились объемы выполненных ремонтных работ. Наиболее существенные темпы сокращения ремонтных работ имели место в Самарской области, где фактически отремонтированная площадь жилых домов в 2012 г. составила всего 1% от 2011 г., Псковской области – 11%; Ульяновской области – 16%; Омской и Курганской областях – по 26 % соответственно; Саратовской области – 29%.
Общая сумма затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов за 2008-2012 гг. в целом по России составила 540,2 млрд. рублей (в том числе за 2012 г. – 98,3 млрд. рублей). По сравнению с 2011 г. их объем в 2012 г. увеличился на 29%.
Стоимость ремонта 1 кв. метра капитально отремонтированного жилья в 2012 г. составила 4,5 тыс. рублей (в 2011 г. – 4,3 тыс. рублей).
В небольших масштабах, как и в прошлые годы, проводится реконструкция жилых домов, направленная на повышение комфортности проживания. Из общей площади введенного в 2012 г. жилья (без индивидуального) 0,6% построено за счет реконструкции действующего ранее жилфонда. В Кемеровской области за счет реконструкции введено 18,3 тыс. кв. метров (3,9%), Липецкой области – 18,0 тыс. кв. метров (8,7%), Вологодской области – 9,7 тыс. кв. метров (4,0%), Мурманской области – 6,5 тыс. кв. метров (32,9%), Республике Мордовия – 4,8 тыс. кв. метров (3,0%), Магаданской области – 3,1 тыс. кв. метров жилья (16,6%).
В 2012 г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 838,0 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 65,7 млн. кв. метров.
Объемы ввода жилья в течении 2006-2008 гг. ежегодно возрастали, с 2009 г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом на 6,5%, в 2010 г. – на 2,4%, в 2011г. объёмы строительства увеличились на 6,6% по сравнению с 2010 г. и в 2012 г. – на 5,6%.
В 2012 г. на территории 8 субъектов Российской Федерации более чем на четверть по сравнению с 2011 г. возрос объем сданного в эксплуатацию жилья, их них в Ханты-Мансийском автономном округе – Югра, Амурской, Костромской и Челябинской областях, Москве – в 1,3 раза; Волгоградской и Курганской областях – в 1,4 раза; Чеченской Республике – в 4,1 раза.
По сравнению с 2011 г. произошло значительное снижение объемов жилищного строительства на территории Республики Коми – на 24,2%, Смоленской области – на 29,5%; Чукотского автономного округа – на 45,2%.
Наибольшие объемы ввода жилья в расчете на 1 человека в 2012 г. отмечены в Московской области –1,0 кв. метра общей площади, что в 2 раза выше среднероссийского уровня (0,5 кв. метра); в Краснодарском крае, Белгородской области, Ненецком автономном округе – по 0,8 кв. метра; Тюменской, Липецкой и Ленинградской областях, Чувашской Республике и Ханты-Мансийском автономном округе-Югра – по 0,7 кв. метра; Республике Татарстан – 0,6 кв. метра. В десятку лидеров по этому показателю в 2012 г. также попали Калининградская и Калужская области.
|
В то же время в Чукотском автономном округе в 2012г. объем ввода жилья составил всего лишь 0,02 кв. метра на одного человека, в Мурманской области - 0,03 кв. метра, Республике Коми - 0,1 кв. метр на человека.
В общем вводе жилья в 2012 г. 43,2% приходилось на индивидуальное жилищное строительство. За год было введено 28,4 млн. кв. метров общей площади индивидуальных жилых домов, из которых 13,6 млн. кв. метров (47,9%) оборудовано одновременно водопроводом, канализацией, отоплением и горячим водоснабжением. Водопровод имеют 73% индивидуальных домов и 68% - канализацию. Вместе с тем, 11% вновь введенных индивидуальных жилых домов не оборудовано ни одним из видов благоустройства.
В 2012г. высокую долю введенных в эксплуатацию индивидуальных жилых домов в общей площади ввода жилья имели Республика Тыва (90%), Кабардино-Балкарская Республика (89%) и Астраханская область (88%).
Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленным федеральным законодательством. На начало 2012г. на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состояло 2,8 млн. семей (5,1% от общего числа семей). Получили жилые помещения и улучшили жилищные условия за прошедший год 186 тыс. семей (6,7% от числа, состоявших на учете на начало 2012 г.). В их числе 31,8 тыс. семей участников Великой Отечественной войны и членов семей погибших (умерших) участников Великой Отечественной войны; 7,9 тыс. семей ветеранов боевых действий, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов (3,6% от их числа, состоявших на учете на начало 2012 г.).
Важным направлением реализации Национального проекта является обеспечение жильем молодых семей. В 2012г. число молодых семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия, составило 40,8 тыс. (на 26% больше, чем в 2011 г.), из них 13,8 тыс. проживающих в сельской местности. Число молодых семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в 2012г. составило 417,6 тыс. (на 0,5% больше, чем в 2011 г.), из них 164,1 тыс. - проживающих в сельской местности (39% от числа молодых семей). В 2012г. из 13,5 тыс. семей молодых специалистов, проживающих в сельской местности и состоявших на учете в качестве нуждающихся на начало года, получили жилые помещения и улучшили жилищные условия 2,7 тыс. семей.
В 2012 году наиболее высокий уровень по предоставлению жилья молодым специалистам, проживающим в сельской местности от числа состоящих на учете в качестве нуждающихся на начало года наблюдался в Ямало-Ненецком автономном округе (более 65%), Камчатском крае (более 57%), в Республике Карелия и Томской области (50%).
Общее число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилье за 2012 г. сократилось на 1,8% и на 1 января 2013 г. составило 2,7 миллиона.
Важным фактором, влияющим на уровень доступности жилья гражданам является рост цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках. Средние цены 1 кв.метра общей площади проданных квартир по Российской Федерации на конец IV квартала 2012г. на первичном рынке жилья составили 48,2 тыс. рублей, на вторичном - 56,4 тыс. рублей. По сравнению с концом предыдущего года цены на жилье на первичном рынке выросли на 10,7%, на вторичном - на 12,1%.
|
Наряду с ростом цен на жилье имеет место и рост среднего размера квартиры во вновь построенном жилье (в 1995г. средний размер квартиры составлял 68,2 кв.метра, в 2000 г. - 81,1 кв.метра, в 2008 г. - 83,4 кв. метра, в 2009 г. средний размер квартиры в построенном жилье составил 85,3 кв. метра). С одной стороны, это свидетельствует о росте комфортности вновь вводимого жилья, а с другой - о снижении его доступности по причине роста площади квартиры при одновременном росте цены 1 кв. метра. Однако, в 2010г. средний размер квартиры в построенном жилье снизился на 4,5% и составил 81,5 кв.метра, в 2011г. - 79,3 кв.метра (на 2,7% меньше, чем в предыдущем году), в 2012г. - 78,4 кв.метра (на 1,1% меньше). Снижение среднего размера квартир во введенных жилых домах происходит за счет опережающего роста числа однокомнатных квартир. По сравнению с 2011г. их количество возросло на 10,6%.
В 2012 г. зарегистрировано 3,3 млн. прав граждан на жилые помещения на основании договоров купли-продажи, против 3,1 млн. в 2011г. (рост - на 7,2%).
Общая площадь жилых помещений, на которые органами регистрации в 2012г. зарегистрированы права собственности граждан в результате совершения сделки на основании договоров купли-продажи (кроме прав долевой собственности), составила 86,1 млн.кв.метров, что на 8,1% больше, чем в 2011г. и занимает 3% в общей площади жилых помещений, находящихся в частной собственности.
Ипотечное кредитование. По данным Банка России,объем ипотечного жилищного кредитования, осуществляемого кредитными организациями, в 2012г. составил 1032,0 млрд.рублей и по сравнению с предыдущим годом увеличился на 43,9% (в 2011г. - 716,9 млрд.рублей, в 2010г. - 380,1 млрд.рублей, в 2009г. - 152,5 млрд.рублей).
В 2009г. средневзвешенные ставки по выданным с начала года ипотечным жилищным кредитам составляли: в рублях - 14,3%, в иностранной валюте - 12,7%. В 2010 г. произошло снижение процентных ставок до 13,1% и 11,0%. В 2011г. тенденция снижения сохранилась, процентные ставки составили, соответственно, 11,9% и 9,7%. В 2012г. средневзвешенные ставки увеличились и составили: в рублях - 12,3%, в иностранной валюте - 9,8%.
В 2012г. 16,3 тыс. семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, купили жилые помещения по системе ипотечного кредитования (в 2011г. - 11,8 тыс. семей). Общая заселенная площадь жилых помещений этими семьями составила 900,2 тыс.кв.метров (в 2011г. - 636,5 тыс.кв.метров).
На средства федеральных субвенций в 2012г. приобрели жилые помещения 72,2 тыс.семей (в 2011г. - 74,4 тыс.семей), общей площадью 3371,8 тыс.кв.метров (в 2011 г. - 3354,0 тыс.кв.метров).